15 一月

把地产投资做成麦当劳的连锁模式 (一)

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赚不到钱,赚知识;赚不到知识,赚经历;赚不到经历,赚阅历 。对于一个年过40的人来讲,这是一句错话。
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凭什么我们要一退到底,把赚钱变成了赚阅历?特别是房地产,这是一个完全可以踩着前人的肩膀,靠着前人的经验,收集着大众的资本(从银行借贷),听从参谋的建议,轻松赚钱的买卖。
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可是为何有些朋友把这个生意做亏了?因为你很难赚到你的认知之外的利润,知道和相信之间有很大的距离,而真正的认知是相信,甚至信仰。都知道知识可以改变命运,但我们求学之时真的相信了吗,甚至是信仰?地产投资需要像修道院的修行者,坚信一个理念,无论发生什都不会动摇的意志。
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有些人自认为相信了一些地产投资的经验或者是故事,但是他们没有成功的原因是:这些以前的故事都是在特殊的场景,特殊的时间段,特殊的地产环境下取得的。他们并没有普遍性。只有当你发现了地产投资的普遍性,你才会像复制Pizza一样,轻松自如地赚钱。

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麦当劳在2018年全球500强里排名第131位。她拥有235,000名员工。可是这家餐馆的成功却是在简单地Copy制做汉堡的过程。
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麦当劳是一家地产公司,这已经不是什么秘密,她的成功取决于一套独特的制作,销售和管理的模式。地产投资同样可以做到“麦当劳模式”。你所需要的是根据自己的特点和财力状况,制作出一套标准的模版,每次买房都是在复制上一次的模式。麦当劳同样无法保证每次做出来的汉堡一摸一样,但是她能够保证汉堡的口味不会有大的出入。

地产投资人的口味就是:每次投资的远景期待,投资的方式和手段基本大同小异。你的投资利润就会像切香肠一样,在未来卖出的时候源源不断。

赚不到利润的投资正好相反:每次的期待都不会一样,甚至投资人根本就是在一厢情愿地瞎猜;投资的方式五花八门,一会儿是楼花,一会儿是独立屋,反正跟着感觉走,先上路再说;至于说投资的手段,有些人甚至连如何贷款,什么样的手段贷款,应该找哪一个贷款经纪都是一头雾水。

如何规避不赚钱的投资,甚至是倒贴的利润?这需要投资人的耐心和毅力,更重要的是你需要一种适合自己的模式:
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如果你想躺在床上还能够赚钱,那么你需要一条流水线,一个流淌着钞票的地产复制流水线。巴菲特之所以成功,他是有着自己一套独特的投资理念和方法的。虽然他不会把自己的所有秘密都告诉大众,但是我们知道,他的核心价值观是“价值投资理念”。

那么请问读者,你的投资理念是什么?有些人会说:赚钱就是我的投资理念。错了,那是结果,不是方法。如果你还没有自己一套独特的,适应自己的投资观念,那么不能说你一定赚不到钱,但是我敢说你不会赚到稳定的,持续不断的,毫不费力的利润。

所谓的毫不费力,并不是说你真的不费工夫。那是痴人说梦,所谓的不费力是指你的心理没有太大压力,你并不把投资当作负担,当作一种为了赚钱而迫不得已,强迫自己去完成的一项工作。如果你一旦成功建立了一种投资模式,你的投资就会变得比较轻松自如。谁会厌烦一个重复劳动,轻车熟路又能够带来巨大利润的投资呢?

如果有人让你去用电动锯子锯木头,每块木头2000美金,我估计几乎没有人会拒绝,这种工作谁都会做,简单易行。同样,如果你把地产投资变成锯木头那样简单,可重复无数次的工作,那么唯一的难点就是市场上是否有足够的木头,让你无休止地劳动。答案是,投产市场永远有机会,就看你是否愿意去发现。

那么这套投资模版的要素是什么?其实很简单:如何判定投资区域;如何判定区域内的租客的质量和稳定性;如何预测区域的未来远景;如何分析区域内的人口素质的变化;如何应对区域内随时可能产生的变量;如何促使区域内在未来的时间段内,按照自己的预测使房价按照自己的规划,卖出相应的价格;如何控制租金,让租金符合一个合理的价位,等等。

这个模版看着复杂,其实是一个水到渠成的自然过程。等到投资人习惯了这种思维方式之后,这些流程就会是自然而然的了。我理解,有些工程师和电脑专家,对于一个非常复杂的工程问题,应对起来游刃有余。但是,面对一个地产投资课题,这些专家们反而觉得无从下手,问题多多。这其实是一个习惯性的问题。

地产是同人打交道的行业。看着像是买房子,其实说到底都是人的因素在起作用。房产不会价值百万,除非有人购买。一块黄金不会价值连城,因为大家觉得它值钱。我们投资人做的其实就一件事:把一处当时并不值钱的物业群,经过我们的打磨,在未来的某个时间点放到市场上售卖,赚取巨额利润的过程。

这句话看着简单,其实复杂。这里面包含了几层意思:首先你要找对社区,其次你要学会提升物业的价值,最后你需要等待。这里面最让投资人抓心挠肺的是最后一步:等待。

 

 

我在2008年买进了一套投资物业,当时是30几万,如果我在2017年卖出,会卖到110万左右。当时卖给我的业主也是一个老牌的地产投资人,在2017年的时候,他同我一起吃饭,饭桌上他慨然长叹,说道:如果我知道2017年能够卖出将近3倍的价格,我岂能让你坐收渔翁之利。我们已经是好朋友了,说话都很直接,我告诉他:你也不错了,都60多岁的人了,自从卖出后,你周游世界,这辈子已经够本了。
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就在上周,我刚出家门,就被一辆卡车堵在门口。车上下来了一个人,我一看是前业主,意大利人Andrew。他正好路过此地,看见我就来打个招呼。他也是摇头叹气,后悔把房子卖给了我。当时,他觉得卖出了一个超高价,签字非常痛快,我也非常兴奋。时过境迁,6年之后,Andrew忽然发现,这套物业又涨了70%。他当着我的面大呼后悔。

我告诉他,别着急,赶紧去一个社区,还有很多机会。他是做地产开发的,听完之后,跳上车,跟我道别。说赚了钱再来看我。画外音就是,赚不到利润就会找我算账。估计他不会有时间找我了,赚钱都会让他上瘾的,哪有闲工夫来看我。

这些老外如果稍微再等一等,再忍一忍,利润就会是一个天文数字。他们当时的买进价格,便宜到让人不可思议,所以让他们卖出的时候出手大方。殊不知,这是一个地产的大忌。

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