如何应对问题租客

2019.08.16
  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人
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我这里讲的问题租客,并不是那些故意不交租金的职业租客。遇到就是不想交租金的,你再有本事,也无法让一个恶棍回心转意。我说的问题租客,指的是租客在特定情况下出现了问题,你应该如何应对。

但是,解决矛盾的前提是,你挑选租客的时候,这个租客是一个优质的客人,并不是无赖。有些捣蛋鬼表面上装的像是一个圣人,可是骨子里坏透了,你如果没看出来,这就有麻烦了。

我遇到过几次租客突然出现问题的时候,我的经验是,不要急躁,不要上纲上线,尽量先回忆一下你同这个租客打交道的过程中,是否出现过租客蛮不讲理的时候。如果没有,租客突然不交租金了,或者你同他失去了联系,无论你打电话还是发短信,对方如同石沉大海,杳无音讯。

那么请镇定,世界上没有不能解决的事情,请再回忆一下你对于这个租客整体印象,如果你觉得这个人突然出了问题,那么,排除故意的因素之后,根据我的经验,如果这个租客是本地人,那么他/她的经济状况可能出了大问题,或者家里出了大事,租客精神上受到了打击。

老外有些时候容易抑郁,不像我们华裔,出了再大的事,房东联系房客,房客也会回复的。老外就不一定了。他们一旦遇到自己解决不了的问题,愁事就容易上头,郁闷呀,郁闷到断绝了同外界的联系。我在这里举几个例子,这是我亲身遇到的,供读者参考。

租客信用评分760,收入八万,两个月之后突然失去了联系,而且是在圣诞节。这是我自己的一处投资物业,多年前,这个租客找到我,要租房子。他的收入不错,而且同弟弟同住,弟弟是大厨,收入有五万左右,对于负担一处$2400的房租是绰绰有余的。一切都没有问题,一切都很和谐。但是,两个月之后,支票跳票了。无论我如何联系这个租客,都没有任何音讯。

我冷静了下来,极力回忆我同他交往的点点滴滴,我没有任何证据证明这个人是一个职业租客。我告诉我自己,等一下吧,或许这个人出了大事。我发给他一个短信,告诉他,我在等待他的回复。

三天之后,他发来了短信。事情是这样的,他的弟弟10天前跑了,不知道去了哪里。紧接着,他被裁员了。这个人在屋子里昏睡了两天。租客以试探性的口气问我,能否尽快让他走。我立即回复,没问题,确定一个时间,我们自动解约。不过,这段时间需要他配合看房,把家里整理干净,在别的经纪人带客户看房的时候,尽量配合。

他答应了,而且告诉我,他不会欠我一分钱租金。过了几天,一个地产经纪突然联系我。她问我从哪里找到的我现在的租客。我愣住了,以为那个租客在经纪看房的时候不配合。我赶紧问她出了什么事?那个经纪笑呵呵地说:“Michael, 这是我做地产经纪以来,见过的最好的租客。”

原来,这个经纪人看房的时候,我的租客不但把房间整理的非常干净,而且还一个劲的说我的好话。说房东是非常不错的人,要不是他出了经济问题,他是绝对不会走的。希望经纪人的客户能够看上这套房子。他还说房子很好,一切都没有问题。 他俨然已经成了我的销售代表。

我很快把房子租了出去。临走的时候,那个租客没有拖欠一分钱,我们互道珍重之后,他把钥匙交给我,祝我生意兴隆。看着他拖着沉重的脚步,渐渐远去的背影,我也祝他时来运转,早日找到好工作。

只要不是问题租客,请不要把问题激化,都有遇到难处的时候,如何解决问题才是化解问题的钥匙。

租客租约到期了,母亲搬走了,可是儿子却没搬家,业主突然发现,这个儿子是一个酒鬼。这是最近发生的事情。我的一个客户,自己管理物业。突然有一天,他紧急联系我,要我赶紧想想办法,帮帮他。

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故事是这样的。租客是一对夫妻,还有一个儿子。租约签好之后,在交房之前一周,男租客被车撞死了。由于有退休金,女租客带着自己的儿子(48岁)还是把房子租了下来。他们这家人租了两年时间,相安无事。

今年租约到期了,老太太搬走了,可是她的儿子却没有搬家,后来才发现他是一个酒鬼。我的客户叫我去帮他赶走这个人。我如约到了现场,一进门就看到我客户,正在同那个酒鬼争吵着什么。我让他们都别说话了。

我打量了一下我眼前的这个人,他叫Craig。这个人很瘦,一双无神的眼睛,瘫坐在床垫上,周围都是烟头和酒瓶子。Craig看我来了,把头低了下去。我说:“Craig,告诉我发生了什么?为何你不搬家?” Craig说,他母亲不要他了,他的兄弟也不理他了,他无处可去,他希望我们再给他几天找房子。

