2019年如何卖房

2019.01.18

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

有关如何卖房,如何把房产卖出高价,如何用计谋让自己的房产一枝独秀的文章已经是汗充牛栋这样的书籍已经堆得太多,就快要从书架上落下来了。从2019年1月1号开始,2019年的地产大戏将会正式登台。

2018年比较惨淡的地产市场将会影响2019年买卖的交易心理。所有的卖家可能都要问自己一个问题,我的房子应当如何卖?谁会来买?我周围挂牌的房产同我的相比有何优缺点?我聘用的地产经纪是一个纸上谈兵的书生,还是一个能征惯战的“战将型的地产经纪”?我自己又是如何判断地产经纪的能力的?

2019年注定是一个不平凡的年份。现在早就已经没有了2017年初火爆的市场,也没有了人头攒动,竞相购房的热闹场面。说白了,卖家缺乏市场的支撑,缺少了一大部分买家。看起来市场前景非常一般,甚至是不妙。但是,凡事都是事在人为。现在,才是有真功夫的地产经纪大显身手的好时机。我可能要提醒一下买家,虽然现在的市场并不景气,可是却是购买房产的大好时机。难道作为买家,我们都还愿意回到每次抢offer,加个20万甚至30万,还是买不到房子的时候吗?

最近,有些评论就为什么买房,是租房划算还是买房合理划算,争得面红耳赤。我对这个问题的回答是:大家请回想一下,哪位一直租房的房客由于租房,变成了百万富翁?而又有多少以前并不富裕的家庭,通过正确的投资让自己的资产几倍地增长?

我的客户群里,就有一对夫妻,在一年的时间里从60万的房产,变成了200万以上的资产。其中一百万的资产(两套投资物业)用于出租,费用基本持平,另外增值的50多万是通过卖出自住房,购进另外一套物业升值所得。他们的购房行为,是在2016年开始并结束的。当时的市场已经比较火爆,但是由于投资地区正确,他们的物业并没有受到这次地产调整的影响,价格反而还在增长。

话说回来,2019年如何卖房?这就需要从以下几个方面来讨论一下:

你的房子为何能够卖出去?

在众多没有被市场消化掉的挂牌物业里,卖家一定要问自己,我的房子凭什么能够吸引到买家的目光;凭什么能够战胜周围的竞争对手;凭什么能够吸引到买家经纪的注意;凭什么能够让各个族裔都喜欢自己的房产;凭什么让更多的买家争相下单?我想,如果卖家能够回答上述问题,你的房子将会横扫你所有的,同类型房产的竞争对手。而要回答这些问题,一个好的地产经纪的作用就会显现出来。

现在都说地产的交易记录要被公开了。地产经纪的作用就要消失了。我却认为是相反的。医生的书籍在书店里就可以买到,作为普通大众,看过医书之后,我们会自己给自己开刀吗?听起来有些不可思议,觉得这是拿自己的命开玩笑。买卖房产很多时候是一个普通人一辈子的积蓄。可是,有些人却为了省却佣金,拿自己的“财务生命”开玩笑。为了拿到一些眼前的优惠,忽视了自己卖房最关键的因素:你的房产定价是否合理;你的物业状态是否匹配叫价;你的经纪人是否对于你的物业有十足的信心和卖房经验等等。

你的房产在2019年为何能够卖出去,不是坐在家里想一想就会明白的。卖家需要一个有经验的地产经纪的帮助。特别是“战将型的经纪”,一个商场上的斗士。

你的房产为何能够卖的比别人高?

卖家只有回答完第一个问题,才可能回答这第二个。仅仅把房产卖出去,往往不是卖家的最终期望。我还没见过一个卖家告诉我,Michael,你帮我把房子卖了吧,多少都行。而我听到的绝大多数都是,卖家想卖一个期望值,而这个价格都不会低。那么问题来了,凭什么你的房产可以有资格卖得比别人高?

现代的地产销售,已经摆脱了老式的销售方法和策略。地产销售跟随计算机的发展,已经脱胎换骨,达到了一个很高的层面。大量的信息是公开的,大众都看得到你的房子,别人房子的优点和缺点。那么如何拓展你的房产优势,压倒竞争对手,就是一个非常费心思的课题了。如果,作为卖家,你周围的房产有很多优点,而自己的物业没有什么亮点,如果想卖高价,那就只有一个办法:改变你的房产,让优点扩大化,缺点极力缩小化。

我见过卖家把自己物业的缺点极力缩小的案例。也见过 有些卖家非但没有缩小物业的缺点,反而放大了。还是要强调一个问题,你的军师,就是你的地产经纪是否提醒过你,避免犯一些房产销售上的重大错误。

都说现在房产不好卖,为何你的房产能够逆势而上?

