11 十月

地产投资中的“道与术”(二)

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老子的“道”听着神乎其神,其实仔细读来可是大有文章。《道德经》33章:知人者智,自知者明。能了解、认识别人叫做智慧,能认识、了解自己才算聪明。作为地产投资人,这句话里的“人”可以被理解为“房产”,你能够看出购买的物业给你带来巨大的财富,那就叫智慧;而能够了解自己的现有能力,不跟风,不羡慕旁人的投资所得,脚踏实地,一步一个脚印地去夺取地产投资的每一次胜利,这叫明白人。华尔街教父”本杰明·格雷厄姆说过:“投资者面临的首要问题,乃至投资中的首要敌人,很可能就是其自己。” 认知偏差、情绪驱使和过度自信,是投资者诸多行为缺陷中的三种典型表现。地产投资人最大的敌人就是我们自己。

其实投资到了最后,每一步都是陷阱,你手里一个铜板都没有的时候,光脚的就是不怕穿鞋的,大不了还是一无所有。最怕的,而且社会上让我看到的,投资失败的大多数,还真不是刚入门的学徒式的人物,往往是投过几次,小有收获,禁不住诱惑,被市场带了节奏,一把大的或者几把大手笔的投资,让自己10年翻不过身来。

为什么会被诱惑,请不要怪自己太贪婪了。没有贪婪就没有地产投资,也就没有了利润。巴菲特不贪婪吗?请他吃饭的开价是一个天文数字。他是投资界最“贪婪”的大佬,但是他很少犯错。原因就是,他懂得投资的原则,也就是投资上的“道”。

你遵循投资原则,紧跟着有“道行”的人走,你就会获利;你自己道行非常强,跟着自己总结出来的“道”一路小跑,你也可能会走向财务自由。

凯恩斯认为:“投资的核心原则就是与大众意见背道而驰。原因在于,如果每个人都认可它的优点,这项投资就不可避免地会很昂贵,进而毫无投资价值。” 或是像约翰·邓普顿爵士说的那样:“如果你不能做到与众不同,你就不可能创造出出类拨萃的业绩。”

这也是我上期文章说的:当今社会如何让自己变成少数人,甚至是少数中的极少数的1%人群,才是各位投资人应当思考的最大的“道”。追寻以价值为导向的投资法,注定会让你采取反向投资的立场,因为按照这种方法,你往往会买进不被看好的资产,卖掉市场推祟的宠儿。

当前,大多地区地产投资最大的“道”,我认为是:涌入特定社区的房产购买者,他们可支配收入之下的家庭购买力,决定了社区当前的购买价格,以及未来的上涨幅度。没有经济基础,就不会有稳定的房价。这也就是为什么有些学区房到了一定的时候,其价格很难再上一个台阶。没有了海外接盘侠,没有了本地富有阶层的加持,一些特定社区的房价一定会在未来一路磕磕绊绊地走过。

不少人非常喜欢研究图表,他们希望从图表和走势里看出哪里值得投资。这无可厚非,但是不能完全依赖图表。表格再详细,数据再精密也抵不上一句话:这些图表只能代表过去,也就是历史。

当年把图表分析得头头是道的资深分析师,分析出来了2017年4月20号以后,大多地区的房产会出大事情吗?这些分析师同样在2008年也没有分析出来金融危机之后,地产市场会像脱缰野马那样一路狂奔。2020年疫情之后,也没几个人分析得出结论,地产市场会再次狂奔。

那么,为什么有些人分析出来了?的确,这批是少数人。美国总统肯尼迪的父亲是华尔街的一位投资大师,在1929年华尔街股市大崩盘前,有一天,他请一位鞋童帮他擦鞋。这位鞋童一边擦鞋,一边对股票侃侃而谈。老肯尼迪发现连鞋童都对股市这么热衷了,这正是市场过热的信号。于是他回家后的第一件事就是卖出手中的全部股票,从而躲过了1929年大萧条时期的股灾。这就是著名的:“鞋童理论”

女性鞋跟高低的流行趋势,能反映出当前社会经济的走势。这一研究是基于美国IBM全球商业服务部门,数十年来对女性鞋子的选购分析。如果女性穿着的鞋跟越高,表明经济就越糟;如果低跟鞋或平底鞋成为穿着女性趋势,则说明经济状况较好。这就是“高跟鞋理论”

看出来了吗,这些理论都有一个共同的特性:深入生活!所谓投资的“道”是要领悟出来的,不是看着地产图表分析出来的。你能想象地产投资的走向同餐馆也有千丝万缕的联系吗?

大概3年前,我跟在Yonge/York Mill牛扒店的老板有过深入对话。他想出卖他的高级牛排店。原因是:周围的食客看似富有,其实大部分的钱已经投进了房产,没有几个钱来消费了。他自己会去城外开一家同等规模的餐厅,他经过调研,觉得这是一条出路。因为会有大量中产阶级流向郊区。

分析图表实际上是一种“术”的行为。是在避免重犯错误的“术”,而不是预测未来的“道”。有些分析师看着图表告诉你应当去哪里投资,可是现实当中那里的租客质量奇差,你买进物业之后才会发现问题所在,但是已经晚了。我接到过很多这样的电话,有些投资人甚至哭诉烂房客对于他们身心的摧残。如果,这些投资人没有只看着图表投资,那么结局就会是另外一种样子了。

天道循环,周而复始,遗憾的是领悟的人实在太少,而分析大师实在太多。这也就是为什么1%的人口控制着60%以上的人类财富的原因。

我们作为投资人,对于未来无知的恐慌要远远大于几处物业亏损带来的心理压力。不想知道未来地产行情的投资人,我一个也没见过; 被昏天黑地的市场行销宣传带了节奏的投资人,我见了很多; 保持地产投资不败纪录的投资人,比较少见; 亏损过的投资人是大部分。重要的是,你撞了南墙,你彻底领悟了“道”了吗?还是,准备向下一个北墙走去?

2017年3月底,经常合作的一位贷款经纪告诉我,贷款政策会有巨大的变化,如果实施将会重击市场。我当时听了后背直冒冷汗。但是冷静下来之后,我觉得我们当时投资的地产洼地无论局势如何变化,依然可以投资。事实证明我们的判断是正确的。

深入生活吧,你不需要PhD学历,更不需要大学文凭,你只要识字就可以投资地产。但是,你要懂得生活,懂得从社会里直接挖掘未来的信息,从你千丝万缕的人脉关系里,寻找有价值的地产信息。还是那句话:未来就存在于现实之中,它甚至就在擦皮鞋的孩子嘴里!

未完待续……………

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