11 十月

你的投资寿命有多长(四)

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(紧接上文)

去年4月,疫情最严重的时候,有一位朋友问我关于地产市场的看法,市场当时的舆论比较悲观,这里摘录了一段当时我对于这个疑问的答复:

“疫情之后地产市场何去何从,说法不一。经济层面上的数据非常难看,长此以往到了5,6月份很多小公司是一定撑不住的。那么,我们的眼睛就要盯住,谁在这次的经济巨浪之中存活下来。哪些人并没有受到冲击,还在家里继续上班。这些人在疫情之后的动向非常值得关注

现在一些基本的生意行业举步维艰,凡是必须人力亲力亲为的行业受到的冲击最大。但是,可以通过技术手段暂时解决办公问题的行业,受到的冲击相对小的多。这些行业里的雇员往往是中产或者中产以上收入的职员。这批人疫情之后不会闲着,因为他们马上就会看到物价飞涨的结局。现在美国人已经开始往阴沟里倒牛奶,用拖拉机碾压蔬菜了。这似乎只有1929年才会出现的场景,现实里真正发生了。
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那么,农民时间长了也会破产,活下来的只有把价格提高才能平衡损失。农业是所有国家的根本,农产品是必需品,生活必须品涨价了,所有的商品都会涨价,只是幅度的问题了。涨价也就意味着货币的贬值,这一次的贬值将会是史诗级别的。不去把货币兑现成硬通货,自己辛苦赚来的钱要用成倍的工作再换回来,实际就是白干。

现在租房市场在我的客户经常投资的区域,申请入驻的家庭并不少。疫情会让人失业,但是地球上的房产永远不会失业,那是永远的刚需,除非我们有办法移民月球。”

疫情平稳之后直到今日,地产市场发生了什么,大家都看见了。大多地区的地产市场依然如火如荼,甚至是疯狂至极。抢offer基本上已经是定式了。那么,我们应该顺从这股潮流而去吗?我们应当毫不犹豫地加入抢房大军吗?作为买家,我们抢完之后,今后还会有利润吗?

要回答这个问题,我们要看一下在战争里,军人们是怎么做的。地产市场的争夺战同军事上的战术或者战役争夺其实没有什么区别,只是我们在地产上的争夺没有人员伤亡。

我们见过一场战斗,在有利可图的时候,决定发起冲锋的军官会有一丝犹豫吗?即使对手是一个难啃的骨头,发起冲锋的时候,军人们也是不会有一丝犹豫的。同样,如果判断错误,你发起冲锋,那就是找死。

在地产争夺战里,我们如何判定一处物业是否值得购买?是否值得同十个,十几个甚至是二十几个竞争对手一较高下呢?

这同你要购买房产的社区,未来走向的判定有着极其密切的关系。为什么2017年的时候,同样是如此火热的市场,很多人不惜代价,加价40万甚至是60万拿下房产,却输的一败涂地?

同样是2017年,有些人一样是疯狂地买进物业,时至今日,房产非但没有跌价,反而从2017年开始一路攀升,现在已经升值很多,而且这种上涨的趋势根本没有停下来的意思。不仅如此,租客现在是排着队要租房子,租客的收入都超高,房产出奇地好租。在大多地区普遍叫嚷出租难的时候,这又是为什么?
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如果没有搞清楚为什么时候,我的确要劝朋友们想清楚了再去抢offer,如果你真的想明白了,而且是正确的思路,那么我劝大伙,现在不去抢,你今后估计也没有机会了。这就是地产长寿之道的第四条:

 

 

每个人都不可避免的进行着投资行为,那么投资的本质是什么?