这其实是第二个问题的衍生品。做为2019年的卖家,我们要问自己一个最关键的问题,我的房产同竞争对手有什么不同?竞争对手的缺点,我们都没有吗?竞争对手的优点,我们有多少?如果,别人有的优点我们都有,别人没有的我们同样一个都没有,那么凭什么我们能够卖得比别人快,比别人高?仅仅凭借地产经纪的那张嘴是根本不管用的。房产不同于概念性的商品,房产是一个看得见,摸得着的实实在在的商品。就是战国时代的说客,张仪,苏秦在世也改变不了房产的模样。

发现或者创造一个房产的优点,就如同电视剧《猎场》里的郑秋冬。胡歌扮演的是一个寻找者的身份,而卖家的地产经纪扮演的是一个包装者的身份。经纪需要把你的房产包装之后,交给那个愿意出最高价买家。不少人有一个误区,认为只有熟悉某个社区的经纪才是最值得挑选的,其实不尽然。大家都知道商场就是战场这个浅显易懂的道理。如果只有熟悉某个地区的指挥官才能打胜仗,那么,毛泽东就不会有三大战役的胜利。那些胜利都发生在蒋介石的地盘上。后来的朝鲜战争,志愿军往往拿着老旧的地图寻找道路。说实话,北都没找明白,根本不用提熟悉战场环境了。那么,为何中国人胜利了?这其实是指导思想和作战理念的胜利。美国人和蒋介石都不适应毛泽东的战争思维。他们还在抱着军事学院的教科书打仗,焉能不败。

一个拥有超前思维的地产经纪,就会帮助卖家在市场低谷的时候,卖出一个不错的价格。

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作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

2019年是地产价值回归的一年 (一)

2019.01.18

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人  (416) 893 2060

2019年将会注定是世界经济更加动荡的一年。既然动荡,那么也就会波及到各行各业。冷却的只有地产市场吗?错了,这个世界正在重组,各行各业可能都要面临被洗牌的危险,不仅仅是地产。之所以大家眼睛里一直盯着地产,是因为在个人财务方面,地产是非常大的一笔支出,其实我们没有看到的是,地产是牵一发而动全身的行业。地产的波动直接影响到经济层面的许多方面。

Celente – This Is The Real Reason Why Global Markets Are Tanking Today, Plus A Note On Gold

今晚同国内的朋友联系,她也是全世界跑的人,我们的同感是,加拿大并不是地产市场的重灾区,多伦多有些地区是,但不是全部。世界各地都在经历类似的动荡。不少互联网里对于加拿大地产的评论,有着类似的观点:加拿大有着大量的移民人口;加拿大就业市场非常强劲;利息可能不升反降;加拿大经济并不太差,等等支持地产市场的观点。真的是这样吗?我的观点是,说得对也说得不对。

所谓地产市场不会太差的观点,其支持的因素其实放在加拿大过去十几年里,同样存在。从1999年开始,大量的移民涌入,直到今天还是这个样子,所不同的是华人移民的数量大量减少;加拿大就业市场非常强劲的观点,同Sears, Bombay的关门大吉,以及GM车厂在2019年关闭背道而驰;加拿大从来都是一个不温不火的社会,性情中庸的国家。她一直会吸引一部分希望安全,安逸的人群移民到这里,开创自己的另一翻天地。加拿大也给了大多数移民同样的回报,这个社会还是比较安定,和谐的,起码在大多地区是这样的。

那么既然加拿大这十几年来基本没太多变化,我们就不能把所谓就业,经济的好坏当成地产市场的决定因素,特别是多伦多地区。加拿大作为整体,市场再差,多伦多也会是一个例外。今天群里发布了这样一个消息,安大略省的人口有一千四百多万,占加拿大人口的将近40%。大家算一下,大多地区的人口将近六百五十万,我们又占了安省人口的将近45%。要知道,仅仅这一条,就足以让大多地区傲视群雄。 那么,问题就来了,现在的移民没有在绝对数量上减少,可是住房的供给并没有跟上,随着租金水涨船高,终究有一天,租客会不堪重负,随着贷款政策未来的调整,众多有能力的租客最终是要买房产的。

