11 十月

地产投资中的“道与术”(四)

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多伦多地产最大的“道”,就是“趋势”。你知道了未来的趋势,你闭着眼都能赚钱;你看错了趋势,就是一年都不闭眼,你依然会大败亏输。

2000年的时候,你如果把上海的房产卖了,移民国外,从纯经济角度上来讲,你会输的很惨,你直接把自己从一个睡着可以赚大钱的状态,变成了辛苦打工的“洋插队”。那么,现实当中的地产趋势是什么呢?让我们来看看一些机构对于地产在不同时期的预测:

新闻报道:2018年,总部位于美国的金融服务公司穆迪对加拿大未来5年的房产价格上涨做出了精确的预测:“2019年加拿大房价上涨0.5%;2020年加拿大房价下跌0.5%;2022年 加拿大房价上涨2.7%;2021年 加拿大房价上涨1.6%;2023年 加拿大房价上涨2.6%。准备好了,加拿大的房价上涨将陷于停顿,然后缓慢地稳定地爬升。”这个预测并不精确甚至是脱离了实际情况。

再让我们来看一下全球的情况:

“人口压力已经使地球资源紧张,需要在水、食品、能源和流动性方面有创造性的解决方案。目前,世界人口每年消耗地球上150%的可再生资源,这引发了过去十年从棉花到咖啡、原油到玉米等大宗商品的年平均价格不断波动。

气候变化预示着进一步的后果。极端天气事件有可能造成巨大的基础设施破坏,海平面上升也会危及沿海地区。生物多样性的丧失威胁到生态系统的可持续性; 全球干旱地区正在扩大; 气温上升危及农业。但是,到2030年,人类需要比现在多50%的能源、40%的水和三分之一的食物。”

重点来了,我们未来需要的物质条件要比现在多出40%-50%。且不论这些商品从何而来,但是有一点是决定性的。全球未来85亿人口的土地资源,无论你的需求如何上涨,这个物质条件是死的,无法再生的,而且是随着环境恶化在逐年减少的。未来不少地方的土地会被淹没在海平面以下,但是人口还在上涨。

发达国家会继续接受移民,这些移民必然造成土地的紧缺,这是一个死结。别忘了,除了外来移民,发达国家本国内部的移民也在流动。特别是这次疫情之后,不少千禧年之后的人群正在改变他们的置业观念。从美国来的数据和分析可以证明这一点。

分析文章阐述道:“美国移居人数将创16年来新高。请注意这不是移民,是移居,也就是本国人口内部的流动趋势。2021年,跨县界移动的美国人将超过1450万。上一次跨县移民潮在2004年,当时有1530万美国人外迁。随着远程工作的普及,许多家庭能够从办公室搬到价格更便宜的地区。

2005年来首次,自有房产权率升至70%。2020年年底,房屋拥有率将自2005年以来首次超过69%。疫情期间远程工作的常态化引发了房屋拥有率增加的多米诺骨牌效应。那些生活在昂贵的城市中,只是为了接近工作的人们正在放弃他们的公寓,以便在负担得起的地方购买他们的第一套房子。”

这个发生在美国的移居现象同加拿大正在发生的,何其相似乃尔!

进入2010年起,随着 “千禧一代”的逐渐成长,在步入30岁的年纪后,社会思潮发生了改变,城市生活不再是时髦的代名词,追求健康,远离都市重新成为了人们追求的生活标准。与此同时,次贷危机爆发后,经济下滑,城市生活成本相对抬升,这也促使了一部分居民产生了向城郊迁徙的想法。在这种环境下,2010年起,美国三大城市纽约、芝加哥以及洛杉矶的常住人口增速放缓。2015年起,各大城市增速下滑趋势越发明显。

本轮疫情的爆发加快了“逆城市化”进程。疫情爆发后,居家限令使得都市居民不得不在狭小的空间里蜗居,较高的人口密度也加大了感染风险。与此同时,企业在疫情期间提出了远程办公的要求,降低了居住城市周边所带来的通勤成本,使得城市周边的“卫星城”性价比凸显。

根据NAR公布的《2021年购房趋势》,各年龄段购房者均更倾向在城郊或者大城市周边的“卫星城”购房。”这就是我一直强调的,本次向城市外扩张的趋势并非源自于新冠疫情,其主要的流动趋势在2015年就开始了。

2020年以后,美国地产热主要有两方面因素:1)低利率环境;2)疫情催生的新需求。

不少人有机会成为首次购房者。房屋空置率处于历史低位。次贷危机的地产“泡沫”的出现,使得居民在逐利的本性下,纷纷选择以超出自身偿付能力的规模进行加杠杆投资。当时,市场的住房需求其实并不高,居民往往出于投机动机才进入地产市场。

在“房炒不住”的格局下,次贷危机时期美国房屋空置率非常高。反观本轮地产“热”,房屋空置率处于历史低位。不难发现,当下的美国地产市场投机属性偏弱,消费属性更强。

这哪里是在陈述美国的情况,这分明就是我们加拿大,特别是多伦多正在发生的实际情况。

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美国同我们加拿大一样正在出现销售价格平稳的情况。为什么呢?供给制约销售,居民购房不能而非不愿的情况影响了房价继续攀升。但是这一条不适用于郊区。当前的多伦多近郊的房价依然在上涨,加价20万的情况没有丝毫减弱。如果你看到一处物业没有卖出去,或者是加价极少,那一定是那套房子不值那个价,而不是市场变淡了的信号。

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未完待续……………

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