15 一月

地产投资的思维方式(五)

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(紧接上文)我曾经不止一次地遇到这样的场景。我推荐了一处投资洼地,有些朋友半信半疑,等到大家都明白了的时候,他们会提出这样的问题:Michael,你还能找到下一个投资洼地吗?现在这个已经很贵了。等到我找到下一个的时候,他们依然非常犹豫,依然愿意去相信一些报刊文章上的社区,却不愿意相信经过实地考察,走访,询问政府机构,考察当地居民的实际状况所得出的调查结论。所以,永远会有同样的问题出现,就是:下一个投资洼地在哪里?
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我有时候跟他们开玩笑,投资洼地不是菜市场的新鲜蔬菜,每周都会更新换代。地产里的投资洼地是需要“等待”才会出现的。它并不依赖任何人的本事,这是一个市场规律在起作用。“卡尼曼风险定律是由美国经济学家卡尼曼与特沃斯基提出的,它是指一般人在面临获得时总是尽可能规避风险,而在面临损失时又喜欢冒一下险的非理性心理因素
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该理论可以解释投资里面的很多决策问题,如某项目A肯定盈利100万,而项目B有50%的可能盈利200万,有50%的可能盈利为零.很多企业雇主都会选择项目A。如果已经投资了项目C,中途出现了没有预料的结果,如果停止了该项目,肯定亏损100万,如果继续进行该项目,50%的可能性亏损200万。50%的可能性一分钱的也不亏。很多企业雇主都会选择后者. 因为人们在面临获得时,往往小心翼翼,不愿冒风险;而在面对损失时,人人都成了冒险家了。在不确定条件下,人们是一个有限理性的人。
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”地产投资人有些人非常成功,有些人非常失败。如果研究为何他们经常失败的原因的话,有一个关键点可能是这些人忽视的。那就是他们缺乏一个投资理论或者投资的价值体系的支撑。不少人成功了,而且一直成功,当你问他们为何总是成功的时候,他们有时候不置可否,如果你一再追问,你就会发现他们有些人意识到了自己有一个非常成功的投资系统,或者叫价值体系。有些人是不自觉地在运用自己的这一套体系。大到一个政权,小到投资地产,看似没有关联,但是其实是一样的。
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你如果把夺取政权看作是一番惊天伟业的话,那么对一个个体来讲,地产投资也是足够惊天动地了。那么我们看看夺取天下,哪个帝王没有靠谋臣出谋画策?这些谋臣都会为后世留下一些著作,也就是他们夺取天下的理论体系。从姜太公钓鱼,周文王虚心求教,到刘备三顾茅庐跪求诸葛孔明出山,这些帮助帝王夺取江山的谋士,都有自己的一套理论体系。我还没见过哪个帝王没有自己的理论体系,却把国家治理的井井有条的。想当初,汉武帝广纳言路,才有了“犯强汉者,虽远必诛”的底气。

那么,我想问的是,我们的投资理论是什么?还是根本没有?如果没有一套根植于内心的理论体系,本期文章开始的故事就会循环往复地发生。一直到物业已经高不可攀,自己依然是不知道到何去何从,继续寄希望于下一个便宜的物业能够让自己一次达到发财的目的。

可是当一个绝世的物业就摆在面前的时候,卡尼曼风险定律开始发挥作用了,犹豫不决开始逐渐占据了上风。当投资洼地逐渐被填平的时候,出于急躁心理,就如同2017年那样,慌不择路地购进了一套物业,却被市场紧紧套牢了。这个时候,为了挣脱亏损的束缚,投资人会想尽一切可以承担的风险,去把这套亏损的物业抛给市场。

这种购进,抛售的模式有些时候会周而复始。这就是缺乏投资体系的一个循环现象。这也引申出了地产投资思维的另一个关键点:

 

 

市场中的价值规律无数次验证了:短期经常无效,但是长期有效。长期投资带来的复利效应会让你战胜一切市场波动。垄断优势理论(Monopolistic Advantage)的奠基人是美国经济学家海默(S.Hymer)。1960年,“垄断优势”最初由他在其博士论文《国内公司的国际经营;对外直接投资研究》中首先提出,以垄断优势来解释国际直接投资行为,后经其导师金德尔伯格(C.Kindleberger)及凯夫斯(R Z.Caves)等学者补充和发展,成为研究国际直接投资最早的、最有影响的独立理论。
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垄断优势理论的前提假设条件:企业对外直接投资有利可图的必要条件,是这些企业应具备东道国企业所没有的垄断优势;而跨国企业的垄断优势,又源于市场的不完全性。投资成功的根源在于“垄断”!无论你是在信息渠道上的垄断,还是在众人没有看清楚特殊市场的前景之下,投资人果断出手,垄断了很多价值连城,却价格非常低廉的物业。从而达到了一个特定区域内的房产,被一批有着特定目标和价值取向的投资人所占有。
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对应海默的垄断优势理论,我们不难看出投资有利可图的必要条件同样是:投资人具有别人没有的眼光,也就是垄断优势;而这种垄断优势又是源于市场信息对于普通大众的不完整性。只有通过调查研究,投资人才会把这些投资信息的片段组合起来,从而做出获利的决断。成功的投资人的果决并不是因为他们头脑发热,更不是钱多的无处花费。这一切都源于其价值体系,以及为了达到垄断市场的目标进行的超出众人预期的投资行为。如果垄断都无法让投资人心动的话,那么就只好跟随大众去抢夺“下里巴人”式的物业了。“阳春白雪”跟这些投资人是没有关系的。遗憾的是,有些人获取了垄断的信息,被垄断的物业就摆在面前,但是他们开始犹豫了,拱手把大好的机会送给了别人。

原因有很多种,大部分的回答是,看不清楚市场的走向。这同投资价值观非常有关系。如果你坚信,在价值洼地买进便宜的物业,或者已经升值的价值洼地区域,买进有特点的物业,无论市场的变化,最终你将会是那个坐收渔利的投资人。只要你承担得起,你就不会犹豫。犹豫往往是看不明白的代名词。现在让你以2000年的价格买进多伦多任意一套物业,你会犹豫吗?

成功的投资者,无须在市场上百战百胜,而是遵守一个投资计划,信奉一套理念和系统,严守纪律,并戒除贪念与恐惧

未完待续……

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