11 十月

抢到现在了,下一步该抢什么(二)

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(紧接上文)不少人看了上期文章就一直问我到底在哪里投资,投资什么样的房产,投资多少价位的,甚至有人问某个街区某套房子是否可以投资。先生们,女士们,请放弃这样算命式的问题,回到地产的基本面。那么什么是基本面?

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这就是对于大多地区一个整体的,客观的,不带任何有色眼镜的了解。有些人出了一定的社区就完全不知道东南西北了;有些人死抱着一些固有的观念一直不肯放弃。

人的确是很难被改变的,我无意改变任何人,也没有兴趣争论任何毫无疑义的,例如这个社区同那个社区的优缺点。我只尊重结果,就是哪些社区可以带给投资人实实在在的回报,而不是让投资人像坐过山车一样,随着政府政策的变化,随着利息的调整,随着社会上小道消息的传播,彻底影响自己的睡眠质量。

投资应当是,一旦投出去,就准备回家睡觉,结果应当是,而且必须是:睡醒了就是数钞票的日子,而不是惶惶不可终日, 赌徒式的彻夜难眠

我也一直认为,想要在大多地区几十万投资人,甚至是百万之众的众目睽睽之下有所作为,你不独辟蹊径是很难生存下去的。自己开辟道路不是一个没有办法的办法,而是在光天化日之下玩灯下黑的游戏。

地产不是一个大家都赚钱的游戏,地产是一个多数人可以上赌桌,少数人玩到天亮的游戏。大部分人其实并没有赚到他们想象的那一份。大部分人的钱进了少数人的腰包。

就如同巴菲特说的:股票是一种工具,它把无耐心者的钱转移到有耐心者手中。你没有耐心去静下心来倾听不同的声音,那么你也不会有耐心走完你应该走的所有路径。少了那几百米,你就是到不了银行的柜台前,去兑现你应得的那一份。你可能会在中途,被数个或者数十个中间人劫走你的利润,而你自己说不定还被蒙在鼓里,一路感谢着这些劫掠你钱财的人。

我经常发现,在我用详实案例和数据证明一些社区的可投资性后,有一部分朋友会问我同一个问题:你觉得现在在哪里投资好?我提醒他们几天前我刚刚介绍过几个不错的社区。似乎我的回答无法让他们满意,问题依然是,除了这些社区,还有哪些值得投资?等到我开始疑惑的时候,真正的问题来了:Michael,你说的已经是过去式了,有没有新的,回报更大的,几年之后就会翻倍的社区?

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其实这才是问题所在,这才是不少人心中的真正疑惑。他们其实也想玩灯下黑,也想让自己作为投资洼地的起始者。但是,最残酷的问题才刚刚开始。一旦一个真正的,可以让投资人几年翻倍的社区出现的时候,这些朋友的问题变成了这样:这是真的吗?你如何保证我不会亏本?我怎么知道这里会有不错的回报?怎么没听说别人提起过这个社区?大众都不看好,凭什么你会看好?你是否看走了眼?

随着时间的流逝,洼地逐渐被填平了,问题又回到了原点:还有别的没人知道的社区吗?有些人一直在抱怨:长期投资就是一个假命题,我守了一处房产超过了5年,至今没有见到任何回报。为何“长期我们都死了”这样的悲剧式的结局竟然出现在疯狂抢购房产的大多地区?回答也非常简单,你开始就买错了,而且是以赌徒的心态玩了一票或者几票大的投资。市场下跌了,你被套牢了,就这么简单。

地产投资也可以被理解为一种供货关系。现在多伦多的市场非常热,是一种市场大量向投资人供货的阶段,所谓泥沙俱下的市场阶段;如果你的眼光不好,判断失误,等到若干年后,你开始出卖房产,向市场供货的时候,市场是非常挑剔的。就如同一个珠宝商,拿着放大镜看你的货品,还要品头论足。

请不要以为现在的市场所有物业都卖得好,我就见过不少卖得不怎么样的房子,说实话,就是精装修也不会卖高的,原因就是卖家买错了位置。那么我们应该买什么? 
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1999年我准备移民多伦多的时候,临行前洛杉矶的房东面带怜悯地叮嘱我:“如果不如意,就回美国。我听说那里根本找不到工作,冬天长达8个月,长年不见阳光。”我心情沉重地走了,以为去了北极。实际情况亮瞎了我,所以请不要轻信道听途说,即使告诉你“真实消息”的人没有恶意,亦或是为了你好,请实地考察。 

什么是超出一般人认识的社区,就是当初我听说的“多伦多”!什么是超出一般人认知的多伦多内部的社区?就是那些被病垢,被嫌弃,被遗忘,被许许多多人听都没听说过的社区。

耳熟能详的社区并不能唤起淘金者的欲望,因为已经太贵了;西部开发的时候,淘金者涌向的是一个完全未知的加利福尼亚,而不是纽约。1999年如果加州独立,它将是全世界第七大工业国。历史早就说明了,你不但要敢于冒险,你还要有耐心坚守下去,否则就没有现在的加州。

未来的买家不会比现在更有钱,所有人的钱包都缩水了。只有你发现的社区未来还是可负担的城镇,那么买家就会疯狂地买进。房价可以疯涨,但是工资不会。等到大众的购房亢奋情绪一过,那么地产的基本面就又要念咒语了:房价必须同收入相匹配!

有些社区的房价很便宜,但是租客超级烂,那你也活不到数钱的那一天,早就被烂房客折腾得不像人样了。所以不但房价要匹配收入,社区的素质和人文也要同房价相匹配。这不仅仅是说教,这是一部经验和血泪的教科书。不信的话,可以去试试,只是试错的成本相当高。

巴菲特对吉列品牌深信不疑。在谈到对吉列持股的看法时,他说他每晚都能安然入睡,因为想到第二天早上总会有25亿的男性要刮胡子。

作为投资人,你之所以睡得着觉,不仅仅是有一个好租客,还因为你知道,若干年之后,会有排着队的买家购买你的投资物业。请睡一个长觉,醒来之后,去银行点钞

未完待续……

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