从Craig的话里我知道了,他从十几岁就开始酗酒,一直到现在。他自己是电脑工程师,由于酗酒被开除了。我告诉Craig,我知道他很难,可是现在谁也帮不了他,只有他自己可以帮到自己。我可以帮他找一个戒酒中心,收容他。

我也希望他从此振作起来,不要再酗酒了。You are Killing yourself! 我这样告诉他。Craig当着我的面痛哭,他说这么多年了,只有我把他当人看。镇静了一会,他把一叠钞票递给我的客户,作为这几天的租金。他突然说,我们能够拥抱一下吗?我的客户很大方地走上前,拥抱了Craig。

Craig看着我们说,他一定把酒戒掉,两天之后,他就搬去戒酒中心。我让客户相信他说的话。果不其然,Craig在两天之后被他姑姑接走了,去了Port Perry 的一处戒酒中心。临走,他打电话过来说,等他治好了病,再来看我。我说请他吃饭,让他好好治病。

遇到一些特殊情况,要镇静。要把租客当作一个人,而不是你挣钱的机器。他们也会有很多我们没有经历过的事情,要站在他们的角度想问题。其实,也是在为我们自己解决问题。

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地产投资的目的性要符合投资的长远利益

2019.08.16
  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

许多成功者是经历了各种各样的谋生之后,才找到了自己的位置。痛苦的斗争之后,找到自己的人生方向。关键就是要把握住自己,不要为眼前的利益放弃长远的目标。眼前利益必须服从长远利益,必须为长远的目标服务。

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这是网络上的一段话,我为它叫好。这句话根本性地给出了投资人所面临的决策性的指导方向。是为短期利益下注,还是为了长远的利益放弃暂时的蝇头小利;是为了区区十几万,甚至是三十几万的可见到的利益做出努力,还是为了上百万的利润而劳心劳力地追寻更大的投资利润。

2017年市场最为疯狂的时候,我的一个客户毫不犹豫地买进了一处物业,土地面积比较大,可是上面的物业只有一间卧室,出租是不可能涵盖贷款的,更不可能包含地税等等开支。我坚决支持她买进。最让我们看好的是这块土地可以被分割,而且,周围的土地都已经被分割殆尽,她的这一份是凤毛麟角。

决定是艰难的,因为价格将近112万。她面对的是未来低租金,分割土地的未来成本的不确定性。更为让人头痛的是,这个社区在当时没有一丝一毫的上涨趋势。放眼望去,没有热闹的抢Offer的场景,基本没有太多人看好这个地区,大部分的回答是:真的会上涨吗?

我的客户出手了,2017年4月之后,市场经历了调整。这个时候,决策的正确性非常明显地显示出了优势,即使多伦多的市场出现了大幅下调,可是这个社区不降反升,现在如果她把土地分割,建造两栋物业的话,两年之内,她可以轻松赚进160万,如果服从更加长远的利润追求,未来5年之内,她可以赚进250万的利润。

这个投资人当时可以选择另外一处物业,可是利润仅仅是20万,同样的本金,立即到手的利润,但是,她没有被诱惑住,她选择了长远的目标。对于我们来说,无论做什么事,一定要学会选择,正确的取舍和长远打算,虽然不能立刻收效,但在以后会得到更大的好处。

所以要想成功,就要把目光放远点。不要舍不得眼前的一些小利益,而错失获取更大财富的机会。说句实话,如果她当时选择了20万的利润,由于2017年市场的变化,这20万也会被打水漂。

在很多数情况下,我们都容易被眼前的最大和最好利益所诱惑,所以,要想在某一方面获得成功,就要有舍与得和长远的眼光,有时只有学会放弃眼前的小利,才能获得长远的大利。

古人云:谋深,虑远,成之因也。要做到高瞻远瞩,就要有深谋远虑的思想,别让眼前的一些近利蒙蔽了我们的眼睛,尤其在当今这个充满竞争的现代社会里,只有具有长远的眼光,才不会被社会淘汰,眼光长远的人,才不会被眼前的利益所迷惑,才能看见眼前利益背后的大利益,所以他才能先别人一步取得成功,只有具有长远的眼光,才能使自己获得更进一步的发展,让自己永远立于不败之地。

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不少人在面对选择的时候,往往选择最容易的那一个,往往也是被周围的人群,环境,宣传最认可的那一个。如何避免走入选择陷阱,以下可能是一些可供选择的方法:

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让我引用网络里的一段话:“机会主义就是这里有利就到这里去,那里有利就到那里去,无一定原则,无一定方向.机会主义的最大弊端是缺乏远见和规划,缺乏一个整体的,系统的,谋求长远利益的框架.由于缺乏远见,只关心未来几天,几个月和周围小圈子的事情,没有为未来做长远布局. 真正大的机会来了,机会主义者是没有能力和资源去把握住的.

