28 十一月

房产买卖中的法律常识(二)

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上回文章介绍过安省检索,注册土地所有权拥有两套系统,他们是如何运作的,这方面的情况现在我们简单扼要地介绍给读者。首先这两套系统分别为:Registry & Land Title 系统。

先看看Registry系统。以下介绍部分适用于用原始的文件纸张检索或者自动检索。

在买卖和约缔结之后,检索人员会查询此次买卖交易结速日期之前的40年的房产交易的文件记录,以确保买卖双方是真正进行一项具有法律效力的房产交接活动。

在查询中,检索人会利用一个法律上的定义检查此栋物业的检索代码。这个检索代码罗列了所有同此房产有关的按照年代顺序注册的法律文件。它们包括注册号码;文件日期;文件种类;文件记载的买卖双方的名称;文件记载的双方协定的交易价格,买方的贷款金额等等同买卖有关的关键数字和文字条款。

同时检索员会检阅一份当时的土地分割档案,它被称作“White Print”,通过它可以确认此物业的实际地理位置;法律上对于周边土地的详尽记述;对于此块土地的实际大小的丈量尺寸;关键的是此物业是如何同公共交通通道连接的。当时的买房人不可能购买一个走不到公路的封闭的土地。

接下来检索人可以罗列出过去40年来所有此栋物业的业主名称。一旦所有业主的地产契约被检索出来,这些契约就可以被称为原始契约。检阅所有有关本处物业的的相关文件的检索代码,可以找出这些文件的复印件,同时还有其他相关文件,例如:遗嘱,拍卖记录等等。如果检索其它一些同此物业无关的代码,你可以找到当地的对于地产规划的地区性条例。

如果你在检索时发现有一个公司曾经拥有这栋物业,那么你可以进行公司的检索查询。你就会发现这家公司是否在其经营史上有过破产和被没收物业的记录。这种查询经常会被移交到一些专职于这类检索的公司,进行进一步的调查。

下一步要检索对于此物业是否有任何的被提起法律起诉的案件。如果有,谁是赢得官司的赢家。这件起诉案是否对物业有持续的影响。对于物业周围的土地的检索会为检索人员提供相邻的土地在过去40年是否有过由于文字上的不严紧,造成对于土地分割的描述没有产生在法律上的两块土地的文字描述的部分重复。

检索人还会要求做一个土地规划法执行情况的调查。可是这种调查仅仅限于1967年六月十五日以后的执行情况的调查。因为在这之前的所有违规案件都被忽略不计。通常情况下如果在本次房产交接的上一次律师调查结论得出本处土地和房产并没有违反土地规划法,查询人也就不再做进一步的查询。

鉴于加拿大特有的历史,对于皇室土地特权的检索一般限于郊区和度假区。对于城镇来讲,不会有类似的问题。皇室土地特权有可能对于某些土地拥有特殊的利益,无论这片土地经过多少次的转让。

上述只是对于Registry系统的检索概况的简单描述,读者可能已经了解到这种检索比较繁琐。你可能需要专业人士解读检索结果。

再看看Land Title 系统。这种检索相对要容易得多。检索人不需要检索从Registry系统转换到Land Title 系统的之前的注册文件。这样来讲就反映了Land Title检索系统的镜面效应。这意味者你的检索即时反映了物业的现有的土地所有权的状况。

简单来讲检索是这样进行的:

  • 首先检索人员先取得一份物业的土地所有权的复印件。
  • 其次获得整个被分割土地的状况的复印件
  • 检阅在土地所有权上的文件或者代码
  • 仅仅检索现有对于土地有所有权的公司,这不同于Registry系统,你需要检索所有以前的有关公司的状况。
  • 做一个土地规划法执行情况的调查,这同Registry系统类似。

现在我们再来看看在土地所有权上的有用的资料。

物业的描述:对于物业的简要的法律上的描述。注意任何“Subject to”这样的字句。因为这可能意味着土地借让权,通过权等等的对于物业有影响的条款。

物业重新标记栏目:这个栏目限于Parcelized Day Forward Search。有关内容在上期文章有过介绍。

地权:如果你看到“Fee Simple Absolute”这样的字眼,这意味着土地注册在Land Title 系统。

土地注册代码的日期:也就是所谓的“PIN”。

其他有关内容已经在这次和上次的文章中有过介绍,这里就不再重复。下期文章将要介绍有关对于物业有影响的条款。敬请关注!有关《房产投资中的法律常识》的文章内容并不构成法律依据,如有不妥之处,还请读者依据律师的解读为准。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

 

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