11 十月

均价攀升的节点已经到来(二)

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当今的房价并不便宜,这就造成了一些投资人的迷惑,特别是刚刚购进房产的一批人。

有一个笑话:“你问这些刚刚购进房产的投资人,他们对于自己的投资是否满意?回答基本上都是摇头。可是当你问他们,如果现在以原价卖出,不亏损一分钱,是否愿意?这批人的脑袋一样摇的比拨浪鼓还快。”问题出在哪里呢?

其实这样的问题在2000年出现过,在2008年出现过,在2017年420之后出现过,在2020年疫情爆发之后同样出现过。这个悖论的原因只有一个:看不清楚未来!对于自己购进的房产是否真的能够赚到大钱没有信心。而且往往发生在抢offer的时候热血沸腾,第二天就心灰意冷,觉得上当了;到了几周之后,看到周围的房产更贵了,又像打了鸡血,开始豪情万丈;市场上出现了一些不利的消息,就又开始忐忑不安,六神无主了。

投资人需要一剂神药,让所有正确投资的投资者投完之后,回家睡觉,不用管户外风吹雨打,我自鼾声四起。这服药叫做:通过投资缩短你的贫富差距指数。

当今的现实是:富人躺赢,中产内卷,穷人躺平!你想当穷人吗?我觉得没有人愿意。你想当中产吗?对不起,中产在被消灭。你想当富人吗?更是白日做梦。那么我们能够当什么?我们其实只能抓紧时代列车的末节车厢,拼了命地不要被甩掉,只有这样,我们才能在富有与中产阶级之间找到自己的一点位置。

但是,问题来了,我们正在逐渐地,而且在被加速地甩掉。甩掉我们的不是外人,正是我们自己

原因是什么?问题的本质是普通人没有意识到投资房地产的投资者,其实是在参与到一种另类的金融衍生品的循环之中

让我们来看一看到底是怎么一回事:“银行房贷放款过程简单直接,购房者买了房之后,凭借对房屋的所有权,可以到银行申请房贷,银行在评估了购房者的信用状况之后,将银行发放给购房者作为购房的资金,而购房者则按照一个时间周期偿还贷款的本金和因此产生的利息。

但是我们仔细思考不难发现,这样的贷款流程存在一些无法回避的问题:首先,银行用来发放房贷的资金是银行的自有资金,这些自有资金则来源于储户储蓄在银行的钱,在这样的资金背景下,银行用以发放贷款的资金是有限的,尤其在降息周期中,人们更倾向把存在银行里的钱取出来进行其他投资,银行用来房贷的钱当然也就减少了。银行没有钱放贷款,购房者买不到房,房子卖不动,形成一个死循环。

住房贷款抵押证券则很好地解决这些问题,其运作逻辑是这样的:银行或放款机构放出贷款之后将若干个房贷合约打包成一个证券,投资者认购这些房贷证券之后,现金流回到银行手中,而认购了住房贷款抵押证券的投资者则享受这些房贷产生的利息。

银行获得了现金流和手续费(如果银行也认购了证券,那么银行当然也享受证券带来的收益)、购房者获得了充足的房贷资金、投资者获得了稳定、安全的投资产品。”

信用违约互换是一个存在于许多金融领域的金融衍生品,以房贷来说,一家银行在放出了贷款之后虽然知道房贷违约率低,但是仍然不放心,于是就找了保险公司来做了一份保险合约:在房贷不发生违约的情况下,银行向保险公司定期支付一定的保费,一旦房贷违约了,则由保险公司来偿付银行受到的损失。

这里面最为关键的是房产不大面积狂跌,贷款没有大面积违约。以加拿大银行保守的行事风格来看,次贷违约的可能性非常小。那么,就剩下房产是否可以持续上涨的人为因素了。

如果读者还不相信大多地区,特别是低价位地区,多伦多周围的卫星城镇可以持续上涨的话,那么现在到处高喊的每年会有十几万新移民来到加拿大,这批人来加拿大是来住旅馆的吗?特别是大多地区,这批人吃穿用都是问题,住房更是一个定时炸弹。环绕我们的金马蹄森林带就是一个房产价格催化剂。我们没有别的选择,只能在这一片规划好的地界盖新房。

土地越来越少,建筑成本越来越高,这是一个死循环。房价如果狂跌,除非土地全部开放,但是这会影响一些人的利益。

我们其实是在玩金融,我们同银行一起合起伙来玩金融衍生品。只是我们不知不觉罢了。那么这个游戏里面最吃亏的恰恰是那些犹豫不决,对于参与到这个金融大循环里面露难色的一批投资人,还有那些投错了地方或者房产类型的投资人。

要知道,一个金融产品再牛逼,也会有失落的时候。这个时候就需要有人来买单。买什么单?这批人会替所有银行和赚钱的投资人买单。2017年就是最好的例子,当很多人购买的房产狂跌的时候,还有很多人的房产一路涨到了今天,是的,就是2021年,而且还在上涨。

有涨就有跌,有跌就会有亏损,那么亏损就需要有人来买单。买单的人群就是看着富有人群的列车缓缓驶过,却不肯伸出手来,抓住最后一节车厢的那批人;还有一批跟风投资,投错了地方的投资者。买单的人没有意识到,很多人在一起玩一个游戏,这个游戏只有看不懂的人才会输。

大多地区的均价已经100万了。金融游戏并没有停止,只是筹码变高了。参与的人变少了,或者说进场费抬价了,但是游戏规则没有变。玩家有富人,也有不想被淘汰的中产阶级,还有游走于富有阶层和中产之内的一群人。如果你不想被淘汰,不想变成赌局的看门人,那么你只有进场下注一条路。你想得明白也是这条路,想不明白就只能在场外看热闹。

随着均价的攀升,赢了一些钱的中产可以继续坐在赌桌上,给自己赢得了一席之地。之所以这些人愿意继续玩,因为他们知道,只要自己别听场子外面的人不懂装懂的建议,自己这辈子就不会从这张赌桌上跌下去。既然旱涝保收,闲着也是闲着,自己的钱干嘛不去生几个小崽子,今后也好养老呀。

均价攀升的节点已经到来,因为赌桌上的人都要有利润,否则谁也不会闲着没事玩赌局。有利润就意味着均价还要上涨。结果就是:房价会继续上升,就如同30-40年前一样。历史不一定会复制,但是起码会押韵

场子里面的人会越赢越多,场子外面的人依然不明就里,还在唱着反调。不排除有些人喝高了,听了不该听的建议,从赌桌上跌落下来,但是只要你明白应该听谁的建议,那么这个轮盘赌的输家跟你不会有一毛关系。

房地产这个金融衍生品的投资回报非常稳定,你输了只能说你不懂,并不能说房产地产是一个危险的行业。起码我从来没见过我的客户在房产上输钱的,除非听信了不该听的建议。

未完待续…….

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