机会主义者始终把自己的视野局限在周围朋友的推荐和大众网站的信息内,始终是东一榔头,西一棒子的尝试每天飘到自己眼前的机会. 机会主义者不是傻瓜,他们最初放手一搏,都是因为在市场里尝到了一些甜头。他们把碰运气带来的高回报,误以为是自己的高智商所致。他们觉得继续这样的机会主义路线,仍然会有丰厚的回报。”

机会主义的可怕,是在机会的幸运之神不再光临贵社的时候。当机会变成了陷阱,过往的经验在变化的市场里一分不值,以为可以赚到的利润变成了负资产的时候,大呼上当也没有用了。

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2017年四月之后的市场,可以说是整体市场的风向标被彻底改变了。无论你原来的区域市场,抢Offer多么如火如荼,多么人山人海,一个昼夜之间,整体市场就可以把区域市场打回冷宫。

所以说,投资要有全局观念。永远是先看全局,再看局部,而不是倒过来。往往是忽视了自己投资的长远目标的投资者,才会非常注重局部市场的变化,而忽视整体市场的走向。在当时,有些人说多伦多的市场,没有了我们华裔就玩不转了。事实是,没有了主力为华裔的市场,现在还在风生水起,而且我们的市场崩溃了。

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地产投资的内在规律

2019.08.16
  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

地产投资有规律可循吗?这个问题就如同问医生,治病有偏方吗?回答是有的。但是偏方需要从名医那里获得,而不是街坊里故作神秘的郎中那里讨得药方。

我一个朋友以前常年有胃病,看了不少高明的医生,却无法根治。有一年,学校里的朋友推荐一个老中医,说找他试试,结果治了半年,从此再不发病。

我听了这位高人的一些治病的见解,的确与众不同,难怪手到病除。他说过一句话,让我记忆深刻,他说,万物都有规律可循,遵循规律,你就会发现病因,以此下药,会有结果的。

那么地产投资的规律是什么呢?或者说,地产投资包赚不赔的规律是什么?这个题目可以说上一天一夜,但是精炼之后,我认为也是万变不离其中。

首先我们要了解的是,什么是市场?什么是驱动市场上涨的原动力?我个人认为,驱动资本主义这个市场的原动力只有一个:利润!只要有利润,市场就会是欣欣向荣的,但是当市场上房产的价值已经远远低于其售卖的价格的时候,也就是没有利润的时候,市场还会继续疯狂一个阶段,而不为大众所认知。

一旦市场的泡沫破裂,这个时候,普通人才会觉醒,但是已经晚了。所有没有被泡沫所吞噬的人群,可以获利离场,但是,这仅仅是非常少的一群人,其中不乏一些幸运儿。他们没有市场认知,仅仅是走运而已。

所以,能够认清市场的本质,看清楚市场在哪一个阶段的人,是不会被市场套牢的。问题是,你如何看清楚市场处于哪一个阶段。我认为,这是不太可能的任务,特别是市场上涨的时候。难道投资人只能被动守候,任由市场蹂躏了吗?答案也是否定的。

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我个人认为,抓住市场里并不为人熟知的地段,并且在未来是极具潜力的社区,从“原始股”,甚至是“中段股”入手,你都可以逃脱市场这只无形的大手。这个规律从2017年多伦多地产市场急剧下跌的过程里,得到了铁一般的认证。

凡是那些购买了“投资价值洼地”的地产投资人,在这次的地产风波里毫发无损;相反,购买了“尾声股”的投资人都经历了或多或少的价格下跌的过程,有些还非常巨大。

让我们看看投资名人们对于投资的论述,我想读者可以一窥究竟。

现在大家都在说地产投资是长线投资。这句话没有错,但是你买在一个不是投资洼地的市场里,你再有耐心,再有毅力也比不上那些买进地产投资洼地“原始股份”的投资人。

那些人可以在未来的十年里,轻松获利。而其他人要等到市场调整结束的时候,才会恢复元气,跟上上涨的脚步。时间上你就输了,价格上也比投资洼地的价格贵了很多,那么回报率也会跟着下降。

在2015年的时候,我的投资客户就已经脱离了多伦多主要的投资市场,特别是那些被传媒吹捧的地区。“北上广深”更是我们避之不及的投资禁地。我们没有先见之明,更不会掐指一算,我们依据的理论非常简单,高热度的地区已经脱离了市场规律。直白地说,就是没有了未来的利润,只剩下了购买的人群。

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我们找到了未来会被追捧的社区,现在这些社区正在逐步被大众认识,利好消息接连不断,那么等待就有了意义。就在前几天,一个地产开发商还同我一起聊起了这些社区,并且在他亲自走过一圈之后,他说,这是他近些年看到的最具潜力的社区,从他兴奋不已的言谈里,我看到了一个词:利润!

