28 十一月

房产投资中的法律常识(五)

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上期文章介绍了有关环境保护方面的一些常识,现在我们再深入介绍一些对买家具有保护措施的方法。一般来讲,环境问题往往出现在商业物业的转让上,但是普通民宅也不是没有此类纠纷发生。如果你怀疑或者发现一些可能的环境污染的问题,你可以要求对方出具一些文件:

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  • 一份详细记载公司或者物业内制造,储存化学物品的档案历史。出具相关附属文件以便查询对此类危险品的运作方式。
  • 出具所有现今和以前的房客(主要为商业)的名单和他们的业务资料
  • 出具依据加拿大环境保护法,以及职业健康安全赔偿法架构下的所有工伤意外,化学品意外倾倒的记录。同时出具保险公司的赔偿记录。
  • 出具所有当地市政府有关废水倾倒条例对于当时公司的罚款文件,来往信件,意外事故报告复印件。
  • 所有保险公司现今和过期保险条款。对于理赔拒绝的原因。
  • 公布所有政府对于物业的惩治结果以及政府调查的报告。
  • 卖家出具所有以前的对于环境保护可能有破坏性的买卖记录

卖家会要求买方接受所有物业按照现有状况无条件接收。你可以要求在合同条款中加入如果出现环境问题,买家同样可以追究卖方责任,获得补偿。但是现实中卖方可能在成交之后不与理睬,因为卖方所出售的物业可能就是他们的唯一不动产,作为买方,你也没有什么可以从卖方那里得到补偿的。所以在签字之前的工作越是详细,你的损失就会越小。

有关Title Insurance (产权保险),我们想再重申,强调一些内容,供读者参考。产权保险公司在你购买一处物业时提供保险,以便在有对于你的产权有不利的Claim时,此保险可能会对你起到一定的保护作用。就像所有的保险一样,保险条款都有特例,和排除条约。作为购房者或者投资人,我们有必要了解这种保险的实际作用。

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以下介绍一些购房者对于产权保险的误解,希望大家对于此种保险有一个更加清楚的认识。

  1. A) 许多人认为产权保险可以替代Survey,所以有没有Survey都无所谓,这是一个错误的概念,就我们所知,产权保险替代Survey的事还没有发生过。
  2. B) 如果你购买了一个物业,Survey显示出物业有一个划界的问题,你购买了产权保险,可是你并没有去处理这个问题,在你出卖物业时,作为卖家,你可能还要面对同样的问题。

对于投资房产的人士,产权保险可能对于你起到一定的保证作用。例如,物业的建筑许可证的丢失,市政府对于物业维修的指令,Zoning的问题导致建筑物的一部分需要拆除等等。产权保险可能对你在上述问题出现时起到保护作用。

但是,产权保险只是在你的物业被勒令强制执行一些法规,或者修复违规部分时,才会显示她的作用。否则,无人对你实施专政,产权保险也会就只是静观其变。总之,产权保险不是万能的,但是她的确有维护您的权益的特殊作用。

现在我们再来讨论一下Home Inspection (验屋)的作用和相关问题。一个接受过良好训练,具有坚实的建筑知识的验屋专业人士,对于买家是必不可少的良师益友。本人就有幸遇到过这方面的专才。从房屋的结构,暖炉的工作效能,使用寿命,电盘的工作缺陷等等,这位专业人士都能一一讲解,有理有据。最让人钦佩的是,无论何时我们打电话咨询,他都能耐心解答。记得有几次去Canadian Tire, 购买和房屋有关的配件。老外销售员喋喋不休地推销着他的“专业”知识,听从了他的建议,购买配件。回家一看简直就是风马牛不相及。一打电话给这位验屋师,才知道这位老外只有书本知识,没有实际经验。

我们相信许多购房和卖房的人士,头脑都相当聪明,否则没两把“刷子”也不会移民加拿大。可是在挑选专业人士,无论是验屋师,地产经纪,家居装饰设计人士时,大家是否想过我们请的人是否具有实际经验,专业素养,自我提高专业能力的自觉性,更重要的是为客户服务的那颗心。如果我们天天在价格,付费上斤斤计较,是否会排斥了真正可以帮助我们的专业人士?因为专业和经验是要付出代价的。在一次投资课上,一位老牌的地产投资专家讲了一个故事:一位漂亮的小姐在巴黎街头看到一位非常专业的素描人士在街头摆摊。每一个被他画过的过路人都对他的素描举手称赞。于是她也让这位街头画家画了一副肖像画。整个时间不过5分钟。小姐非常满意。她问道,这位画师,我应当付您多少钱?画师说2000法郎。她大惊道:怎么这样贵?你才画了5分钟呀!画师不紧不慢地说道,你只看到了这5分钟,可是要达到我这样的水平,这总共的时间花费了我整整一生的心血。你得到的是很难用金钱衡量的。在西方,我们经常看到西人收费比较高,在大多数的服务和质量上,他们也是追求尽善尽美。我想,我们应当静下来仔细思考,我们是否应当改变我们思考问题的方式,因为我们相信在北美,付出和产出经常是划等号的。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

 

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