28 十一月

房产投资中的法律常识(三)

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上期文章我们讲到两套注册系统。现在我们简要介绍一些会对物业产生影响的在土地所有权上的文件和条款。

先让我们看看“Certificate of Pending Litigation”.这是法院发出的对于物业具有法律效力的文件。这无疑是一个对于今后希望对此物业进行交易的买方人士的一个通告和警醒。买方必须对此文件进行详细的解读,研判买卖交易后这个文件对于买家今后的负面影响力有多大,以及它的持续效力。

在安大略省,物业得到Certificate of Pending Litigation后应当在合理的时间内采取措施解除这项对物业不利的文件。这样一来就让在安省拥有这类文件的物业更加难以进行转让。因为买家一般不会接受一个有问题的地产,同时还要在一定的时间内解决不属于自己的问题。其他省份会有不同的法律程序。有关情况请咨询当地律师。

Construction Lien”顾名思义是指建筑商,装修队对于一个物业提供的材料和服务没有得到应有的报偿,在Construction Lien法案的范畴下,在工程队完成协约规定的施工后的45天内,提供相关服务的公司或者个人可以对物业追讨Construction Lien,并写入土地产权文件内。

Easement”指的是相邻的物业持有人特许其土地的一部分被相邻的业主享有一定的某种权利或者利益。例如,某个业主可以允许其邻居借道自己的物业,以方便出行。Easement有时会不利于邻里,例如你的房子的一部分侵占了邻居的土地。现在可能没有什么,可是如果换了邻居,对方可能不允许你现在的侵占行为,势必需要你作出修改。这就关系到施工的开销,对于自己房产的整体是否有所损害,对今后出卖是否有影响等等。这种就被称为“Encroachment”.

Easement可能会被写入土地产权的文件内。作为买主你需要确定拥有Easement的出让部分权利的一方是否会对你购买物业后对Easement作出相关的调整。你要考虑这种调整后的后果。一般来讲,接受Easement的特殊权利的获利一方,会被出让权利的一方限制在有Easement的土地上进行改造或者施工。或许你想在这部分土地上加建一个太阳房,可是Easement不允许你这样做。到头来,你的宏伟计划无法实施,你也就丧失了对这个物业的兴趣。

Life Estate: 是指一个物业被一个业主持有一生或者另外一个居住在这个物业内的人的一生。如果居住人过世,物业还会被收回给物业的真正持有人。有关情况还请咨询律师。在安省Life Estate并不多见。

Personal Property Security Interest”:业主的炉头,冰箱,洗衣机,烘干机等可移动的动产可能是经过信用卡购得。那么屋主或许还没有付清所有欠款。这些动产的卖家就有可能会有一个“Lien”在这些产品上。买方的律师就可以通过“Personal Property Security Act (PPSA)”的搜索发现这些欠款。请记住这些欠款是附加在卖家名下的,不是在土地名下。

Spousal Protection: 许多加拿大的省份都有保护配偶的措施。“Family Law Act”的第21条款明文规定了在夫妇拥有的婚姻住房中即使配偶的一方的名字不在“Title”上,也必须经过他或她的同意并签名,才可以使买卖合同生效。如果其中一个配偶未经过另一方的同意私自售出房产,在法庭上这种交易会被宣布无效。

安大略省曾经有过一个”Dower Act”。它在1978年被废除。这是一个对于妇女有歧视的法律,它规定即使太太被先生注册了她的名字在土地契约上,她还是不能拥有任何实际上的利益直到其丈夫过世。当然这样的法律是不可能在21世纪存留下来的。不过,从1978年到2011年也不过是33年的短短几十年,可见加拿大的维权之路也走过了一个漫长的过程。不用讲,中国的人权也同时需要更多的耐心才可能达到一定的水准。

Realty Tax: 安大略省的“Municipal Act”规定业主拖欠地税将会被罚款;同时如果买家购买了欠税的房产,新的业主可能会收到巨额的帐单,即使这笔钱是前一个屋主拖欠的。如果久拖不还,市府可以行使其巨大的权利出售你的房产,所以政府无论在那个国家都是得罪不起的。老老实实缴税是你在加拿大的首要任务,否则就会有人对你实行专政,到那时可是没人帮得上你的忙了。

Writs of Execution: 这里指有人针对业主进行法律上的诉讼,并获得法庭的获胜裁断。如果在房产的业权上出现这个字样,这就说明卖家出了法律上的麻烦,究竟是什么事情,这就需要你的律师进一步做调查了。

上几期文章介绍了一些常识性的地产上的法律知识,接下来的文章我们将要对影响我们房产的法律做一些简要介绍,希望会对读者有一定的帮助。有关《房产投资中的法律常识》的文章内容并不构成法律依据,如有不妥之处,还请读者依据律师的解读为准。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

 

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