在我们进入任何一处投资洼地的时候,我们听到最多的是反对的声音,质疑的声浪震天响。但是,那些听从了我们的建议,听明白了我们分析之后的内在逻辑关系的投资人,无一例外地获得了丰厚的回报。最让投资人兴奋的是,由于投资开始的购买价格相对很低,其未来获利的可能性极高,而市场对于其价格的影响相对极低。这一切还是指向了一个词:未来的利润。

你如果买进了可口可乐的原始股,你还会在意等多少年获利吗?你只会在意若干年之后赚多少倍。没有理解这一内在规律是很让人遗憾的。

我记得,很多年前,我在广交会上遇上有人发给我阿里巴巴的宣传单,我一把就扔掉了。我认为那就是个骗子公司,我没有认真听一听他们的讲解,仅凭这是一家没听说过的公司,就丢掉了一个拥有巨大利润的投资机会。

投资洼地也一样,大家都知道的社区,炙手可热的街道,那叫“热点”,不叫洼地。只有你不太了解的,甚至是负面消息缠身社区,才可能是一个“金矿”。

不少人在特定的时间段内获取了巨大的利润,但是不少人在接下来的投资中失败了,甚至把以前的利润都赔了进去。这并不是说,这些朋友不够聪明,我见到很多投资人天资聪颖,勤恳苦干。但是,利润不一定是给勤劳的人的。利润只给懂得在某个时间段内获取利润的人群。

这很残酷,也不公平,但是这个世界从来就不是公平的。我们只能跟随规律,把握利润的起伏节奏,从而无差别地赚进我们应得的那一份,而不会被市场所截取。

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稀缺性造就了地产投资的独特性

2019.07.27
  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人
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在多伦多你很少能够看到非你莫属的,具有独特个性的地块和房产了。原因是这里的地质构造比较整齐划一,没有自然界鬼斧神工的雕琢,仅仅依靠绿地,溪流和宽敞的土地,已经很难在自然风景上做出独一无二的选择。
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然而,稀缺性恰恰表现在这些仅有的绿地,河流上面。那些还而没有被争抢的,具有独立个性的物业,正在静静地等待着下一次地产高潮的到来。能够发现并且快速并购这些土地的投资人,则是具有长远发展眼光的先驱者。
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所谓地产的稀缺性可以表现在以下几个方面:

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这样的物业在多伦多的老城区比较多见。可是人们往往被社区的老化程度所吓倒。但是从一个10年到20年的发展眼光来看,有些老旧的社区正在焕发出夺目的“金光”。这就要看你是否具有战略性的眼光,和并不从众的良好的心理素质了。

你可以买在一个问题重重的社区,你也可以买在一个文化底蕴深厚的,历史悠久的社区。凭什么能够判断这些地区会涨价?这要靠日积月累的实践,同时也要听从专业人士的建议。

我见过一个客户,买了几处据说可以翻建镇屋的老旧房产。其实明眼人一看就知道,那是一个非常难以完成的任务。事实上,市府也根本不会批准。

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首先让我们看看整个多伦多的湖滨区的分布。多伦多的湖岸线虽然非常可观,但是可以利用的地块确实并不非常多。我这里指的是可以建造豪宅的地块。

有些朋友几经周折,终于找到一些大的地段,可是购入物业之后却发现周围相同的地块并不多见,自己的住宅变成了社区的豪宅。这样就失去了豪宅的意义。

真正可以称作豪宅的物业,或者地段并不是你的住宅有多么豪气,而是整个社区豪气冲天,相应的来讲,你自己的物业也就是名符其实的豪宅物业了。

大多地区的湖滨区是一个非常独特的社区。这里以加拿大本地的白人为主,有不少地段的物业濒临安大略湖。这里的湖景也独树一帜。他们是那种登高俯视的景观。

由于地质变迁的原因,士嘉堡的湖岸线绵延14公里,最高处可以达到65米的高度。站在有些物业的后院,不但你可以有一览众山小的俯视感,同时也可以享受水天一色的美景。

据当地的人讲,他们天天可以观赏日落,日出。在夏季的夜晚,湖边的居民可以看到银河像一条玉带一样横跨天际。这里的人们可以在夜晚独享这自然界的美景。多伦多士嘉堡悬崖区的高度可以达到17层楼高,也就是65米左右。这样的景观的确动人心魄,非常震撼。

再看看多伦多湖岸线的西侧,也就是市中心的西侧,那里的物业,占地普遍不大,到了Mississauga情况又有所变化,而且好的景观物业也已经价格不菲了。而士嘉堡的沿湖物业,可以轻松找到前宽70到100尺,后深250到300尺的物业。重要的是,这里的大地段比比皆是。

由于长时期以来,这里的社区没有受到大的干扰,民风非常淳朴,自然环境得天独厚。无论从地理位置,社区的安全程度,土地的占地面积,自然环境的评级来看,这里从长远投资来讲,已经被证明是一个豪宅热点地区。

