15 一月

2021年地产长什么样?(一)

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​2021年地产到底什么样,我也不知道。我如果能够说准100%,我就应当上街测字算卦了。不过,我不太喜欢用数字预测走势,统计数字讲的故事是已经发生的,而不是即将或者未来发生的统计结果。
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我们可以从过去推测未来,但是你永远也不会推测出2008年金融风暴,2020年冠疫情这样的事件。不仅如此,无论是金融风暴还是病毒都没有对于大多地区的地产市场损伤分毫。反而市场如同脱开了缰绳的猎犬,在无垠的草地上开始狂奔。
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那么为什么会是这样呢?多伦多有什么过人之处吗?请让我引用一篇文章的一小段:“如果计算大都市圈,那么GTA地区在同期的人口净增数则超过12万人,仅次于美国达拉斯大都市圈。然而,每年GTA平均只新建4.8万套住房,其中低层住宅约1.8万套,根本无法满足新增人口的需求。在这个排名中,排在前十的加拿大城市只有两个,除了GTA之外,再就是大蒙特利尔地区,以总数66,000多排在第六位:
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研究报告的共同作者Frank Clayton是一位房地产和城市经济学家。他在电话采访中对《赫芬顿邮报》表示,虽然从某些角度来看,这看起来像是多伦多和GTA的成功,毕竟人口增长也是经济发展的指标之一,但硬币的另一面却是,这实际上意味着GTA正面临严重的住房危机。” 
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只有供应链出了问题才会让大多地区的房价一直居高不下。有人说过,每100个新移民落地,就会有接近50个人来大多地区。那么,我们的新建房根本无法适应这种落地的速度,就不要奢望地产价格有根本性的回调了。这也就是为什么,无论如何打压,房价依然故我,无论如何压制,购买人群永远是长江后浪推前浪,前浪更比后浪高。这里不存在前浪死在沙滩上这样的事情
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除非购买者亏损了,否则已经赚到钱的人,那些尝到甜头的购房者,根本就没有停下来的意思。我接触过一大批就是靠着炒房作为生计的投资客。他们只要投资正确,每年赚上个20万到30万根本不是事儿。当然,也有亏损之后被淘汰出局的。
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独特的大多地区的地产市场,就一定要用独特的投资眼光审视发生在你眼前的一切如果市场非常独特,给大众创造了无与伦比的机会,你却用普通的投资手段,波澜不惊的投资眼光去参与到这样的一个市场里,那么你会输得底裤都没了。
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加拿大的钱真的不好赚,唯独地产似乎可以一夜致富。这也让很多人非常寄希望于此,希望自己一夕之间改变命运。让我们看一看,猜一猜明年会是什么样?说错了请不要怪罪,毕竟我也是一个市井小民;说对了,看官们不要太在意,毕竟我也是在猜测。
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为何这样说呢?地产市场的涨幅,而且是持久的涨幅同家庭收入息息相关。没有稳定的家庭收入就不会有稳定的房价。那些同家庭收入无法匹配的社区房价很难有大幅的提升。有些社区的房产价格即使有短期的上涨,但是终究有一天会现出原形。有些多伦多主流街道上的房产周围的社区收入竟然只有7-8万。果不其然,疫情一来,租客锐减之后,房产也应声落地。
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那些社区收入稳定,维持在12-15万左右,甚至更多收入的社区,特别是那些过去被忽视过的社区,在这次疫情当中焕发出了耀人眼球的光芒。2017年地产市场的下跌除了政府政策的变化,更重要的是支撑地产的顶梁柱,家庭收入在政府420的政策打压之下被彻底暴露了出来。有些社区2017年之后非但没有下跌,反而逆势上涨;有些社区原形毕露,价格极度下滑,这些都是购房能力同房价无法匹配造成的。
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这个现象会出现在多伦多市的周边社区,特别是距离多伦多开车15-40分钟的社区之内。东边杜兰郡近年一枝独秀,傲视群雄的地产蹿升幅度就已经说明了问题。直至今日,那里的房产只有一个字可以形容:抢,抢,抢!
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我们将会看到大多地区的一个奇景:去城市中心化会愈演愈烈,同时城市中心的回流化也会如火如荼。这是一个表象的两面表现形式。之所以会出现“去城市中心化”,这是因为中产阶级无法忍受病毒的侵蚀,当人们再也不需要直接到办公室上班,人们的生活以及工作状态发生了本质的变化。越来越多的人接受了人与人之间更远距离的这一生活和工作的现实状态。既然距离产生了安全感,那么再远一点也不是问题了。
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为什会会有“城市中心的回流化”这一现象呢?这是对于富有阶层来讲的。富人早就意识到了疫情之后,现金已经形同废纸了。如果不尽早把现金变成资产,那么越晚变成资产,就会贬值得越多,也越快。现在富人们急着把现金变成房产或者其他任何可以保值的物件。而最值钱的房产,也是最保值的自然是市中心了。
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我们可以毫不费力地看出来,无论富人还中产阶级,都意识到了货币贬值的紧迫性,如果还在为了所谓这个物业值不值而纠结的时候,你可能再次错过了一次多伦多地产大洗牌的历史机遇。这样的机会不会很多了。如果我没有说错的话,到了明年年底,最迟2022年中,百万房产将会是大多地区的均价。我这里说的是值得购买的房产。你将很难再找到值得投资的一百万以内的物业了。
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经过这次疫情,我们彻底告别了低价位的房产。我们多伦多的地产价格“彻底脱贫了”!虽然还会有百万以内的物业,但是,我们对于这些社区不会有多大兴趣,内中的缘由读者应该明白。有些社区就是找不到好租客,原因很多,最重要的就是社区内部治安和社会秩序从旁观者的角度来看,都是一塌糊涂,更别提投资了。
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虽然说这是一次病毒造成的地产洗牌机遇,但是千万别被忽悠了。现在市场上投资理论五花八门,请保持清醒。只有你对于大多地区彻底了解之后,你才会知道谁在忽悠,谁在说梦话,谁在脚踏实地带领一帮人悄无声息地在发财。未完待续……
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