11 十一月

如何迎合当下地产格局的变化(一)

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  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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Royal LePage作出的市场调查显示,加拿大最大省份安大略省,有超过一半的婴儿潮一代人打算出售现有住房,在当地购买较小的住房、或搬到较小的城镇居住养老。这意味着婴儿潮一代人不但成为房地产市场的卖家、也会成为买家。
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这就意味着市场对那些服务、健身设施良好的高层公寓, 以及中小城市独立房的需求会增加,从而导致这类住房的价格上升。 Royal LePage房地产公司首席执行官Phil Soper说,经济条件好的婴儿潮一代退休人士青睐一些小城镇,因为这样的旅游城镇不但有乡村气息、而且交通方便、餐馆众多、医院设施和电影院娱乐设施与大城市相差不多。而房价低、生活费用低的小城镇则会是经济条件一般的婴儿潮一代退休人士的首选。

事实上是这样吗?我赞同以上的观点。过去几十年,大量人口迁入北美大城市的浪潮正在发生静悄悄的转变。婴儿潮正在逐步衰老,而这批人里面拥有一大批手持大量资产,又不愿意老死在工作岗位上的中产阶级。他们希望自己的退休生活有一定的质量,生活环境宽松,周围的人文条件优越。很显然,大城市的拥挤,犯罪率的提升,污染的加剧都不适合这批退休人士。

我在销售房产的过程中,见到了相当一批本地居民,卖掉物业之后,搬迁到附近的小城镇,这样又利于联系自己的子女,又远离城市的喧嚣。还有人干脆搬到Cottage,每天面湖而居,钓鱼为乐。

我曾经说过,从2017年4月之后,什么样的房产会是被追捧的物业?就是那些“可负担的住宅”。现在恐怕还要加上一条,“围绕有生活品质社区的物业”。那么,什么样的城镇会吸引这些即将退休,或者已经退休的人士呢?除了愿意终老山林的那一部分人,大批人还是愿意居住在大城市的边缘地带。距离大都市太远,很多医疗、休闲、城市的附属设施就会相对弱化。

对于投资人来讲,我们如何在这一波地产新格局之中抢占先机呢?我看有以下几个方面:

多伦多市附近的城市,属于大多地区。不少地区被极大地忽视过。过去十年,甚至是十几年以前,由于城市开发商逐步向北迈进,不少人跟随这些商家一路向北,不少人的确赚了很多银子。可是,这样的开发势头,随着2017年的到来,其泡沫性,投机性和过度开发的疲态逐渐显露。由于大量的工作机会在南部,交通问题一直是制约北部居民的一个绕不开的问题。

固有的“北上广深”投资理念已经受到了极大冲击。那么,多伦多周边的一些城市为何能够替代过去的固有模式,成为未来崛起的明星?这就需要投资人抛开成见,避免听信一些根本算不上论据的误传。

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如果我没有预测错误,未来两三年的地产将会是平稳的年份。你即看不到大起大落,也看不到暴利时代。那么问题来了,既然不会赚到大钱,为何现在要投资?这不是浪费时间吗?答案是这样的:投资是一个时间的积累,你不会知道何时是最佳的入市时机,你只能在最容易购买的时候,占领一些稀缺资源。还有一个最关键的原则:投资的第一原则是不要亏钱,第二原则是记住第一原则。请先不要想着你能赚到多少钱,而是你是否不会亏钱。本都没了,赚钱跟你就没有一毛关系了。

回过头来,多伦多周边的城市,如果有潜力极大的地区,是否符合我所说的上述原则?首先,这些城市的住宅价格比较便宜,有些甚至是非常便宜。那么,亏本的可能性就会相对极低了。那里的物业是否具有稀缺性呢?这就要看有些城市的未来规划,是否造成了房产资源的稀缺性。

稀缺,并不是非得要占地极大,依山傍湖。我认为,地产的稀缺性,在不同的城市,不同的社区会有不同的表现形式,很难一概而论。举一个例子,如果你和你的投资朋友控制了一条街道,那么这条街道的稀缺性就是你们来决定了。所谓,此路是我开,要打此路过,留下买路财。这样的强盗式的逻辑,就可能造成对于卖方市场的垄断。你们就有可能以独霸一方的方式,创造出自己的房产稀缺性。

再比如,你占据了一处物业,开始的时候并不起眼,但是随着城市规划的逐步实施,你的物业开始显露出以前没有被重视的特殊性。这样购买物业的方式,需要你非常明白这个城市的发展规划。有些时候,这样的规划还没有被批准。这就需要你的一点赌性了。说得好听些,叫做投资的敏锐性。

如果占领有价值的中小城市的策略是正确的,那么,你就不会在乎现在投资是否是合适的时间点了。毕竟,稀缺资源不是你想要就会出现的。既然投资相对值较小,未来城市发展有利于你的投资方向,你又占据了稀缺资源,那么你其实就是买进了一处原始股。剩下的就看你自己怎么办了。

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我见过不少看到“原始股”的“股民”,可是仅仅有少数人成为了“股东”。原因嘛,很简单:“股东”相信投资逻辑,“股民”相信一夜致富。地产投资是熬出来的,你或许在某个时间段赚到过巨额利润,但是,能够长期赚钱的才是本事,也才能够走完投资的全程。地产的稀缺性是可以被创造出来的,并不完全是天然的产物;稀缺性也不是等到房产市场回暖的时候才出现,她出现在任意的时间点,就看你是否能够抓住她

未完待续……

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