11 十月

均价攀升的节点已经到来(五)

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如果你相信大多地区的房价还要继续上涨,现在的均价仅仅是这种上涨的起点,那么问题来了:什么样的房产会在未来十年一路攀升,什么样的房产会一路跌跌撞撞,什么样的房产会在未来一蹶不振?这个问题不搞清楚,那就是盲目投资,同瞎子摸象并无二致,就是文章第一期所写的Peter的升级版。最近多伦多出了一个大新闻:有地产商非常看好加拿大的房地产市场,据Global & Mail报道,多伦多的一家Condo开发商为了从日益红火的房地产市场中获利,计划出资$10亿加元,在安省范围内购买数百套独立屋,用于出租。

对于这种租赁类型的市场前景,Core的开发总裁拉塔法特非常看好:“在加拿大,它的效果会和在美国一样好,甚至会更好。本世纪初以来,加拿大的租房市场的需求一直非常大,租赁空置率一直低于3%。”

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这个新闻的关键点是:一个condo开发商去购买数百套独立屋。再说的明白一点,这家开发商在购买“土地”,他们在抢占土地资源。这些土地资源也不可能都变成condo,那么为什么开发商敢于豪赌,一掷千金购买独立屋?他们看到了什么?他们预测到了什么?

其实,开发商的行为已经非常令我们一目了然了。大多地区之所以房产价格一路攀升,大家争抢的真的是房子或者是公寓单位吗?问题的实质是,土地资源的极度稀缺,造成了房产价格的上涨。只要抓住了这个问题的实质,一切也就迎刃而解了,我们其实是在争抢稀缺资源:大多地区的土地资源。

其实并不仅仅是加拿大多伦多存在土地资源匮乏的问题,美国也一样。美国现在流行一种公寓:开发商把每一层的公寓分割成比较小的单位,流出一大块公共空间,让租住公寓的年轻人可以共享,而公共空间提供了办公,娱乐休闲设施,让每一层的空间变成了一个小社会,让没钱购买房产的年轻一代乐不思蜀地生活在这个共同的空间里。

他们暂时忘记了自己是租客,起码通过这样的生活方式,他们可以居家办公,为自己的小生意的起步创造了优质的条件,开发商把居家和办公合二为一,这真的是一个天才的设想。但是,这套设施解决了年轻人的购房难处吗?没有,这仅仅是解决了开发商留住年轻一代的现实问题,真正赚钱的还是开发商,也就是拥有土地的房产拥有者。

在这个百年一遇的年代,谁拥有土地谁就拥有未来财富。二战时期全球人口是26亿,现在是将近80亿;多伦多二战时期是66万人口,现在仅仅是多伦多市就是260万。土地还是那些土地,可是人口暴涨了4倍多,而房产的建造根本跟不上人口扩张的速度。那么谁会有资格拥有土地?请注意这个问题,未来不是你想不想拥有土地,而是你是否有资质。这个资质就是你的富裕程度。

当人们在谈论房产可以无限上涨的时候,清醒的投资人一定会明白,价格在一定时期的上涨不会没有上限的。这个天花板的成因就是购房的家庭收入,以及家庭积累的财富程度。未来,地产投资人不是谁都可以当的,你要有上岗证,这个证件就是你能提供足够的银行存款以及工资证明但是凡事都有例外,如果你拥有一些房产,而且房产的升值相当不错,银行也会把你的升值部分考虑进去,你很有可能从投资房产里贷出更多的资金去投资。这也是均价攀升时代的一大特点。

这种资格认证书也不是一成不变的,一般的地产投资人拿着证书去森林山买房子,估计银行都不会用正眼瞧你;你拿着证书去一些投资洼地,银行会开门笑脸相迎,但是这种笑脸的微笑时间不会存留太久。随着洼地房产的上涨,银行到了一定时间也会对你关上大门。作为投资人,我们一定要抓紧时间了,我们要在银行关门之前,抢先购买这些有价值的土地资源。

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没想明白的人可以继续想,但是机会不会留给所有人了,也不是留给有准备的人,而是留给看清这一切巨变而且行动的人。你再准备的充分,没有行动,还不如省省吧,去旅游度假都比准备好了,没有行动强。

我曾经有一个租客,他跟我无比自豪滴说,Michael 我也是有房产的人,别看我现在租房子住,我未来一定是富人。我问他拥有什么房产,毕竟拥有7套物业也去租房的租客我也不是没见过。他说:我拥有一个一居室的condo,而且是跟我朋友合买的,这样可以分担风险。我没说什么,仅仅祝福他未来发财。

一年之后,他破产了,这个年收入40万的家庭分崩离析,打离婚官司,分割财产就闹了两年。所以,并不是说你有钱就可以在房地产上有资格的。这个资格证同时印证着你的投资理念是否正确。

投资洼地不是一个空虚的概念,她是现实存在着的,她就在大多地区,静静地等待着识货的投资人。现在的投资洼地已经不是类似甲骨文发现的初期,没人识货,识货的知道是宝贝,不识货的只当做包治百病的药材“龙骨”使用,把许多刻着甲骨文的龟甲兽骨磨成粉末,浪费了许多极为有价值的文物。

现在的投资洼地已经脱离了无人识货的年代,进入了拍卖时代,虽然不少人在拍卖会上,但是出价的人并不是非常多,因为很多人看不懂。死于1890年的梵高,其艺术作品不也是在最近的几十年卖出了天价吗?

有上岗证的投资人需要发现的就是地产里的“梵高作品”。

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在大多伦多地区有不少现实里的“梵高“地段,但是我们已经买不起了,我们需要发现的是还没有太多人认识到的”梵高社区”。如果你听说了,或者有人不厌其烦地告诉你这些地段,请不要把这些价值连城的信息当作垃圾,你终究会有一天后悔没有听从这些专业的建议。还是那句话,你现在没有机会后悔了,因为银行不会等你想明白了才借钱给你,等你想明白了,也往往是投资洼地高不可攀的时候了。

我的从业经验告诉我,很多人相信现在还有投资洼地,但是大部分人是这样想的:他们只想要一个很少人知道的投资洼地,而且保证100%赚钱。这个思路的最大问题是,以前也有人告诉过他们这样的洼地,而且不止一个,但是他们都没有去投资。不少人一直在寻找,却很少有行动。当他们行动的时候,也往往是市场炒作得最狂热的时候,也就是大家一窝蜂疯抢一处社区的时候。你不觉得这样投资晚了好几步吗?

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