11 十月

为什么我们2015年开始投资杜兰郡

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在我的《战略,战术,谈判艺术——地产投资的全部内涵》系列文章里,我阐述了地产投资的基本要点和投资者应有的思维方式。没有一个对于地产投资的战略眼光,你就无从把握地产投资的全局,只能跟从大众的脚步,他们去哪儿投你就去哪儿。

前些日子,大家到日本买马桶盖,即使这个马桶盖是中国生产的,由于大家都去买,自己不买好像有些不对头。大众的心里总是这样想,大家能错吗?这么多人都错了,可能吗?

想当年风靡大陆的红茶菌,气功,无一不是一人振臂高呼,只要有人跟着,就会产生群体效应。至于红茶菌管不管用,那先另说着,反正我喝了,不治病还不能当茶喝吗?起码我喝了大家都喝的东西,没被落下。

地产投资其实是少数人赚钱的游戏,至于买一套房子,税前赚个三十几万,我认为那不是赚钱。从大了说,就算您不用交税,这三十万,十年后也就值十万的购买力了。也就是说,拿着三十万,您还要继续投资,否则通货膨胀会把你的这几十万通通吃掉。可是拿着三十万,刚刚高兴没多久,转头一看,房产还在涨,三十万说不定还不够付首付的。

而具有战略眼光的投资者的思维方式不是赚快钱,而是赚长期投资的利润,赚几代人的钱。

看看现在的年轻人,没有家长资助,谁买得起房产?那些几十年前买了房产的退休老人,买进价是几万,卖出是上百万,而他们干了什么吗?什么也没有!是的,他们什么也没干!他们只做了一件事,就是等待。无论这种等待是有意识还是无意识的,等待的结果就是巨大无比的利润。

这些老人没有购进新屋,转手卖了,赚个楼花转让的利润,他们卖出的时候,房子已经有几十年的楼龄了,可是越是这样的房子,越是有人要,为什么会是这样?答案简单的要命:因为土地随着时间的流失,越来越值钱,新建的房子本身随着时间的流失,越来越不值钱。

你买对了地块,就买对了人生。你过早抛出了,你就抛弃了你的未来

不是熬时间就能够熬出巨大的利润。你几十年前买到了Jane/Finch, 几十年后没人敢要你的房子。十几年前,你买到了东约克的物业, 十年后,你可以数钞票数到手抽筋。这就是战略思维的不同。

我从来不认为多伦多有什么龙脉之说,要是真有这样的脉,多伦多会有几十条可以带来丰厚利润的龙脉。没听说一个城市可以有几十条龙脉的。我们太在意学校的好坏,门牌号是否吉利,房子是否有路冲。

看看跑马径的房子,有些巨大无比的豪宅就是直冲马路,那是一种舍我其谁的霸气,傲视所有经过的车辆,有时我们都无法仰视。那种超霸的感觉也没有打动我们。我们还在说风水,可是这样不好的风水里面住着一个超级富豪,我们有几个人能够望其项背呢?

我们虽然没有路冲,没有4号,学校是第一名,可是我们比他们更幸运吗?我们的财产比这些人更富有吗?我们的寿命比他们更长久吗?其实,这都是我们自己杜撰出来的。不知道谁最先喊了一句,4号不能买,所有带4的门牌号的房产就如同得了瘟疫,人们避之不及。

战略之后就是战术的运用。伊朗裔的投资者用抱团的方式,攻城略地,极度疯狂地占领多伦多具有投资潜力的地区。他们成为了一股不可小视的力量。往往是伊朗裔建房子,我们华裔买房子。他们当开发商,我们当买家。伊朗裔移民极好地运用了投资战术。用狼群的战术,侵蚀极具价值的社区。占领,开发,卖出是他们的拿手好戏。

话说回来,为何2015年我们开始东进杜兰区?首先让我们看看Durham Region在以前是如何被大多数人描述的:那里有核电站,喝口水就会死人;那里听说不安全,有些黑人聚集的社区;那里穷了几十年了,都是些穷人;没人提起那里,一定没有潜力等等。事实上,是那样吗?