投资的本质其实是你对于这个世界认知的变现。投资就是对未来的不确定性下注,投资的过程就是不断地在胜率和赔率之间做平衡。你永远赚不到超出你认知范围外的钱,当一个人的财富大于自己认知的时候,这个社会有100种方法收割你,直到你的认知和财富相匹配为止。

这也就是为什么,2017年的时候,有些朋友赔了,有些人赚了,而且一直赚到今天。2017年只要是你下定决心买房子,你就要去抢offer,极少数的房子不需要或者极少人去抢。

那么问题来了,有些人宣布凡是抢offer,他们就不会去。我的问题也来了:那么,2018,2019年地产市场不需要抢offer,这些朋友下手了吗?我见过的,好像也没有几个人敢于下手。要知道,那个时候买房子如同捡白菜,市场上的房子多得很,顺手就可以捞一个。那个时候买进几个,现在可是发达了。所以,抢不抢offer就是一个假命题,看不清市场才是真命题

大多地区有不少地方是不跟随市场的“舞步”的,无论市场好坏,他们一直在涨。但是,这也是大部分人看不清楚,或者是看不上的社区。其收益率超过了大多地区整体的地产回报率。

那么什么是值得你去抢offer的社区,哪些是你要极力避免争抢的地块?没有对于多伦多有一个整体的概念,一个通盘的思考,你将会很难在这场赌局里“赌赢”了。
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有一个核心数据是我一直强调的,也是社区的房产是否能够持续升值的硬条件:社区的家庭收入。没有一个中产以上的平均家庭收入作为支撑,你想要未来的房产持续升值,那是没有基本面支撑的。家庭收入可以是变化的,这一点也必须被纳入你的决策参数里去。

世界是动态的,绝不是一成不变的。这么说吧,家庭收入无法支撑高房价的社区,其房产价格终究会有一天开始崩塌。高收入的家庭持续涌进社区,这个社区的未来将会是非常光明的。

没有好的家庭收入,就不会有争抢offer的实力,也就不会有高房价。这是判断社区未来的首要条件。可是我们往往没有关注这个非常重要的数据。所谓大批移民将会来到多伦多,所以房价会升值。这不一定是错误的判断,但也不一定是绝对正确的。

未来的移民如果收入不高,再多的人也没用。而高收入的新移民涌向的社区,将会是未来地产的明星。另外一种说法,大多地区的房产不够住,就是玩命建新房子也不够新民消化的。

事实是,现在除了condo,很多房产的租金已经同买房的贷款没有任何区别了。也就是说,一个租客其实已经是准买家了,要不是这家人没有首付或者信用评分不高,或者其他什么原因,他们早就可以买房产了。那么新移民要么带了很多钱来,要么从头开始打拼,问题是他们什么时候能够凑够首付款?等到凑够了,房价又涨了。

现在我们其实没有看到太多的新移民在买房产,其实是老移民在换房产或者购买投资物业。只有这些人,在加拿大混够了一定的时间,才积累了一定的财富。才会变成准中产阶级。但是,这次疫情让这些好不容易混成中产的家庭,惶惶不可终日,因为他们攒下来的血汗钱眼看着就要变成废纸了。这些人才是现在买房的主流。
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我上几期文章里说过,要想赢就必须做庄,也就是庄家。如何实现呢?只要你能够静下心来,多听一听市场上的真实数据,而不是那些鼓动你多快好省地赶紧抢购的宣传,那么一般情况下,你就会把握主动权。只有你控制了自己的冲动,彻底了解了市场,你才会是庄家,否则你将一直是一名赌客。赌客的赔率永远大过赢面,也将会把自己从中产阶级的队伍里剔除出去。

为了避免整个社会用100种方法收割你的财富,投资人需要有深入的房产知识和认知。

刘备对于整个三国形势的认知是一桶浆糊,但是他听诸葛亮的,孔明是有认知的人;曹操自己就很明白,再加上他有谋士,所以三国里面他最大;袁绍手下战将千员,谋士如云,可惜他是一个昏庸的首领,最终惨死。所以要不然你就是曹操,如果不是,也可以当刘备,最怕是当袁绍。投资也是同样的道理。

你所赚的每一分钱,都是你对这个世界认知的变现,你所亏的每一分钱,都是因为对这个世界认知有缺陷。你永远赚不到超出你认知范围之外的钱,除非你靠运气,但是靠运气赚到的钱,最后往往又会靠实力亏掉, 这是一种必然。

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未完待续…… 

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