13 十一月

战略,战术,谈判艺术—地产投资的全部内涵(五)

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紧接上文,我们继续讨论投资的战术方法。

7)控制小型市场,最后达成垄断市场的终极目标垄断某个特殊市场,其实已经不是单纯的战术动作了,它其实已经升华到了战略的层面。基本上,在投资地产上,大部分人习惯于单兵作战。很少有人会联合一批地产投资人,通过集体运作的方式控制某个地区的地产价格,从而达到垄断地区价格的效果。其实,在多伦多,有些社区就存在着某种形式的垄断现象。比如,有些社区的房子,基本上在MLS上看不到太多,很多待出售的物业在社区内部就已经被消化了。原因是小区内部的人群达成了某种共识,只要是物业需要出售,小区内部的人就会想尽办法,让社区内部或者同小区有着相同生活理念的人群,购买出售物业,从而保证小区内的文化,社交环境常年不变。

我同某个社区的业主聊过天,我发现那个社区的网球场没有提供公共卫生设施。我问这位老者,这是为什么?是否设计者疏忽了。老人放声大笑。她说道:这是一个公开的秘密。只有住在这里的人才会来这里打球。社区以外的家庭是无法参与网球活动的。因为,你无法上厕所,除非你家就在旁边。我听了半天没缓过劲来,而且立刻产生了上厕所的欲望。我心里说,算你狠。其实这就是垄断。这种垄断还不是上了档次的垄断。它只是垄断的萌芽。

而比上不了厕所还要狠的垄断是,你的房产价格,你说了不算,是一群拥有战术头脑的投资人说了算。曾经有个印度人,在美国某个城市垄断了社区的地产价格。由于他拥有众多的社区内的房产,通过某种极其复杂的交易手段,他垄断了这个社区的交易价格。而且社区内的卖房者,非常愿意让他垄断价格。因为,这位爷的房产都卖高价,社区的价格被他炒作的到了天价,人们何乐而不为呢。

如果大家仔细看一下世界上非常成功的企业,他们无一不在玩垄断的游戏,因为只有垄断,才有可能控制市场,只有市场在你的手里,你才可能有定价权。大家会问,地产投资可能产生垄断吗?如果是单兵作战,你几辈子都不会垄断任何市场。可是如果众多的投资者在某个区域,有着非常接近的共同利益,那么垄断就会有着群众基础。地产投资的垄断效应,必须的前提是,集团性质或者不自觉的集团性质的投资群体,在一个商业化并不成熟的社区,悄无声息的地产垄断行为。

从去年开始,我们客户的投资地区,出现了一种现象。地产经纪经常询问我们是否有客户,购买某处地产物业。如果没有,他们就会比较失望。垄断其实已经在那个社群发出了萌芽。这其实是在说,我们的客户看不上的房子,就别想卖高价了。事实上也是基本如此。当地的地产商对于我们客户的评价是,购买的物业非常有特点,出手极快,出租稳定,而且是优质租客。当一个社区的优质物业大部分掌握在我们手中,会出现什么情况呢?垄断就是唯一的答案。

8) 远交近攻,步步为营。 战国时期,范雎觐见秦昭襄王阐述其秦一统天下的战略。范雎认为,只有做到”得寸即王之寸,得尺亦王之尺”才能真正消化所取得的领地,主张“远交近攻”策略。这一策略得到秦昭王的积极推行,并任范睢为相。地产投资,舍近求远,除非有极大的利益,否则是不可取的战术思维。而蚕食投资洼地周围的物业,逐步扩展,以小步胜利,逐步换取最后的战略包抄,这才是范雎的真实用意。

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想当年,美国地产崩盘,很多从美国过来的地产投资公司巧言令色,鼓吹某某地区价格腰斩,极为便宜,鼓动多伦多的地产投资人去投资。事实上,无论那里有多便宜,有多少物业管理公司为你打理,都是天高皇帝远。你只能神往,而无法看到。相反,多伦多地产市场从2008年一路过关斩将,价格翻倍,甚至是几倍。到底哪里是2008年的投资洼地,事实上并不是美国,而就是在我们的家门口,就在我们脚下。有些朋友视而不见,错过了大好机会。

我认识一位修车的老板。他的一席话可谓是振聋发聩。他说:2008年以来,多伦多的地产市场造就了一批地产新贵。上了这班车的人一路呼啸而过,把在车站上观望的人群甩出去了几十年。错过了这个时机等于错过了上帝给大众的一次极为公平的机会。没有抓住的人,还是有机会,再错过,可就不能埋怨任何人。那是自己愿意放弃。

多伦多其实并不大,我在洛杉矶生活过。那里比大多地区大很多。出去见个朋友可能要开20分钟车。可是多伦多不少人把开车当作是负担。要知道,大多伦多地区已经在蜕变当中。这同我在1999年来加拿大看到的多伦多极为不同。多伦多周边,特别是开车20-30分钟车程的城市,今后会非常繁荣。就如同北京的通州。1980年代的通县,是谁也不会爱去的地方。看看现在,可谓是变了一个人间。

远交近攻的精髓其实是蚕食法则。这个方法看着慢,效果却是惊人的。想象一下,如果你的投资物业在多伦多近郊,几处房产距离不远,打理方便,高素质的租客。你投资房产就如同在复印文件。那么,你还会觉得投资地产是一个负担吗?这个负担就如同复印机那样,只要你愿意,你的投资物业就像切香肠那样,源源不断地产生。

讲了这么多地产的战略战术,我们下期将会讲解一些谈判法则。没有谈判,再好的的战略,再好的战术,也无法实现。

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作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

 

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