28 十一月

房产投资中的法律常识(四)

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上几期关于法律常识的文章介绍了一些有关房产买卖的应当引起注意的几点常识。从这期开始,我们将介绍一些具有普遍性和特殊性的房产法律知识,期望可以帮助各位读者在进行房产交易时了解一些从前并没有想到或者注意到的细节。有关本文介绍的信息,并不构成法律依据,还请各位咨询律师以获得精确的解读。

Heritage Act: 安大略省通过的有关遗产保留建筑的Heritage Act和其相关的修正法案,确立了各级市政府可以建立相关的保留建筑保护委员会,简称LACACs, 英文的全称为,Local Architectural Conservation Advisory Committees. 这个委员会对于当地市府的历史建筑,有保留价值的建筑的价值进行评估,并辅助当地有关委员会对此类建筑开展保留和维护工作。如果你所购买的房产是被列为保留建筑,那么没有当地政府的允许,你不可以对你的房产进行改造或者推倒重建。更为有限制性的是,如果某一小片地区被列为保留建筑群,当地的政府没有批准的情况下,你将不被允许在这片地区建造新房,也不会被允许改建,扩建和翻修已有的建筑。这个法令将极大地限制投资或者购买房产人士的建筑改造权力。所以,当你准备购买一处房产时,如果你购房的地区是一个比较古老的街区,你最好请你的律师对这栋房产进行调查,以澄清是否为保留产业。现今,各级政府对于保留房产采取了更加严格的管理措施,对于历史遗留物业如果业主疏忽大意,或者采取不管不理的态度,造成房产破坏或者倒塌,政府有权追究当事业主的责任。

Controlled Drugs And Substances Act, Criminal Code, Civil Remedies Act:如果在自己的物业有非法的活动,这三项法律限制了业主对于自己的房产进行交易。例如,一个出租物业非法种植大麻,对建筑本身造成5万元的损失,租客会被提起公诉,政府会对此物业发出限制买卖条令,业主或者银行都无法对物业进行买卖交易直到犯罪起诉追查过程终止,这个过程可能会有2年或者更长的时间。业主和银行可以对起诉单位和法院解释他们并不知情租客的非法行为。即使获得法院的谅解,这也会产生一大笔法律费用,同时业主还要支付这期间的所有贷款费用,开销是惊人的。

Line Fences Act: 如果你和邻居之间有围墙或者篱笆隔断彼此之间的物业,你可以通过和邻里之间的合作协定规定相互间的界限,共同承担营造或者维修的费用。假设你的邻居不同意你的方案,而且你们之间无法达成一个共同的协定,你可以通知市政府,政府会派协调人来调节你和邻居之间的分歧。这些协调人被称作“Fence Viewers”.如果在协调之后,有一方反悔,那么就太迟了。假设反悔方不同意付款,政府将会强制性地征收欠款,这就有点象地税的收取,不由得你不交。这种邻里之间得协定将会很难从政府文件中清查出来,这就要求卖家口头发誓自家的房产没有和邻居之间的围墙或者篱笆的纠纷。

Drainage Act: 这项法规规定了如果市府在业主的住宅或者住宅附近修建下水道工程,那么在靠近主要下水道工程的物业业主会收到一笔数额不小的帐单,同时业主有权上诉。如果你购买一个这样的物业,你将会有一个不小的麻烦,同时你会需要支付一个令人头痛的帐单。你需要在购买房产之前让卖家声明没有此类帐单。

Environment Protection Act: 在房产买卖交易中无论买家还是卖家都有可能遇上环保难题。这些问题可能是建筑方面的或者涉及环境保护法的,例如:Environmental Protection Act, Canadian Environment Protection Act, Ontario Water Resources Act, Fisheries Act.等等。这些环保的责任有可能落在现任户主或者以前造成环境损害的户主身上。

如果有毒物质或者其他环境问题造成污染,买家应当依据情况,坚持在买卖合同中加入适当条款以便进行检测。我前些日子遇到一位朋友给我讲了一个案例。一位投资人购买了一个商业物业,价格非常便宜,可以说如同白送。就在他沾沾自喜的时候,突然受到环境部门的一封信件,要求他把物业周围的有害物质清除干净。他一打听价格,当时就站不住了。因为环保的费用竟然是物业价格的30倍。所以无论自住还是投资,搞清楚自己所买的物业周围环境有时是十分必要的。当然我们也不能草木皆兵,凡是买房就要环保条款,这样卖家也会感觉你无理取闹。在有相当事实依据的前提下,提出环保条款是一个明智之举。

Secured Creditors如果只是在保护他们的即得利益,将会被免除环境法的制裁。但是如果这些Secured Creditors从事过在出卖物业上进行部分或者全部倾倒有害物质的行为,他们依旧会被追究法律责任。环境责任虽然很少发生,但是绝对不可以忽视,因为其后果相当严重。

一般来讲卖家应当负责把隐藏着的污染情况通知卖家,因为这些污染不大可能被买家通过一般性的检查发掘出来。被污染的土地和地下水可以归为这一类。另一种情况就是检查人员或者买家可以通过种种迹象发现物业可能有被污染的历史。在一个商业房产的交接案中,买家没有进行环境检测,即使在合同的条款中允许买方进行相关的检测。合同生效后,买家控告卖方,法院通过审核认为买家没有行使其已经获得的环境检测权利,所以卖方不承担任何责任。

有关环境污染的问题在下期文章中会有更详细的说明,敬请关注!有关《房产投资中的法律常识》的文章内容并不构成法律依据,如有不妥之处,还请读者依据律师的解读为准。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

 

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