大多地区的东部,近些年异军突起,湖岸线沿线的物业价格一路蹿升,直到今天也没有停息下来的意思,非常值得关注。1

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所谓高价值,指的是两百万加币以上。所谓曲高和寡,当condo卖到了这样一个价格的时候,整栋大楼的出租单位就会相对大幅减少,而真正希望享受condo独特的人文和地理环境的家庭数量,则会大幅上升。而这,就会造成公寓内部的管理相对稳定,物业设施的老化速度相对减缓。这一切就会造成物业价值的上升。

这些年来,由于condo的出现,造成的公寓内部的管理问题层出不穷。加拿大Maclean’s杂志最近还专门报道过一些案例。而这些案例大都发生在低价位的公寓内部。由于出租单位的大量涌现,管理的相对滞后,造成不少大楼变成了出租公寓。稀缺性也就不会同这些物业有任何关联了。

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我经常举例,北京王府井的一栋破旧的老宅,可能无法引发一个美国小伙子的购买欲望。可是她却会让一个北京大妈垂涎三尺。这位大妈就代表了北京人在购房意识上的主流意识。为什么会是这样?文化的认同是根本的原因。我们同样应当意识到我们在主流意识上的缺失。

那么什么是主流意识。任何社会都有其主流意识。其核心应当是消费意识,精神意识,发展意识和价值观意识。北美中产阶级和高档消费群体的价值观意识是比较超前的。但这绝对不是说他们就是浪费和花费无度的代名词。

其实主流的中等收入的家庭,也是在谨小慎微地过日子。但是,他们绝不会为了节省而亏负自己的一生。这群人认为“人生在世,是需要为自己丰富一些赏心悦目的经历的。”

而主流的消费意识是基于其价值观意识而来的。由于人生苦短,再加上收入可以提供其享受生活的资本,那么有些可以需要别人提供的服务,主流社会也是可以愿意接受的。这样,许多人就可以有时间集中于其他重要的日常事物上。

比如说高档社区的附近,干洗店的生意总是比较兴旺,你很少听说一个高收入的家庭会自己经常洗衣烫衣。非常高档的社区,普通的干洗店还不容易接到生意,因为,你的质量是客户最为关心的核心,高消费群不会因为几块钱的节省而带来今后无穷的烦恼。他们需要一手交钱,一手交货的“无忧”消费。

多伦多在房产上最具代表性的主流意识,你可以毫不费力地在多伦多的市中心找到。这里的物业100年的房龄,可以算是“新的”,地下室矮的直不起腰才算是货真价实的老宅。可是这里同样具有楼高10尺,宽敞舒适的老宅,她们的“芳龄”可以达到100年以上。你不得不佩服西方人在100年前,超前的主流意识。

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如何让AAA级别的租客自己来找你

2019.07.25

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这个题目比较大,一篇文章很可能说不清楚。就让我简明扼要地说一些要点,供读者参考。应当说,没有一个地产投资人愿意找烂租客,可是在新闻里,在坊间,在信息群里,烂租客把老实的房东折腾的死去活来的案例似乎非常多,而且遇到烂租客的几率非常大。

似乎在加拿大,随便一个租客就是不支付租金的,随手一个出租物业就会被租客搞得破烂不堪。出租这个生意已经是风声鹤唳,不少没有进入这个行业的业主,都是步步惊心。可是事实上是这样吗?
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非也,你永远会听到吃枣子的人有把枣核吞进肚子里的,但这并不说明枣子是不好吃的;坐飞机摔死的也大有人在,可是几率非常低。我们不能因噎废食,更不能听到一些不好的案例就裹足不前。那么如何避免烂租客进入呢?我总结了这些年我们帮助投资人购买房产,帮助他们打理租客,挑选租客的一些经验,仅供参考,不妥之处敬请原谅。

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4年前我们在一个社区开始帮助客户购买投资物业,那时候,整套独立屋出租的价格才$1600到$1800。我们直接把价格调到$2100到$2300。读者一定会问,别人的租金跟我们客户的租金差了相当大的金额,凭什么?我会在下一个标题回答这个问题。

我们多年的出租经验告诉我们,烂租客往往有经济条件上的不足,而且经济状况可以说是非常差。当一个高租金出现在市场上的时候,往往会屏蔽一大批这样经济能力不够的人群。要知道,好租客是不差钱的。他们需要的是服务。

我们不能够排除烂租客充当好租客的案例。就在去年,我直接拒绝了一个通盘造假的租客。从工作信,信用评分,到税局的NOA,无一例外,都是假货,而且假的跟真的一样,甚至更像真的。

这里不想过多介绍如何分辨这些造假的社会人士,有一点可以着重强调一下:你在这个社会里混的时间越长,你越能看出来谁是好人,谁更像有问题的人。大多伦多地区非常大,只有在这个社会里同不同层次的人,同不同的种族有过深入接触的人,才会明白这个社会的复杂程度。

