11 十一月

现在该不该买投资物业

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  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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这个问题,无论何种回答都可以被挑出毛病来。其实,即使在市场红得发紫的时候,依然有人亏本卖出;即使市场在80年代,利率高得吓人,很多人直接把房门钥匙丢给银行,然后宣布破产。然而就是在这样严酷的投资环境下,有不少人赚得不要不要的。

我认识的一个投资客,就是在那个时候大赚了一笔。他当时利用所有人的恐慌抛售心理,直接同银行谈判,以极低的价格,甚至是天方夜谭的价格收购了不少物业。他经此一役,从一个几套物业的业主,摇身一变,成了拥有几十套物业的大财主。当时,整个北美一片鬼哭狼嚎,可就是有人躲在被窝里数钱数到手抽筋。

市面上撰写应该在何时入市,何时退出的书籍已经快把书架压弯了。但是,不少人忘记了一个关键点:你自己究竟是什么样的投资人?每个人都想明天就发财了,明天就可以退休了,明天就可以无拘无束了。这与其说是梦想还不如说是幻想。

真正意义上成功的投资人都是比较现实的。我们发现,比较成功的投资人是那些能够在变化的市场里,跟随这些变化,适应这些改变,找到新的切入点的一群人。

地产市场一直是一条正弦曲线,周而复始,从低谷走向高潮,再滑落,再次走向下一次的高潮。唯一不同的是,不少人一直在判断现在的市场是在低谷还是高潮?是在继续下行,还是持续上升?

其实,我认为,这样的判断基本上很难有准确的解读,你有一次能判断对了,说明你很不错;几次都对了,你真的厉害;永远正确的,你是神仙。有没有一个方法,可以避开周期律的干扰,让自己的投资畅行无阻呢?我认为是有的。但是要先想明白这几条关键点:

价值投资是反人性的,人性是追涨杀跌的,在这个市场里很少有人愿意慢慢变富。人类社会之所以发展到现在,靠感觉办事起了很大的作用。因为用感觉做判断最快,感觉往往也蕴含着大量的历史经验,在很多领域都可以起到不错的效果。但很可惜投资并不在这些“大多数领域”之列。没有了跟着感觉走的酣畅淋漓,那么凭什么去投资呢?
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巴菲特一年要看无数的公司报表,我想问,作为地产投资人,大多地区的许多地方,我们到底有多么熟悉?还是只知道自己家附近的那几个社区,其他的都是道听途说得来的?多伦多近今些年哪里会发生重大的变化,哪里的人口结构会有巨大的改变?哪里罪案频发,哪个社区的收入超过一般的中产社区?哪个城市的基建会出现有利于地产市场的长期变化?等等,诸如此类的问题。
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人性里面还有一个致命的弱点:懒惰。这并不是说投资人在偷懒。而是人们愿意听取一些毫不费力得来的消息,却不愿意自己实地考察,因为那样的话很费时间和经历。北美的资讯非常发达和便捷。你去任何一个市政府,你基本上都可以得到很多实用的地产信息。这对于投资的决策非常有效。
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这里说的是在市场极大波动的情况下,在一个长期的投资博弈里,只有少数人存活了下来,而且赚到了自己应得的那一份利润。

这一批人,并不全靠猜测市场的涨跌来投资,他们都有自己一套独特而实用的理论。这批人往往投资在“价值洼地”里。这个理念同巴菲特的股票价值理论同出一辙。所谓当一个公司躺在手术台上的时候,才是我们好好研究是否该让它起死回生的时机。

在地产投资上,应该这样评述:当一个地区被极大忽视的时候,如果你能够发现其隐含的蓬勃商机和严重被低估的价值,那么这就是一个“优先股”。

仔细看过不少人的发家史,很大一部分人是抓住了历史的机遇,也就是上苍眷顾的机会。有些时候,不是上帝不给我们机会,而是给了机会,我们竟然让机会跑掉了。

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守株待兔的现代版是这样的:在市场好的时候,赚到了一桶金;市场不好了,就等待;等待下一次兔子的来临。如果十年兔子都不来,只能怪市场不近人情。这些朋友不知道的是,有些人拿着猎枪,悄悄在找兔子,他们知道不容易被发现的兔子的藏身之所,所以这帮人一直在吃兔子肉。

“投资周期并不应该看短期的成绩,因为市场好了谁都可以做股神。要保持长期的盈利,是非常困难的。在这二八开的世界里,成为那部分二的群体,终究是要有一些不一样的思维模式的。投资要以整个人生的视角去看待。”

这是互联网里的一段话。同样适用于地产投资。唯一不同的是,地产市场里不是二八定律,而是95/5定律。很多人是从赚钱的角度开始地产投资的。当不少人投资到一定程度的时候,就会发现用宏观的,一个人生的视角看待投资会比仅仅为了赚到一点利润就沾沾自喜,来的容易得多,你的投资利润也会大得多。

只有那些坚持长期投资,不为市场的变化所改变,拥有自己一套独特的投资体系的地产投资人,往往是最后的成功者。我经常接到电话,询问现在是否是获利套现的时机。正确的做法是:回家睡觉,等到利益最大化的时候,出售。

回到这篇文章的主题,现在是投资的最佳时间段吗?我的回答是,市场永远有机会,就看你是否是猎人了。等待,应当是猎人准备射杀猎物之前短暂的寂静,而不是放着一把猎枪,等着猎物自己走到你的枪口之下,摆好姿势,等着你一枪毙命。

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