16 八月

地产投资的内在规律

  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

地产投资有规律可循吗?这个问题就如同问医生,治病有偏方吗?回答是有的。但是偏方需要从名医那里获得,而不是街坊里故作神秘的郎中那里讨得药方。

我一个朋友以前常年有胃病,看了不少高明的医生,却无法根治。有一年,学校里的朋友推荐一个老中医,说找他试试,结果治了半年,从此再不发病。

我听了这位高人的一些治病的见解,的确与众不同,难怪手到病除。他说过一句话,让我记忆深刻,他说,万物都有规律可循,遵循规律,你就会发现病因,以此下药,会有结果的。

那么地产投资的规律是什么呢?或者说,地产投资包赚不赔的规律是什么?这个题目可以说上一天一夜,但是精炼之后,我认为也是万变不离其中。

首先我们要了解的是,什么是市场?什么是驱动市场上涨的原动力?我个人认为,驱动资本主义这个市场的原动力只有一个:利润!只要有利润,市场就会是欣欣向荣的,但是当市场上房产的价值已经远远低于其售卖的价格的时候,也就是没有利润的时候,市场还会继续疯狂一个阶段,而不为大众所认知。

一旦市场的泡沫破裂,这个时候,普通人才会觉醒,但是已经晚了。所有没有被泡沫所吞噬的人群,可以获利离场,但是,这仅仅是非常少的一群人,其中不乏一些幸运儿。他们没有市场认知,仅仅是走运而已。

所以,能够认清市场的本质,看清楚市场在哪一个阶段的人,是不会被市场套牢的。问题是,你如何看清楚市场处于哪一个阶段。我认为,这是不太可能的任务,特别是市场上涨的时候。难道投资人只能被动守候,任由市场蹂躏了吗?答案也是否定的。

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我个人认为,抓住市场里并不为人熟知的地段,并且在未来是极具潜力的社区,从“原始股”,甚至是“中段股”入手,你都可以逃脱市场这只无形的大手。这个规律从2017年多伦多地产市场急剧下跌的过程里,得到了铁一般的认证。

凡是那些购买了“投资价值洼地”的地产投资人,在这次的地产风波里毫发无损;相反,购买了“尾声股”的投资人都经历了或多或少的价格下跌的过程,有些还非常巨大。

让我们看看投资名人们对于投资的论述,我想读者可以一窥究竟。

现在大家都在说地产投资是长线投资。这句话没有错,但是你买在一个不是投资洼地的市场里,你再有耐心,再有毅力也比不上那些买进地产投资洼地“原始股份”的投资人。

那些人可以在未来的十年里,轻松获利。而其他人要等到市场调整结束的时候,才会恢复元气,跟上上涨的脚步。时间上你就输了,价格上也比投资洼地的价格贵了很多,那么回报率也会跟着下降。

在2015年的时候,我的投资客户就已经脱离了多伦多主要的投资市场,特别是那些被传媒吹捧的地区。“北上广深”更是我们避之不及的投资禁地。我们没有先见之明,更不会掐指一算,我们依据的理论非常简单,高热度的地区已经脱离了市场规律。直白地说,就是没有了未来的利润,只剩下了购买的人群。

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我们找到了未来会被追捧的社区,现在这些社区正在逐步被大众认识,利好消息接连不断,那么等待就有了意义。就在前几天,一个地产开发商还同我一起聊起了这些社区,并且在他亲自走过一圈之后,他说,这是他近些年看到的最具潜力的社区,从他兴奋不已的言谈里,我看到了一个词:利润!

在我们进入任何一处投资洼地的时候,我们听到最多的是反对的声音,质疑的声浪震天响。但是,那些听从了我们的建议,听明白了我们分析之后的内在逻辑关系的投资人,无一例外地获得了丰厚的回报。最让投资人兴奋的是,由于投资开始的购买价格相对很低,其未来获利的可能性极高,而市场对于其价格的影响相对极低。这一切还是指向了一个词:未来的利润。

你如果买进了可口可乐的原始股,你还会在意等多少年获利吗?你只会在意若干年之后赚多少倍。没有理解这一内在规律是很让人遗憾的。

我记得,很多年前,我在广交会上遇上有人发给我阿里巴巴的宣传单,我一把就扔掉了。我认为那就是个骗子公司,我没有认真听一听他们的讲解,仅凭这是一家没听说过的公司,就丢掉了一个拥有巨大利润的投资机会。

投资洼地也一样,大家都知道的社区,炙手可热的街道,那叫“热点”,不叫洼地。只有你不太了解的,甚至是负面消息缠身社区,才可能是一个“金矿”。

不少人在特定的时间段内获取了巨大的利润,但是不少人在接下来的投资中失败了,甚至把以前的利润都赔了进去。这并不是说,这些朋友不够聪明,我见到很多投资人天资聪颖,勤恳苦干。但是,利润不一定是给勤劳的人的。利润只给懂得在某个时间段内获取利润的人群。

这很残酷,也不公平,但是这个世界从来就不是公平的。我们只能跟随规律,把握利润的起伏节奏,从而无差别地赚进我们应得的那一份,而不会被市场所截取。

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