据统计,安省癌症多发区并不在杜兰区,而是在我们华裔现在热衷的一个地区,相反杜兰区的癌症爆发率很低,这也就相对说明核电站的安全和可靠性。我们在东进杜兰区之前的两年,也就是2013和2014年走访了很多在核电站工作的人员,他们有核电站的高管,普通工作人员,多大的核医学人员等等。他们无一例外地告诉我们,那里的核电站非常安全。

说实话,我们投资的一些物业就是出租给当地的黑人租客。他们是当之无愧的AAA级别的租客。如果你见到黑人就哆嗦,说明你还不了解他们,你还没有懂得如何挑选AAA级别的租客。顺便说一句,我们帮助客户在杜兰郡购买的物业,出租是我们的团队管理。

我们找到的租客有:律师,医生,投行总裁,牧师,银行经理,多伦多篮球队著名教练的母亲,Loblaws的部门主管,GE医疗部门的主管,从Nova Scotia到多伦多工作的著名餐厅的主厨,退休的老人,电器公司的老板,地板公司的老板,烟草连锁店的老板,地产经纪,销售主管,Rogers技术部门专员,多伦多水警支队教导官员,多伦多市政府高级主管等等,等等。

罗列了这么多各行各业的精英,那么问题来了,为何他们选择杜兰郡,而不是多伦多居住?为何他们不买房子,而是租房子?为何他们不怕核电站?为何许多人还特意居住在核电站附近,而且那里的房价还奇高无比?要回答这些问题,我们就不能不讲解一下投资的另外一个层面,而且是非常关键的一个层面:你对于加拿大这个社会的了解有多少?你是只知道所谓“北上广深”的约克郡,还是你对于大多地区,甚至是加拿大本身有着清晰的认识。

我曾经做过一家多伦多西人公司的销售经理,我主管的区域是从Yonge街一直到Nova Scotia。那段时间我跑遍了加拿大东部各省,不是开着车走访客户就是飞到各个大城市做展览。我的体会是,加拿大充满了机会,而这种机会有待我们认真发掘。如果我们还在紧盯着华人热抢的几个地区,我们就忽视了大多地区其他极具投资潜力的地区。杜兰郡就是一个极好的证明,我们不但在杜兰郡带客户投资,我们还在其它大多地区成功投资许多物业,而且回报率极高。让我举一个例子,就可以很好地诠释这个概念。

如果在2015年初你同我们一起投资杜兰郡,那么最成功的投资人现在的房价回报率是275%,如果按照首付款计算,回报率是9倍。我有一个客户,没有听从我的建议,购买了多伦多几处几百万的物业,几年下来,没赚到太大的利润。

我给他算了一笔账,如果2015年在杜兰郡投资十套四十万的物业,那么现在他会有900万到1100万的资产,每个月的租金收入接近3万。要知道,即使在多伦多,四百万的物业,出租的月租金最好也就在七-八千加币左右。

最令人神往的是,从去年疫情到现在,我的杜兰郡客户群里还没有一个客户报告说租户欠租。这就又从侧面证明了那里租客质量的可靠性和稳定性。同时,从疫情爆发到今天,每套物业的出租可以用“踏破门槛”来形容。基本上是40-60个看房记录,10-20个offer,出租情况好到让人无法置信。那么疫情之前呢?基本上也是30个以上看房记录,10个以上的offer.

我很多客户是多伦多的中产阶级,他们很多人已经在杜兰郡购进了数处投资物业,越早买的人越赚钱。据最新统计,大多地区现在的房屋销售量,上涨幅度最好的的地区之一就是杜兰郡。这也从侧面印证了我们投资决策的正确性和前瞻性。

现在的问题是,是否在杜兰郡购买房产就会赚到大钱,答案是否定的;是否现在买进已经迟了,答案是否定的;杜兰郡的未来还值得投资吗?答案是绝对肯定的。为何这样说呢,请看下期文章。

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