Michael Wang
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15 一月

地产投资的思维方式（五）

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（紧接上文）我曾经不止一次地遇到这样的场景。我推荐了一处投资洼地，有些朋友半信半疑，等到大家都明白了的时候，他们会提出这样的问题：Michael，你还能找到下一个投资洼地吗？现在这个已经很贵了。等到我找到下一个的时候，他们依然非常犹豫，依然愿意去相信一些报刊文章上的社区，却不愿意相信经过实地考察，走访，询问政府机构，考察当地居民的实际状况所得出的调查结论。所以，永远会有同样的问题出现，就是：下一个投资洼地在哪里？
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我有时候跟他们开玩笑，投资洼地不是菜市场的新鲜蔬菜，每周都会更新换代。地产里的投资洼地是需要“等待”才会出现的。它并不依赖任何人的本事，这是一个市场规律在起作用。“卡尼曼风险定律是由美国经济学家卡尼曼与特沃斯基提出的，它是指一般人在面临获得时总是尽可能规避风险，而在面临损失时又喜欢冒一下险的非理性心理因素。
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该理论可以解释投资里面的很多决策问题，如某项目A肯定盈利100万，而项目B有50%的可能盈利200万，有50%的可能盈利为零.很多企业雇主都会选择项目A。如果已经投资了项目C,中途出现了没有预料的结果，如果停止了该项目，肯定亏损100万，如果继续进行该项目，50%的可能性亏损200万。50%的可能性一分钱的也不亏。很多企业雇主都会选择后者. 因为人们在面临获得时，往往小心翼翼，不愿冒风险；而在面对损失时，人人都成了冒险家了。在不确定条件下，人们是一个有限理性的人。
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”地产投资人有些人非常成功，有些人非常失败。如果研究为何他们经常失败的原因的话，有一个关键点可能是这些人忽视的。那就是他们缺乏一个投资理论或者投资的价值体系的支撑。不少人成功了，而且一直成功，当你问他们为何总是成功的时候，他们有时候不置可否，如果你一再追问，你就会发现他们有些人意识到了自己有一个非常成功的投资系统，或者叫价值体系。有些人是不自觉地在运用自己的这一套体系。大到一个政权，小到投资地产，看似没有关联，但是其实是一样的。
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你如果把夺取政权看作是一番惊天伟业的话，那么对一个个体来讲，地产投资也是足够惊天动地了。那么我们看看夺取天下，哪个帝王没有靠谋臣出谋画策？这些谋臣都会为后世留下一些著作，也就是他们夺取天下的理论体系。从姜太公钓鱼，周文王虚心求教，到刘备三顾茅庐跪求诸葛孔明出山，这些帮助帝王夺取江山的谋士，都有自己的一套理论体系。我还没见过哪个帝王没有自己的理论体系，却把国家治理的井井有条的。想当初，汉武帝广纳言路，才有了“犯强汉者，虽远必诛”的底气。

那么，我想问的是，我们的投资理论是什么？还是根本没有？如果没有一套根植于内心的理论体系，本期文章开始的故事就会循环往复地发生。一直到物业已经高不可攀，自己依然是不知道到何去何从，继续寄希望于下一个便宜的物业能够让自己一次达到发财的目的。

可是当一个绝世的物业就摆在面前的时候，卡尼曼风险定律开始发挥作用了，犹豫不决开始逐渐占据了上风。当投资洼地逐渐被填平的时候，出于急躁心理，就如同2017年那样，慌不择路地购进了一套物业，却被市场紧紧套牢了。这个时候，为了挣脱亏损的束缚，投资人会想尽一切可以承担的风险，去把这套亏损的物业抛给市场。

这种购进，抛售的模式有些时候会周而复始。这就是缺乏投资体系的一个循环现象。这也引申出了地产投资思维的另一个关键点：

 

 

市场中的价值规律无数次验证了：短期经常无效，但是长期有效。长期投资带来的复利效应会让你战胜一切市场波动。垄断优势理论(Monopolistic Advantage)的奠基人是美国经济学家海默(S．Hymer)。1960年，“垄断优势”最初由他在其博士论文《国内公司的国际经营；对外直接投资研究》中首先提出，以垄断优势来解释国际直接投资行为，后经其导师金德尔伯格(C.Kindleberger)及凯夫斯(R Z．Caves)等学者补充和发展，成为研究国际直接投资最早的、最有影响的独立理论。
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垄断优势理论的前提假设条件：企业对外直接投资有利可图的必要条件，是这些企业应具备东道国企业所没有的垄断优势；而跨国企业的垄断优势，又源于市场的不完全性。投资成功的根源在于“垄断”！无论你是在信息渠道上的垄断，还是在众人没有看清楚特殊市场的前景之下，投资人果断出手，垄断了很多价值连城，却价格非常低廉的物业。从而达到了一个特定区域内的房产，被一批有着特定目标和价值取向的投资人所占有。
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对应海默的垄断优势理论，我们不难看出投资有利可图的必要条件同样是：投资人具有别人没有的眼光，也就是垄断优势；而这种垄断优势又是源于市场信息对于普通大众的不完整性。只有通过调查研究，投资人才会把这些投资信息的片段组合起来，从而做出获利的决断。成功的投资人的果决并不是因为他们头脑发热，更不是钱多的无处花费。这一切都源于其价值体系，以及为了达到垄断市场的目标进行的超出众人预期的投资行为。如果垄断都无法让投资人心动的话，那么就只好跟随大众去抢夺“下里巴人”式的物业了。“阳春白雪”跟这些投资人是没有关系的。遗憾的是，有些人获取了垄断的信息，被垄断的物业就摆在面前，但是他们开始犹豫了，拱手把大好的机会送给了别人。

原因有很多种，大部分的回答是，看不清楚市场的走向。这同投资价值观非常有关系。如果你坚信，在价值洼地买进便宜的物业，或者已经升值的价值洼地区域，买进有特点的物业，无论市场的变化，最终你将会是那个坐收渔利的投资人。只要你承担得起，你就不会犹豫。犹豫往往是看不明白的代名词。现在让你以2000年的价格买进多伦多任意一套物业，你会犹豫吗？

成功的投资者，无须在市场上百战百胜，而是遵守一个投资计划，信奉一套理念和系统，严守纪律，并戒除贪念与恐惧。

未完待续……

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