12 十一月

从50岁中年危机看投资地产的必要性(一)

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我的一个好朋友的亲戚最近出了一件事,而且是人生中的一件大事。这位亲戚的老公原来有一份相当傲人的工作,十几年前就是收入六位数的工程师,家里从来不缺钱,每年两次度假,周末上馆子吃喝,花钱如履平地。可是几年前公司开始不景气,裁员潮开始了,首先他的工资减半,后来干脆把他扫地出门。太太原来是不用上班的,这下子只能从头开始,打零工养家糊口。人一下子变得消瘦了一半,每晚需要大剂量的安眠药入睡。可是这仅仅是开始,他现在出现了老年痴态症的病情,稍一不留神就能走丢了。

我帮这位朋友计算了一下,如果十几年前这位亲戚就开始在多伦多投资地产,现在即使出现如此恶化的经济状况,钱还是够花的,而且不会缺钱。我的一个客户,从2000年开始坚持投资地产,现在拥有几套,价值总共350万的投资房产,而且其中的170万已经付清了。贷款都是房客在支付。也就是说,如果这位投资人现在就退休,他可以拥有170万现金。如果这位投资人开始退休,租condo住,假设租金每月2000加币,买菜,休闲,杂费每月2000加币,这位投资人夫妇每月4000加币的开销可以支撑他们再继续生活35年。这里没有计算170万的存款利息和物价涨幅。

假设我的朋友的亲戚也是这样从2000年开始投资,即使被解雇,也没有什么好担忧的,就算提早退休而已。大不了过个几年买一套房子,钱是有的,而且没有负担。170万的现金,现在起码每年有$34,000存款利息。可是,事情是无法假设的,世界上当你认识到结果的时候,往往已经太晚了。

据报道,“美国社会目前存在一批50多岁的失业人口,他们想退休但还太年轻,但要找工作,许多雇主又嫌他们太老,使得他们成为了职场上的一群新的“剩男剩女”。在经济衰退期间年龄较大的工作人员,失去工作的机率较高,一旦被解雇,找工作就会比年轻的同事难许多。根据城市研究所去年发表的研究,与25至34岁的劳工相比,五十多岁的劳工就业机会低了20%左右。

罗格斯大学(Rutgers University)一项调查发现,近三分之二的55岁以上的失业人士说,他们已积极寻找工作一年以上,但却无所获,相比之下只有三分之一的年轻人有类似情况。据美国劳工部一月份的报告,年纪大的劳工失业时间也较长。55岁至64岁的劳工平均失业持续时间是11个月。比平均年龄在25至36岁之间的人要多了3个月的时间。”

50岁在北美是一个高风险的年龄段。父母年龄在一天天增大,自己的身体状况也在逐年下降,儿女还没有完全独立,而且还要花钱帮助他们度过人生的种种难关。这一切都需要强有力的资金保障。大家都知道在万税国的加拿大,仅仅依靠工资能够生活已经不错了。

多伦多现在的地产价格还在飙升,如果没有出现意外,我们会看到今年4月份开春之后的地产形势,将会是“春风吹,战鼓擂,买家抢房谁怕谁”的残酷的竞价战。去年,我帮助不少客户购买了一些投资物业,那个地区是一个价值洼地,今年一开始,就出现了无房不抢的局面,原本价格适中的区域,一下子变成了战场。而且本地人是主力,刚刚上市的物业很快就被买断。投资人非常高兴,可是也非常后怕。怕的是,仅仅一年的时间,一个投资洼地就已经被蜂拥而至的人挤得水泄不通。如果去年稍有犹豫,今年就会多付出将近20%的资金。

说到投资地产,有些朋友总是前怕狼后怕虎。生怕把自己苦心经营的那点资本赔光了。看到多伦多过去40年的地产成长历史,就会想到以后40年会一直跌到谷底。其实,如果你仔细分析一下大多地区过去几十年的地产成长史,你就会发现,多伦多的地产每年的投资回报率不是50%,也不是70%,而是100%。40年前一套房产才6万加币,现在是将近65万。投资回报率是30%。如果按照首付25%计算,那就是100%了。这样的投资回报还不能够让你心动,我就不知道什么能够打动你了。

对于害怕失败的投资朋友,犹太人的谚语最为有效:“你如果断了一条腿,你就该感谢上帝没有折断你的两条腿;你如果断了两条腿,你就该感谢上帝没有折断你的脖子;如果断了脖子,那就没有什么好担忧的了。”

如果到了50岁人生的十字路口,我们还要犹豫,还要等待,那么马云的话最为有效:“成功者绝不等待,等待者绝不成功。”多伦多的地产不会等待观望者,多伦多的地产投资永远是少数人赚钱的游戏,如何成为少数人,是我们今天最大的课题。感谢大多数人的等待,如果大多数人都觉醒了,多伦多的地产均价将不会是65万,而是200万!

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

 

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