高租金是一条防火沟,你的租金越高,沟就越深。仅仅靠沟深有时候还是不够的,还要填满水,让那些不知深浅的人望而生畏。这些水就是你审查租客的程序。程序是有严格限制的,少一条都不行。

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这个标题是上面一个题目的延续。之所以你能够租一个奇高的价格,并不是你多么能说会道,长得多帅,其实归根结底是你的投资物业的状态。

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我总是说,租客同购买房产的买家,其实是殊途同归的。他们都是在选择一个适合居住的“家”。唯一不同的是,一个是“租”,另一个是“买进”。

为什么有些买家愿意出高价购进房产?而有些房产乏人问津?这同为什么有些出租屋很快就被租出去了,而且价格奇高;有些物业问者寥寥,不得已还要降价出租。这其实是一个问题。

出租物业是否有特点,这些特点是否直指租客的需求,我认为这些才是关键。一条大街上,物业长得基本都一样,不少房产也都在出租,那么租客选谁呢?他们一定会选叫价最低的那一套。这就又绕回到究竟应该买什么样的物业作为投资物业的问题上来了。

我一直强调,从投资人购进物业的那一天起,就已经决定了这套物业是否比较好出租,今后是否有极大的升值潜力,这套物业会招来什么样的租客,其实都是物业决定的。

我们可以改变物业的一些不利因素,让高质量的租客住进来。这是完全可以实现的。但是,我遇到一些投资人不愿意花费一些起码的费用,来改变物业的状态,不仅如此,还要求租出高价。这就比较困难了,甚至是不可能。

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这个题目很大,不过也可以用一句话概括。好租客需要的是符合他们心意的房产,同时需要入住后有专人负责管理。

这句话包含两层意思。

第一点:这帮人的眼界都比较高,他们不是没见过世面,从来没见过好房子的那帮人。这里的好房子不是在说价格。

一套60-70万的物业的租金可以达到$2500,而一些一百二十万的物业租金却只有$2700。是租客有病吗?不是,能够支付每个月2500大洋,再加水电瓦斯的租客可不是一般人,他们基本上是高收入人群。

这些人的眼里看房子都和别人不一样。他们对于物业的独特性,功能性,距离交通要道的方便程度有着较高的要求。同时,更重要的是,物业周围的邻居是什么样的人群,他们非常关注。这基本上不需要你去介绍,他们早就研究好了。不找你则已,一旦找你,他们就已经明白未来一年甚至更长的时间里,谁会同他们打交道。

第二点更为关键:一套被高收入人群看上的房产,如果入住之后出现问题,没有人关心,让租客自生自灭,或者推三阻四,让所有维修费用租客自己承担,那么我担保,这样高质量的租客会在瞬间变成CCC级别的租客。

我自己就接到过这样的投诉,租客愤怒至极,业主不知道从哪里找到我,让我帮忙调停。故事的原委我就不讲了,等我打电话给那个租客的时候,我听到了“北极熊式”的咆哮。等到租客发泄完了,我知道了故事的起因,真的让我哭笑不得。

经过我好言相劝,业主同租客才言归于好,从新开始。业主也明白了一个道理:出租不是当甩手掌柜,就如同你在出租车行,租到一辆奔驰车,刚上高速就抛锚了,你能说让租车的客户负责维修吗?

投资地产很多时候会遇到出租的问题,有一点需要紧紧把握,租客是我们发财的生命线,好的租客更是我们的财神爷。对于这些人,我们应当提供优质的服务。

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如何让AAA级别的租客一直是AAA级别(一)

2019.07.22
  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人
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找到了AAA级别的租客并不就是万事大吉了。他们就如同苗圃,是需要你精心呵护的,但是你给青苗打上阳伞,生怕它们被雨淋到,被太阳晒到,那么青苗就会枯竭,因为你爱护的过分了。
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如何管理租客,我认为有几个关键性的问题需要房东牢牢把握。

 

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没有租客会把房东的利益放在第一位,也绝对不会有租客在经济上出了问题的时候,首先想到的是保护房东的经济利益。那么,作为房东,我们如何防患于未然,如何让租客在为自己盘算的时候,也为我们房东想一想呢?

