11 十月

为什么有些投资没有效益(一)

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地产投资是一个谁都可以做,谁都可以称自己为地产投资者, 门槛极低的行当。只要你手头有现金,工作稳定,收入还可以,银行就愿意贷款给你。

有些时候,你积累的投资房数量达到一定程度,而且升值相当不错的时候,银行甚至愿意自掏腰包替你买房子。但是,就是这样低级别的行当,空手套白狼的套路,却让一些朋友翻车了。甚至是很多年缓不过劲来。

《穷爸爸富爸爸》这本书激发了无数人投资的热情,但是几轮投资下来,还是少数人赚钱。

是投资理论错误了吗?可是依然有赚得盆满钵满的投资者;是时运不济吗?难道成功的都是赌运好?把这些成功者放到赌场去,依然是十赌九输;是经济周期让投资人亏损吗?地产在下行市场的时候,却有人赚到手抽筋。

到底有没有投资人绝对应当避免的投资暗礁,鲸吞财富的陷阱?答案是:现实当中是有的,而且很多时候这些陷阱是投资人自己挖的坑,自己往里面跳。
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投资最令人扎心的是:用购买自住房的心态购买投资房;用现在的价值判断未来的增值;用大众化的思维迎合自己的判断;用普通人的心理去揣测市场的走向;用停滞的眼光看待一个社区指日可待的崛起。风险一直存在,从未离我们远去;那些赢过市场的投资人首先拥有投资人的头脑,而不是首先去购买投资房

让我们一条一条地去分析,看看这些致命的问题是否会让投资人大败亏输。

这一条往往是初级投资人犯的错误。

当一个成功人士在家庭幸福,收入稳定的时候,他们一定会想到手头的现金不能就这样放在银行里,收取微薄的还需要交税的利息。他们会去投资。

初次投资的人,会像第二次谈恋爱的年轻人一样,总是爱把现在的对象同以前那一个相互比对。人是喜欢参照物的动物。没有了可以比较的对象,人这种生物就会不知所措。这也是为什么马云说,有些人看不懂,跟不上的原因了。你让一个人去理解一个他/她从来没有遇到的机会,那就如同把一个人放到荒野去自生自灭。人同时有恐惧感,特别是对于陌生的事物。

第一次投资地产的投资者就特别喜欢拿自己的住宅同未来的投资房产相互比较。这种比较的结果其实是投资人买进了另外一套自己的住宅,却不得不把自己的第二套住宅当作投资物业来对待。

人是自私的生物。当买来了一套同自己的住宅没有多大区别的房产的时候,对于租客的要求就会与日俱增。投资人完全忘记了,他们投资的房产是一个工具,不是一个他们天天守护的花瓶。这个工具不需要非常光鲜,重要的是,今后拿到市场上去,有些人会觉得这个工具还有增值的价值。

如果你买进了一个比较贵重的工具,就如同你的自住房产,那么有可能这种工具今后的增值会比较缓慢;如果这个工具普通人唾手可得,不是稀罕玩意儿,那么今后就可能像茶杯一样,普通得不能再普通,也就是没有多少价值了。

投资地产同投资古玩没有太大区别。越是稀缺就越值钱。不稀缺也没关系,毕竟地产里面稀缺的房产都挺昂贵的。如果在芸芸众生里,投资人发现的不是别人无法企及的物业,而是别人没有看懂的房子,或者是社区,投资人一样会发大财。

和氏璧的发现虽然经历了残酷的过程,但是当楚文王最终发现其价值的时候,这块宝玉被最终雕刻成了传国玉玺,秦相李斯亲自撰文“受命于天,既寿永昌”。遗憾的是,第一次进入地产投资行当的投资人,自己的居所并不是地产里面的“和氏璧”,可是投资人拿着自己一块普通的“玉石”作为参照,希望得到一块和氏璧。

无论何种投资,最令投资人向往的是以最低的价格换取未来最高的收益。如果不需要自己出钱就能赚钱,那就真的是空手套白狼,以小搏大的经典了。可是,现实里投资人往往在见到实物的时候,把这一条颠覆不破的真理忘得一干二净。为什么呢?
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因为让投资人低价购进,高价卖出的物业,一般都不会是金碧辉煌的宫殿,往往是破烂的,或者不值一提的物业或者社区。这需要投资人把物业打造成宫殿,或者购进未来非常具有升值潜力,而当下没有几个人看得明白的社区里面的房产。这些房子不会很贵的,也不会让人看了非常心动,有些时候甚至是让人看了反胃。

我曾经带客户看过一处物业,进去的人出来都吐了,除了我没吐,其他人一直在翻白眼。结果就是这样一处物业,投资人通过装修升级该物业,4个月税前赚进40万。

如果你用现在的眼光看这套物业就是一个危房,你用长远的把物业通过改造变了模样的眼光看,这栋房产就是一个金库。

另外一个案例:投资人只见过我一面,不过据她后来讲,她观察了我将近2年(这里请允许我爆笑一下)。初次见面之后,一处物业出来了。这是一个当时没有人看好的社区,抢offer的人也不是很多。我们最后拿下来的价格超出了小区的最高价。客户没有一丝丝犹豫,只是问了我一次问题:你真的觉得这套房产值这个价吗?得到我坚定的回答之后,她给了最终价格。她赢了,而且买进之后,这个小区的房产一路走高,推倒重建的房子比比皆是,客户很开心。

用发展的眼光看一些社区,用穿透时光的判断力去判别一些投资物业,这是投资人需要做的功课。

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地产投资看似简单,其实就像一滩深渊,深不可测。地产投资又非常像打猎。猎人都会用陷阱,可是有些初出茅庐的猎人却掉进了别人的陷阱,没有捕获猎物却把自己伤到了。投资就如同打猎,是有规则的。不是你拿着一把好枪,进了森林胡乱开枪就可以打到猎物的。猎人最重要的品质就是在有限的资源之下捕获最大的猎物。

我最近到一家饭馆吃饭,餐后打开Fortune Cookie(幸运饼),上面一段话赫然入目,“人生中只有仅有的几次机会为你而开,请不要错过。”如果你并不十分懂得投资地产的精要,那么你要做的首先是把自己武装起来,拥有投资人的思维方式,而不是一上来就去买投资房。

未完待续………

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