加拿大的住房拥有率是很高的,现在购房的困难其实是贷款政策造成的。那么,政策放开了,会是什么样的情况呢?我看,加拿大的央行进退两难,继续收紧吧,房市死了,所有人都不高兴。房产的主人不高兴,因为价格跌了;想买房产的人不高兴,因为银行不贷款,买不起;开发商和建筑商不高兴,因为卖出去的房产有一大部分交不了房子;地方政府不高兴,因为税收少了,大家都看到了,今年的交通告票罚款成倍地增长,这说明政府缺钱了;地产相关联的行业不高兴,因为生意连带受到了极大的冲击……所有这些都说明了一个问题,大众的生活受到了严重的影响,这样的问题迟早要有一个交代,怎么交代,那就要看政府的智慧了。

既然问题来了,那么多长时间会被解决,加拿大的办事效率又一次让人担忧了。这个问题我认为近期不会有解决的方案,那么也就是说,地产市场所有的变化还是进行时。也就是说,我们还会看到一些以前的泡沫地区的房产价格持续下降,而地产保值地区的价格坚挺。

大家都看过潮水退去的样子吧?当水位下降的时候, 礁石显露出来,海里浮动的东西被潮水卷走。当涨潮的时候,礁石不见了,浮动的东西又回来了。礁石就是地产市场里坚挺的社区和物业,但是只有在市场冷却的时候才被人们从新认识,浮动的东西永远在潮起潮落的时候吸引着人们的目光。现在潮落了,我们看懂了什么吗?

我们不但看到了多伦多传统地区的价值回归,和再一次被彰显其价值的不可动摇性,同时我们也看到了,不同于虚幻,泡沫型地区的房产,地产价值洼地的物业在这次惊心动魄的地产市场调整中,露出了其璀璨的光芒。有些现在被极力吹捧的房产,正在又一次复制2017年四月前的模式,十分让人担心。

地产价值的回归不是下降的意思,她指的是泡沫的破裂和有绝对价值物业的被再次发掘。这就如同一个考古专业团队,在抹去了尘土之后,一个又一个闪光的稀世珍品,照的所有人目不暇接。而以前的赝品,在真品的照耀之下,显得如此廉价。

既然是价值回归,有一个问题接踵而至,我们还可以投资吗?现在还值得投资吗?现在去买房子的人是否有些不太聪明?这个问题我是这样看的:

你可以投资的年龄不允许你无限期的等待

我在北美生活25年了,我看到的投资人,除了祖上留下一笔银子的人,绝大多数是靠自己的努力积攒的财富。可是这个积累是需要时间的。 等到你积累到了一定程度,你才会有资产去买投资物业或者其他什么投资产品。这一般会到一个人的中年时期,也就是40岁左右。那么试问,40多岁的人到退休还有几年呀?当一个物有所值的物业出现在你的面前,而你却因为市场不好,拒绝这一机会,那么等到下一次机会来临的时候,不知道要再等多久。

谁见过为了找到一个好的工作,某人可以一直不上班,直到等到最中意的职位出现才工作。如果是那样,估计这位早就饿死了。可是,为何一讲到投资就有无数的人愿意等,而且美其名曰,等待是投资的法宝。其实,找工作和投资最大的区别在于,你没有工作,就会失去生计来源,生活破落, 失去了社会地位,而没有投资,谁也不会说你什么。我没见到一个没有投资的人被人瞧不起的。而这恰恰是一个误区和陷阱。

在当今的社会,没有投资基本上就是说你在朝九晚五地上班,心无旁顾,恪守人生轨迹,你也不会缺什么,好事也不会没有你的份。可是别遇到裁员潮和经济衰退。这样的事情一旦发生,你才会发现自己其实一无所有,只有一份工作。你没有任何可以抵抗人生和社会变动的工具。都说要买保险,可是其实你人生最大的保险就是你自己。你如何未雨绸缪,如何应对危机才是你人生最大的保单。

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作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

2019年是地产价值回归的一年 (二)

2019.01.18

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

紧接上期文章,既然是价值回归,有一个问题接踵而至,我们还可以投资吗?现在还值得投资吗?现在去买房子的人是否有些不太聪明?这个问题我是这样看的:

