11 十月

均价攀升的节点已经到来(一)

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这些耸人听闻的标题,吐血心得最近在市面上大行其道,不少人糊涂了。眼看着房价没有停下来的意思,油价,菜价涨得不像话,出门买菜像去趟高档服装店,而且每周都要去。凡是自己挣工资的都在叫苦连天。乱呐,真够乱的。这世道没法活了。

真的吗?大家真的没钱了吗?真的回到旧社会了吗?反正我们没看到有几个真的变穷了的。但是,我看到了在房产里奋力搏击,拼命在房产的海洋里挣扎的一些人,几年之后,不但原地踏步,而且资产大缩水。

上周,我去了趟经常买鞋的鞋店,老板是意大利人Peter,我认识他12年了。每次他看到我一定会留着我说半个小时房地产。这次也不例外。Peter十几年前开始倒腾房产,而且颇有心得。疫情之前,他有一次突然拽住我大倒苦水。

事情是这样的,他有一天开车路过了他平生购买过的第一套房产,已经卖出去很多年了,这期间Peter倒腾了不下4套物业,而且每次都有斩获。在这一点上Peter非常自豪,而且每次必给我讲他的赚钱生意经,如何以小搏大,如何用最少的花销在短时间内挣最大的利润。 但是,这一切的自豪在那一天戛然而止。

Peter看到了他第一套物业,正在被当时的买家挂牌出售,而且已经卖出去了。当他得知卖价的时候,他整个人呆住了。他使劲地掐自己,希望自己是在梦中,遗憾的是,他依然活在当下。让Peter无法相信的是,这套房产卖出了一个令人窒息的价格。要是放在今天,估计还要再加50万。

Peter忽然发现,如果他当时没有卖出这套物业,而是放置十年之后再卖,那么他挣到的利润竟然是他折腾了4套物业的两倍有余,并且不用上税。算上税务,那就更不得了了。Peter讲完了他的故事,呆呆地看着我,默然无语,沉默了一会儿,说要改变自己的投资思路了。

但是,晚了,疫情无情地冲击着他的生意。原本生意兴隆的他,已经准备搬迁到另外一处商业物业,因为那里租金更便宜。Peter还告诉我,他租的商业Plaza,有一半店铺的生意已经维持不下去了,准备搬家或关门。

我说业主给你降一降价,不就把你留下来了吗?Peter苦笑道,这个业主是一家巨无霸公司,拥有上百处地产,早就赚够了,人家就是不降价,爱谁谁,自己看着办。这家公司根本不在乎盈利,土地就已经让这家公司发得不清不楚了。

Peter跟我说,一旦他缓过这口气,他还要去投资地产。瘦死的骆驼比马大,Peter正准备给自己盖一套豪宅,因为生意受挫,暂时搁置了。

别看他上一秒钟还在唉声叹气,下一秒就大变活人,又开始滔滔不绝地讲述他的美好愿景:什么何时盖他的豪宅啦;什时候再买一套投资物业啦;什么何时再改变经营思路,让自己的鞋店再扩张啦,等等。Peter穷了吗?他根本没有穷,只是受了一点挫折,他准备东山再起了。

请不要被事物的表象所迷惑,有老外这样评价我们华人:你们永远有说不清的资产,在你们华人家里放着,也许在床底下藏着,或者在银行的保险柜里存着,反正仅仅看账面上的收入,一准会被忽悠了。我反问他们,难道你们不是吗?