 

由于加拿大的租房法已经走火入魔,把房客的利益放在了圣坛之上,房东们有时候的确敢怒不敢言,说多了都是错。那么上有政策下有对策,我们也不是白给的,既然你保护房客太过分,那么我就从筛选租客上下功夫,把“腐鱼烂虾”都筛选掉。

 

一个好的租客,其实是在人性上有别于其他一般的租客的。这样的人有责任感,有爱心,工作稳定,家庭恩爱,信用评分比较高。特别关键的是,他们把你的出租屋当作自己的家。

 

当一个租客对于你的物业有了“家”的感觉,那么什么事情就都不一样了。一般人都不会随意破坏自己的家的,何况一个优秀的租客。

 

当我同业主见租客面试的时候,我都要观察租客的一举一动,如果是家庭,那么他们的孩子就是最好的透视镜。有什么样的父母,基本上就有什么样的子女,当然也有例外。一个彬彬有礼的孩子,说明了其父母是有教养的人,言谈举止落落大方的孩子,说明了其内心坦荡磊落,没有不可示人的阴暗面。

 

如果是单个租客,那么你最好提及一些社会上的琐事,看看他/她的反应。人是很难长时间隐藏自己的,一旦触及一些敏感神经,特别是老外,话匣子一旦打开,你就很容易判断这个租客的世界观。

 

你挑选到了AAA级别的租客,仅仅是第一步,出了事情,才能看出来,你挑的租客是真正的好人,还是变色龙。

 

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举一个例子,是我亲身经历。两年前,我的一个客户,买了投资物业之后,就回国了,所有的物业管理都在我身上。业主甚至从来都不知道自己的租客长什么样子。

 

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我挑到的一对夫妇,年收入40万,信用评分750以上,有两个孩子。我见过他们之后,告诉业主,就是他们了。读者一定会问,他们干什么的挣这么多钱。男士是一家手机公司的主管,由于从别的国家调回加拿大,所以还没有买房。

 

一切都是那样祥和,一切都是顺其自然。突然有一天,也就是租客入住之后的第四个月,男租客发来了短信,告诉我他被公司“干掉了”。如果读者出租过物业给当地人,你就一定会知道,没有了工作对于租客意味着什么,对于业主意味着什么。

 

我紧急联系业主,告诉她情况不妙,要有心理准备。让我大吃一惊的是,业主竟然泰然自若,安慰我说,要体谅租客,不要给对方压力。虽然业主这样说,我可是不能顺水推舟。我立刻启动了Plan B。我约见了租客,喝着咖啡,他把自己的苦水统统倒给了我。

 

我意识到,他不可能在短时间内找到工作,因为他是超高薪水的打工贵族,这样的工作并不多。这个男士开始拖欠租金了,不过人性在这个时候起了关键性的作用。

 

他在短信里,一直自责自己,告诉我说平生从来没有这样丢脸过。他甚至同朋友开了一家装修公司,想临时挣些钱补贴家用,也还一些欠款和租金。可是,他不是那块料,装修公司很快关门了。

 

这个租客虽然拖欠房租,但是,一旦有钱就立刻还上。他每次给租金的时候,总是非常不好意思并让我转达他对于业主的歉意。就这样过了八个月的时间,最后他也就欠了不到一个多月的租金。

 

突然有一天,他兴奋地告诉我,他找到了年薪60万的工作,在洛杉矶。他还把公司给他的Offer拿给我看。我祝贺他,顺便问他欠款的付款方式。他给了我这样一个结算方式:立即付清所有拖欠的房租,另外再多支付一个月的租金,作为对于房主的心理补偿。

 

由于他的租约也快到期了,这位仁兄也很快搬走了,去了洛杉矶。临走,他把物业打扫的很干净,并一再抱歉。我经手过数百个出租案例,出事的极少。

 

这个案例是我经历过的比较需要技巧的一件,可是租客最后的行为举止让我感受到了温暖的善意和AAA级别租客人性的不同。如果当时我用完全不同的解决方案对待这对夫妇,我相信,结果一定不同

 

对于好的租客,多一分体谅,对方同样会铭记于心。同他们对薄公堂,未必是一个上策。

 

未完待续。。。。。

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作者: Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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如何让AAA级别的租客一直是AAA级别(二)

2019.07.22
  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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紧接上期文章,一个好的租客并不是不会变成烂租客的,一个烂租客我还从来没设想过他们会变好。如何防止好的租客变坏,这可是一个大题目,这需要你能够掌控人性的变化,该舍弃的要舍弃,不需要计较的绝对不要放在心上。什么都较真,租客会不胜其烦,好一点的就会尽快搬家,差一些的就会慢慢变坏。

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AAA级别的租客并不是在失去工作的时候才是变坏的开始,你不去关心租客,就如同一片菜地,你任由蔬菜自由生长,自生自灭,那么你绝对不会种出好的蔬菜的。请记住,优质的租客需要优质的服务

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我们经常看到广告词是这样写的:“优质快捷的服务”。很多人没有注意到快捷这个词的深刻含义。试想,你在炎炎酷暑之中,空调坏了,你是希望冷暖师傅立刻上门呢,还是一周之后再说?你是希望师傅立刻接听你的求救电话,还是等两天之后师傅才回电?答案不用我说,自然明了。

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这就带出来了一个管理租客的非常关键性的问题,你能多快替租客解决问题?你的速度越快,你的优质租客就会更加愿意长期租用你的物业。除非有特殊情况,这样的租客是不想搬家的。1