  市场不会因为你的喜好而变化,市场只会跟随资本而起舞,但是资本的价值取决于其稀缺性。

谁都买得起,多数人负担得起商品就是大众消费品。资本同样会去,但是没有太多的利润。只有供需关系的不平衡性,或者资源信息的不对称性才会造成资本流向的稀缺性,也就创造了高价值的资本。我在房东群最近的音频采访里重点介绍了“房产投资洼地”的概念。这个概念的首要条件就是对于洼地认识的信息不对称性,误导性才能造成洼地的确定性。大家都去的社区,那叫“热点”,不是洼地。2017年4月以来,我们看到了大多地区曾经热点地区痛苦的结局。这是偶然的因素造成的吗?非也,这是一个必然。当所有人都知道“热点”的位置的时候,也是资本稀缺性丧失的时段,资本这个时候就会退潮,只是时间长短而已。

资本就像水一样,用好了则是从善如流,用得不好就变成了洪水猛兽,造成流动性泛滥。而水都是向低洼地段流淌的。资本一旦看到了利益,特别是别人还没有看出来的利益,它就会静静地流向洼地,当众多的资本以排山倒海之势冲向洼地的时候,洼地就会被瞬间填平,资本外溢,水漫金山,冲破堤坝。

在2019年的地产市场里,会出现这样一些景象:一些过渡投资过的地区还需要假以时日,把以前过渡投资的“旧债”还清;一些已经还清旧债的地区,还需要人们在心理上重新接受;洼地的房产会逐步被人们看清楚,资本开始静悄悄地流入。这一切都是地产价值的逐步调整,回归其真实面目的过程。

但是,仅仅拥有资本也很难把2019年的洼地变成平地,因为现在全世界的资本流动很慢,世界上的热钱进来的并不多。但是这确是地产投资人的绝佳时机。现在现金为王,谁手头有资本,谁就可以呼风唤雨。因为大多数人负债累累,而且是资不抵债,而你却可以挑肥拣瘦。难道拥有资金的投资人还要等到众人腰包再次膨胀的时候,同众人再次一博吗?

警惕假地产洼地的宣传,警惕虚假信息的侵蚀。

如果潜在的投资洼地都已经上了报纸头条,或者被街头巷尾热议之中,那么这些地区就不会被称为洼地,而是高地了。我参加过不少西人的投资讲座,他们无一例外地推崇几个所谓的投资洼地,这些洼地从2000年被推出,直到现在还大有市场,持续被炒作到现在的“洼地神话”。我最近有几个客户,就是从这些被神化过的“洼地”走出来的投资者。从他们的“成功经验”里,我没有听到“投资奇迹”,我只看到了投资人急于摆脱物业的焦急心态。有些投资人还无可奈何地讲,还有不少偏听偏信的来自多伦多的“投资人”纷涌而至,希望抢占市场。这些所谓的投资洼地,都是不知道被那位投资神仙,一路包装,在报纸上,在电台里,在讲座上大张旗鼓地宣传,生怕没被人听到。结果是,随着时间效应的显现,再差的投资机会,在无数次宣传中功成名就了。

地产投资的美妙之处,有一个特点是非常诱人的,那就是伸手可及的触摸感

地产不同于其他大额投资的商品。地产是可以让你触摸到的商品。有些朋友会说,李嘉诚投资伦敦的房产,也无法触摸,为何他还要去?很遗憾,我们不是李嘉诚!我们也没有李嘉诚的视野,没有他的人脉,没有他的勇气,更没有他的资本。我们同他玩的不是一个游戏种类,他玩的是高大上,我们还在弹奏下里巴人。那些想玩一票大的朋友,在投资资源上首先要向李嘉诚看齐。

异地投资并非不可,但是要看你是否真正明白你自己在干什么。我在美国堪萨斯州一个小镇读书的时候,一栋豪宅也就30万美金,那是25年前的事了。等我几年之后到了洛杉矶,同样的房产价值几百万。但是,即使我在洛杉矶住了三年多,也没搞明白为何这里面的价格差距如此之大。我想说的是,即使我身在美国,不同的州,其房产价值都有巨量的不同,我们异地投资的朋友,可曾想过这里面的功课自己是否做足了。

异地投资的最大疑问就是,为何当地人不买?或者无法消化全部,需要外来人购买?这里说的异地投资指的是距离我们生活的距离起码在几百公里以外。生活在北美的经验告诉我们,真正好的东西,不用等外地人,本地人就已经抢购一空了。

不要相信任何没有经过验证的消息和经验

我有一个好朋友,去年他告诉了我一个投资利好的消息。说句实在话,我没必要去求证他是否讲的是事实。因为他不会骗我。但是,兹事体大,我还是去了市政府,把他告诉我的让市府办公人员再说了一遍。事后,他知道我去了的经过,非但没有不高兴,反而大加赞赏。他说了一句我至今记忆犹新:不要相信任何人告诉你的消息,一定要自己求证。对方不一定是在骗你,问题是消息的来源可能在被传送的过程中走了样。