我看过的资产证明不下几百个了,即使是这样,老外依然在不经意的地方,留着数额不菲的现金。有一次,有个租客看我逼得太急了,冲我“咆哮”道:Michael,我已经给你看了我家十几万的现金存单了,你不能让我的财产赤身裸体地让你看个够,这样不行。我笑了,看他这副“穷凶极恶”的样子,绝对说的是真的。这老头,床底下说不定藏着另外十几万现金,也不可知。

我立马答应把房子租给他。老头那张因为着急而扭曲了的脸,像弹簧一样,立马恢复正常了。大家欢天喜地,比娶媳妇闹洞房还热闹。

大多地区的房产均价已经100万了。贵吗?真贵!便宜吗?真便宜!!贵是对于当下来讲的,便宜是对于未来讲的。但是,请不要走鞋铺老板Peter的老路,拿着黄金当黄铜,不当回事。也不要跟着一帮人一起哭穷,通过寻找认同感来给自己下迷魂药,以为大家都很穷了,房价上涨缺乏动力了。

所谓高手在民间,要相信,这个社会的购买力在当今的基础之上可以再翻倍。不相信的话,看看2017年,那可是多伦多地不分南北,人不分老幼,全民购买房产,有些地区一个月就涨了30%。

2017年可不是市场让房价跌了,那是政府的贷款政策改变了。现如今,给政府几个胆,政府也不敢出重手整治地产市场。所谓世事易也,我们不能把脑袋停留在2017年,用4年前的故事揭示当下的形势。

均价一百万了,贵吗?看看30-40年前多伦多的房价吧。那时候有房产的人能够活到今天的,估计天天在过节,月月上花轿,可劲儿地造都不知道如何把这些利润花光了。

为何这篇文章的标题提到了“节点”。这个节点指的是一个分水岭,这是一个敢于继续购进价值洼地物业的思潮,同墨守成规,持币观望思潮的分水岭。这一次分道扬镳不会是30-40年前那一次分手了

那个时候,你动手晚了,还有机会追赶缓慢行驶的房产列车,你甚至可以弯道超车。因为你可以通过自己的努力购买房产。但是,今天变了。你无论如何努力,你其实是在通过银行的借贷来购买房产。

很多投资人的首付款都是借来的,有些人的贷款利息甚至非常高昂。累吗?挺累的。值得吗?不用30-40年,十年之后,这些现在投资价值洼地的投资人,就会同一般人拉开一个巨大的距离,这个距离叫财富差异

如果一切依旧,那么十年之后,作为投资人,我们可能真的拼不过那些购买自住房的买家了。买套自住房,无论多贵都值得。但是,投资人不是这样的想的。我们无法面对那些拼了命也要购房的自住房买家,因为那时候房子会非常贵,他们可以不计代价,我们投资人就不行了。

或许未来的某些时候,购买投资房产的将会是大公司或者是垄断公司的特权。我们现在还有机会,十年之后,将会是另一番景象了。

世界正在日趋老龄化。老人最大的需求就是稳定。有房不敢卖,将会是未来的趋势。老龄人口一旦卖出房产,将会面对无房可住的窘境。他们面对少得可怜的老年公寓只能望寓兴叹。

老人面临两个选择,卖掉住房,去租房居住;还有就是到偏远的城镇居住。本地老人是没有太多存款的,不卖掉房产是没有养老费用的。政府的退休金今后只够买菜的。这就形成了一个恶性循环,老人不敢卖房,一旦卖出还要租回来。市场上的房产一直无法满足市场的需求,而老龄人口一直在增长,这是一个无解的结局。

那么机会对于地产投资人来讲,今天的死结将会是我们未来的利好。你手里的投资物业不会缺乏租客,而且是高质量的租客。当然,要看地点,不是所有的房产都值得购买的。Peter折腾了这么些年,不也没赚什么大钱吗?

通货膨胀是所有投资人的朋友,没有通胀,哪里有房产的新高潮?你敢买进,通胀就是朋友;你迟疑不决,通胀依然如影随形,她甚至会嫁给你,天天吃你的喝你的,你还摆脱不了

记得Peter租房的物业公司吗?十年之后,现在投资在正确路上的投资人,就会是那个物业公司老板,虽然资产没法比较,但是心态是一样的。没有租客?Who Cares! 房子已经都升值到了一个新高度,谁还在乎那几个租金!老板要的是利润,是房产增值的利润,其他嘛,可以忽略不计了。请不要十年之后变成Peter,在原地转腰子,没有一点长。可怕的是,到头来没有机会了,因为你老了,到时候请加入主流社会:退休大军。

未完待续…….

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