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我帮助客户找租客、管理租客到今天,还从来没有见过一个租客故意损坏房主的电器,空调和暖炉的。租客有时候会有保养不精心的问题,但那并不会造成电器的快速损坏。往往是购买物业的时候,屋内的设备已经老化,出现故障只是时间问题。

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我曾经遇到过AAA级别的租客在向业主反映问题的时候,业主不闻不问,以拖字诀应对。租客也没说什么,自己找人把空调修好了。业主非常得意,以为这就没事了。不曾想,租约到期之后,租客拒不支付最后一张支票,并声称,由于业主对于他的家庭造成的精神损害,他将会保留进一步追溯的权利。

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经过我的调解,业主同意支付当初租客付出的维修费用,并加上利息。那个维修师傅是本地人,比我们华裔的维修费用贵了30%。

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我还曾经碰到过这样的案例。租客入住之后,业主不放心,凡是有维修一定立刻解决,并亲自到场。有一次,业主打电话给我,气喘吁吁地说:Michael,有件事我想告诉你。我以为出了大事,赶紧问他怎么回事。

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业主大声说道,我这个租客真的是太好了,家里如同样板房,屋子里干净极了。我真的都不好意思回自己的家。我那个家同租客的屋子比起来,简直就没法看来 。这个业主事必躬亲的态度,让租客大受感动,租客的太太是家庭主妇,自然也就不敢怠慢,天天把家里擦洗的干干净净。

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曾经有好多我管理的物业,租客非常好奇我如何能够在最短的时间里,回复他们问题,并且立刻找到解决相关问题的师傅上门解决问题。有一个租客是北美通用电器公司,加拿大分公司,医疗部门的主管。他今年又签下了两年的租约。

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他就问过我上述问题,我告诉他:

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首先,我每天会应对无数的问题,如果办事拖拉,问题会很快堆积如山,无法应付。

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其二,我知道凡是我挑选过的租客不会是捣蛋鬼,一定是出了他们无法解决的问题才会来找我。

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其三,我有一个经过十几年挑选的优秀团队,从维修房屋,装修物业,电器维修到冷暖空调,屋顶等等,同房屋相关的师傅。这个团队诚信,专业,快捷。没有他们,我无法管理物业。回答了他的问题,这个租客爽快地签下了两年的租约。要知道,他已经住了三年了。

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我不能说这个团队的收费是最便宜的,但是我可以负责任地告诉大家,他们可以说是我见过的非常专业的。我有客户为了省钱找来了并不专业的装修师傅,结果不但拖延了两倍的时间,而且最后的收费竟然超过报价两倍。这时间加上成本,亏损的人是业主。没人会同情你的选择性错误,你只能买进一个教训。

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速度在现代社会是有决定性作用的。当今,大家都非常忙,没时间瞎扯。如果服务的节奏跟不上租客的需求,租客下班之后,拖着疲惫的身躯回到家,还要应对各种房屋问题,租客的火气一定会冲破了青天。

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反过来,租客一个短信,一通电话就会有人上门服务,租客就会对于我们产生依赖。要知道,依赖产生忠诚!虽然是我在面对租客,可是他们都知道,我的背后是业主的支持。他们同样会尊重业主。这是一个良性循环。

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既然是服务行业,我们的租客就是上帝,但是租客不明白的时候,他们就是学生,我们不能将就错误,更不能惯着租客使性子。这需要沟通的技巧,也需要你对于物业的彻底了解。

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我们曾经见到过这样一个案例,我收到租客的反馈,说烘干机不工作。我正好在物业附近,也就不必先叫上我的师傅,那会产生费用的。我看了一圈之后,觉得机器工作正常,怎么也找不到问题所在,等到我跑到屋子外面,才发现,烘干机的通风口的挡板无法自动打开,只要把外面的网罩拆除,挡板就会被烘干机的暖风吹开,也就能够排出水蒸气了。

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租客本来不太高兴,因为是刚刚搬进屋子,就出现了这个问题,租客还以为业主给了租客一个有问题的烘干机使用。等到他看到我把问题解决之后,他不禁哈哈大笑,说一个挡板竟然难倒了英雄汉。这个租客已经从那以后,住了四年的时间,期间偶尔有小问题,业主也很大度地帮助他解决。

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我计算过,这些年业主的维修费用也就不到$700,可是租客长期稳定地缴纳租金,没有间断过。有一次,这个租客的支票跳票了,第二天租客发现之后,立刻打电话给我,一再抱歉,并且立刻E-Transfer给业主。业主还在睡梦之中,接到我的电话,也非常高兴,让我转达谢意。

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有时候,误会是会产生纠纷的,把问题消灭在萌芽之中,不让问题扩散成心结,是管理租客的一个秘诀

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作者: Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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