而没有经过时间验证的经验就更不值钱了。在现在专家帽子满天飞的时代,没有经过时间检验的经验,那都不叫经验。到了北美才知道任何刚毕业的人都可以叫自己是专家,国内逐级评审的头衔,在这里可以自己随便戴上。加拿大一个车祸可能会撞伤一群专家,学者;走在大街上迎面就是一个人才。区别在于,这种经验必须经的起时间的考验。

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作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

成功的地产投资人应有的素质

2019.01.18

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

有人采访了美国18个优秀的投资经理,发现他们的性格具有一些共同的特征。

 

 ▌  排在第一位的性格特征是独立

他们长期的投资成功很大因素来自于非常独立的性格,对投资坚持自我的判断、拒绝迎合他人尤其是大众。

有时候我们会提到反向或逆向投资,但优秀投资者的独立性格,不是简单的与大众反向、逆向,他们有的时候与大多数人看法一致、有的时候不一致。关键是他们不去看大多数对市场的观点,而是永远坚持自己独自去分析市场,自己独立的做出判断。

毫无疑问,大部分的投资者都是不独立的,喜欢寻找与他观点相同的投资者,希望获得其他投资者的认同,这与优秀投资者的性格完全相反,优秀的投资者不需要他人的认同,他们自己有一套自我评价机制,而不是活在别人的标准里。

 

   排在第二位的性格是勇气

这对于投资者非常重要,而那些只说不练的分析师是没有勇气的,即使他们分析得再好,也不具有智慧从各种分析中找到那个最佳决策,更不能将决策立刻变成投资的行动。

有这样两句俗语:充满勇气的人往往受到命运女神的垂青,另一句是,有耐性等下去的人往往会得到最大的那只果子。其实这两句俗语与两种价值投资方法不谋而合,如果一个人既有超人的勇气,又有非凡的耐心,那么他的投资回报会更高。

有人统计,在过去的20年里,投资股票,通过耐心路线可以获得平均11.9%的年回报率,同期勇气路线的平均年回报率为14.3%,但收益率的波动非常大。如果将这两种策略结合起来,可以获得平均13.4%的年回报率,而波动性比年回报率为8.4%的股票市场的波动性还要小。

我并不知道过去20年投资股票的平均收益率是多少。但是过去16年里,如果你投资多伦多的地产,你的年收益应当在30%到50%之间。不少人并不认同这个数字,而且也不相信有这样的好事会出现。可是,这是事实!  当然,如果你没有投对,你就不会有这样的投资回报率。

我的一位客户在认识我的当天,对于这样的回报率并没有质疑,可是也没有完全相信。他询问了他周围的朋友,没有人相信这是事实。基本的回答是:那是胡说八道。可是,就是这位客户,经过几年的投资,彻底认同了这个投资回报率。因为在他身上,30%的投资回报率不是天方夜谭,也不是奇谈怪论,他的年投资回报超过了40%,逼近50%。

可是,他同样有一位朋友,买房买到了社区最高价,用尽了房产的投资剩余价值,回报率不用说30%,还会是负增长。即使是在当前的地产市场里,如果你的投资是负增长,只能说你没有正确选择投资地点,更为重要的是,你还没有一套自己的投资战略。

从2000年开始投资房产,如果你有足够多的资金,在正确的地点,买上几套房产,现在绝对可以退休了。可是你当时有那样的勇气吗?

 

   优秀投资者还有一个性格特征是普通投资者最缺乏的,就是对自己诚实

这个“诚实”不是简单的不说谎那么简单,而是完全认识到自己的不足、有限和无知,不夸大自己的能力,不伪装自己可以预测未来的市场,更不盲目的以为自己可以分析一家企业准确的价值。

对自己不诚实的结果,就是投资时往往去做超出自己能力范围的事情,成功了以为自己无所不能、失败者则怪责市场或他人,而实际上都是对自己不诚实造成的。

诚实的另一个重要因素,是敢于承认自己的错误、并且迅速的改正,但人们太难承认自己错误了,所以,当投资发生错误造成亏损的时候,非常难接受亏损,这样就造成了亏损的持续放大,越亏越多直到被套牢。

优秀投资者与普通投资者一个最大的性格区别点,就是敢于认错,做到了对自己诚实,当发生投资判断错误时,能够迅速的转变过来,所以,他们很少发生大的亏损,遇到判断错误发生小亏损时,能够迅速认错减少损失,能够立即改正错误将亏损扭转为盈利。

