13 十一月

战略,战术,谈判艺术—地产投资的全部内涵(四)

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接上文,我们继续讨论投资的战略战术。

5)你的地产投资是投机还是投资,这关系到你的战术原则问题大家都知道战场上的狙击手,他们要不是趴在原地不动,呆上几个小时,要不然就打一枪换一个地方。他们是战场上的投机者。如果运气好,遇到几个呆瓜,今天就能干掉对手;如果运气差,可能一个敌人也打不倒。而配合整个战争战略行动的穿插部队,他们不在乎路上消灭多少敌人,他们只有一个目的,封死敌人的退路,把敌人切割成小块,分而歼之。从消灭敌人的数量来看,穿插部队所消灭的敌人有生力量要远远大于狙击手。可是,这需要穿插部队领会战略意图,不计较一时的得失,完成战略包抄。狙击手可就不能这样想了,但是他们往往给敌人造成巨大的心理压力Image result for 狙击手

战场上斯大林表彰过狙击手,因为他知道,狙击手给敌人心理上的打击是无与伦比的。这同地产投资有着非常类似的效果。我们往往听到某某人买了什么样的房子,一年赚翻了。这个消息被无限放大,到了神乎其神的地步。而真正赚到最大利益的一群投资者,往往是悄无声息的。他们要完成一个特殊的使命。也就是:完成整个人生过程的战略投资的战术动作。看看著名的投资专家对于投资和投机的解读吧。

按照凯恩斯的观点:“投资是对资产在其整个生命期内的收益进行预测的一项活动;而投机是预测市场心理的一项活动。” 你应该明白高换手率的投资会增加你的投资成本而低换手率的投资会增加你潜在的收益;沃伦·巴菲特和查理·蒙格从他们的先行者身上获取了大量的智慧,查理曾经说过:“有些人顽固地拒绝学习,这真是件令人匪夷所思的事情。”巴菲特补充道:“更令人感到惊讶的是当学习对他们自身大有好处的情况下他们还是拒绝学习。”巴菲特然后用若有所思地语气说:“对思考或改变总是存在着巨大的抵抗力。我曾引用过伯特兰·罗素(Bertrand Russell)的一句话,即‘多数人宁愿死也不愿动脑子,许多人后来就真的死了。’从金融学的角度看,这句话真是千真万确。”

具体到了地产投资,投资人的投资动机直接决定了他们的投资动作。完成投资战略的战术行动,是成功的地产投资人的正确抉择。我认识一位地产投资人,他只投资半独立屋。某个小区的半独立屋,很多是他拥有的。这位投资人用尽了人生三十几年的时间,完成了他整个地产投资的战略包抄。控制了小区内部的半独立屋的价格。他才是小区内的地产“大佬”。如果你不经意遇到他,你不会意识到这位老者是一个拥有几十套住宅的富豪。不少人会问,为何我们要像这样的人学习,或许我这辈子也搞不到三套房子,为何还要想几十套,还要什么投资战略?我们先人已经回答了这个疑问:“不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域。”如果你没有野心,不用说三套,可能第二套投资房都买不到。我见过腰缠万贯的人,就是犹豫不决,最后活脱脱把机会熬成了遗憾;也有人偏听偏信,把垃圾当宝贝,最后离场的时候发誓再也不投资了。

6)逆势而为,抓住空档,排除干扰,直奔主题都说安省的打压房市的策略让不少人开始驻足观望了。我认为,这些政策无一例外,都是针对投机者的。而对于长线投资者来讲,现在是非常难得的市场喘息的空档期。谁能够抓住这短暂的时机,谁就有可能抓住机会。等到大众又一次从梦幻中醒来的时候,你又赚到了。去年底,就在大家讨论贷款政策的压力测试的时候,我的一些客户抓紧机会一把拿下一些投资物业。时隔一个多月,涨幅达到了30%以上。你能说这不是战术成功的结果吗。市场是由大多数人决定的,同时又是由少数人在赚钱的。因为少数人看明白了多数人没看明白的市场,而多数人不相信少数人的远见。看看以下这个例子,或许能够对我们作为投资人有所启发:

1992年,第25届奥运会在西班牙巴塞罗那举行。该市一家电器商店老板在赛前向巴塞罗那市民宣称:“如果西班牙运动员在本届奥运会上得到的金牌总数超过10枚,那么顾客自6月3日到7月24日,凡在本商店购买电器,就都可以得到全额退款。”这个消息轰动了巴塞罗那。人们争先恐后地到那里购买电器,商店的销售量激增。尤其,才到7月4日,西班牙运动员就获得了10金1银。于是,人们比以前更加卖力地抢购电器。据估计,电器商店的退款将达到100万美元,看来老板是非破产不可了!可老板却从容不迫地说:“从9月份开始兑现退款。”“这是为什么?他能退得起吗?”人们的心里难免有疑问。

原来老板早做了安排。在发布广告之前,他先去保险公司投了专项保险。保险公司认为不可能超过10枚金牌,就接受了这个保险。这是一个旱涝保收、只赚不赔的保险。如果西班牙运动员得到的金牌总数不超过10枚,那么电器商店显然发了一笔大财,保险公司也无须赔偿。反之,金牌总数超过了10枚,那么电器商店要退的货款将全部由保险公司赔偿,与电器商店毫无关系,那么电器商店无疑发了更大一笔财。最能干的人就是善于攫取机会,运用机会,征服机会,驾驭机会为自己服务的人。

《华尔街》里的男主角说过,他只赌肯定赢的事。请注意他的用词。其实他在告诉我们,他不是在赌博,他是在获取暴利。这个世界上除非发生战争,否则从长线来看,房地产是一个只赢不输的绝好投资。而我们还在观察房价是否可以稍微便宜一点,最好没有人抢offer。要知道,现在的市场不是你想要什么样的房子,而是你能够买得起什么样的房子。挑三拣四的结果,可能就会是出局。

大众犹豫的时候,往往是机会来临的时候。大家做什么,你就做什么,大家不做什么,你就不做什么,那么凭什么你会赚钱?

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

 

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