12 十一月

从50岁中年危机看投资地产的必要性(六)

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根据北美新浪网报道:花旗的一份最新报告,20个经合组织(OECD)国家的政府养老金资金缺口高达78万亿美元。

这一数字到底有多高呢?花旗数据显示,当前上述20个国家的政府债务总额大约44万亿美元。也就是说,政府尚未兑现的养老金义务比当前债务水平还要高将近一倍,而这一点还没有计入当前的公共债务与GDP比率。

全球面临一场退休危机。然而,解决方案,以及机遇并非没有,前提是政府和企业要采取行动开始应对这一问题。这些对话和行动需要立即发生。花旗认为,为防止形势进一步恶化,各国最低限度采取的行动应该包括公布政府养老金缺口的规模,让所有人都知情;提高退休年龄;创造一种新的系统,采用集体固定缴费计划,风险和收益共享;创造一种有力的“软性强制”机制,推动个人养老储蓄上升,等等。

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花旗表示:如果各方能够妥协,我们就能让体系变得可持续。如果不能妥协折中,迎接我们的就是灾难。

其实这样的报道早就有过,也不是什么新鲜事。可是,让人不可理解的是,大部分人群对于这样的统计数据采取观望的态度。甚至认为,如果所有人的养老金都出了问题,政府一定会解决的。殊不知,这只是一厢情愿。看看北极熊的命运吧。当极地的冰山大量融化的时候,所有北极熊的生存都成了问题。我们其实就是那些“北极熊”,无论北极熊的数量多么庞大,冰川还在消失之中。结果将是灾难性的。无论老龄人口数量多么巨大,当储备金消耗殆尽的时候,没有政府可以支付几十万亿的养老金。

投资可能是渡过退休风险的唯一手段。可是有些朋友对于投资,特别是房产投资有着一些模糊不清,甚至是错误的概念。

1)不懂得投资房产的税务知识,想当然或者是投机取巧都是投资的大忌有人非常“懂行”地告诉我,只要租客交现金,大家攻守同盟,都不报税,就不会有税务问题。还有人用自己的父母,自己的子女购买投资物业,出租物业后,在报税的时候申报自己的投资物业是亲属的自住房,等等这样的说辞不一而足。如果这样税务局就不会有所怀疑,税务局就可以放马南山,让我们赚的收入享受自住房的免税优惠的话,我们可能低估了税局的智商,同时也没有搞清税局的功能。

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首先,上述的逃税办法税局不是不知道,而且是心知肚明。凭借国家机关的强大的查税系统和超级电脑的运算,税局非常容易发现漏洞。就如同好莱坞电影里的一段非常著名的台词:找你的人现在非常忙,不过他们不会把你给忘了。其次,税务局是一个创收单位。政府通过稽查税务,避免公民的逃税行为,同时为国库增添税收。就如同一个公司,她的职能是挣得利润。税局的职能就是尽可能地增加税局的利润。办法就是稽查逃税者和不明就里,自作聪明的逃税行为。

非常多的人只要一提到地产投资,都会蹦出一句话:那我今后还要交税呀?!这是非常让我哭笑不得的一句台词。殊不知,如果你能够交税,说明你赚钱了;如果你交了非常多的税,也说明你赚到了非常多的利润。再者,赚钱不交税,在加拿大是不可能的。这里的税收体制非常完善。聪明人是用税法给自己减税,同时利用税法合理的避税。说穿了,税法就是给有钱人量身定制的。因为缺乏一定收入的人群,无法享受许多税法带给你的减税优惠。为什么有钱人愿意高薪雇佣非常专业的会计师?因为职业的会计师会为他们的雇主节省天文数字的金钱。

2)要让地产投资变成你的职业,而你的本身职业变成投资的保障。任何一个职业,除非是打工皇帝,一般情况下,工资收入在税后不会是一个让人非常渴望的数字。可是,如果你多伦多投资地产,过去40年,每年的投资回报高达100%以上,那么我认为这个数字超越了所有工作在金钱上的回报。要知道一份工作也就是$20-$50每小时的收入。那么让我们来计算一个数字。40年前多伦多的房产均价是6万。假设你投入1.5万作为首付。40年之后的今天,房价涨到了67万。根据我们的经验,管理一个物业所花费的时间,一个月不会超过4小时,40年就是1,920小时。那么,67万减去1.5万,就是你这40年来的利润,一共是65.5万。65.5万/1920=$341.15/小时。我想问一下,什么样的工作可以挣到每小时340加币?如果你请一个物业管理公司管理,支付公司租金的10%作为管理费用。那么你只有花费非常有限的时间,同管理公司沟通,假设一年是10小时。管理费用一年$2,400,40年一共$96,000.那么你每小时的收入将会是$1,397.50。

不少人一提到请物业管理就头痛,不过如果让你知道请专业的管理公司会让你每小时赚到$1300以上的收入,那么我相信不少人宁可请别人打理,省得自己烦恼。回到上题,等到你赚到了每小时极高的收入的时候,你就会看不上自己的本职工作了。可是,且慢,你的工作其实是你所有投资的保障。没有了工作何来投资?而没有想清楚地产投资能够带给你的美妙前景的朋友,应当认真思考一下为何现在还在彷徨犹豫。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

 

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