独立思考,勇于投资,诚实面对自己,就是成功人士的特质。

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系 Michael Wang。(416) 893 2060

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

将地产投资做为你退休计划的基石(一)

2018.12.25

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

根据加拿大一个研究机构的统计,加拿大人希望在63岁左右开始自己的退休之旅。但是60%左右的人承认,在到达那个“黄金分割”的年龄的时候,自己还不可能攒够足以支撑自己退休的资金;30%左右的人群甚至无法预测自己将来何时能够退休;40%以上的雇主认为自己的员工对于未来的退休计划太过乐观;60%左右的已经退休的人士认为,自己的退休资金在目前还可以维持正常的生活费用,但是他们普遍对于未来忧心忡忡。

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目前年龄达到或者接近50左右的在职人员,特别是技术人员面临一个十分困惑的问题。随着自己年龄的增长,自己工作的稳定性和可靠性正在逐步减弱。现在大量的年轻人存在就业问题,而替代方法之一就是淘汰老一辈的在职人员,让年轻人有所机会。不但是技术人员,那些专门从事非技术工种的人员随着年龄的增长,也同样面临体力不够,年龄老化,知识更新跟不上年轻一辈的窘境。随着年龄的一年一年的增长,这样的危机感会日益加重,而自己家庭的责任却一点没有减轻。如何破解这样的难题,是一个社会问题。但是,仅仅依靠政府的养老金,是解决不了未来的问题的。看看希腊就可以为我们敲响警钟。这个被描述成退休天堂的国度,一个人人不担心退休,人人依靠政府的退休金养老的国家,在一昼夜之间,其退休资金库轰然倒塌,那些本来可以安享晚年的公民,醒来之后变成了“一无所有”的“难民”。

看看我们安省的OHIP计划,就是一个非常值得我们深思的例证。我们的健康福利正在一点点地被消减。这个发生在我们身边的事实告诉我们,完全依靠政府不一定是一个好主意,所谓靠人不如靠自己。应对的方法有很多,地产投资就是一个非常值得亲身实践的好方法。原因有以下几点:

 ▌地产投资是所有投资方法中比较稳健,回报率较高的投资工具

如果我告诉你,在多伦多投资地产,你的回报率应当在30%左右,甚至可以达到50%,我相信不少人的第一反应是,这是天方夜谭,是胡说八道。让我举几个案例来告诉大家,这样的事非但不是欺世盗名的骗局,反而是实实在在发生在我们身边的事实。关键点不是投资地产,而是投资什么样的地产。你会听到不少人投资一些根本不能被称作为地产投资的“地产投资”,输得大败亏输。在同样的时间,在同样的多伦多,有些人投资不一样的地产,不但没有亏钱,反而赚得“日进斗金”。亏了钱的投资者,不是眼光不好,而是投资理念的根本性错误导致的直接结果。

拿我的几位地产投资客户的投资案例做个分析。案例一,一位投资人2017年三月购进一处独立屋,118万买进,现在的价格是150万。他的投资年回报率是将近12%。如果把首付作为分母,他的年回报率是接近49%。案例二,一位投资人三年前购进40万的独立屋,现在的价值是75万,年回报率30%,按照首付计算,是117%。一个老外购进一处超大占地的独立屋,两年前购进价格40万,两年之后60万卖出。回报率每年25%,按照首付计算是100%。这样的案例我可以举出一篓筐。请注意,这些例子是经历了从去年地产市场下调之后的结果。所以,并不是说所有的房子都降价了,而是你在什么样的社区购置物业

有些人会问,这几年的地产上涨疯狂,以后还会有这样的好事吗?让我们看看历史数据,如果你仔细研究过多伦多的地产数据,你就会发现这个城市拥有土地的住宅,特别是独立屋的住宅,其年均上涨幅度超过30%,除了一些罪案频发的地区,多伦多大多数社区都有这样的升值幅度。也就是说,如果你活得足够长(拥有物业40-50年),你坐在家里就可以变成富翁。

但是这一切并不能说明你真的成为了富翁。房产在某种程度上仅仅抵抗了通货膨胀。现在你的房产价值100万,可是你买芦笋要$4.99一磅,50年前才两毛钱一磅。你仅仅跑赢了通胀。可是,如果你拥有几处物业,这几处物业同时跑赢了通胀,你就可以在坐拥房产的同时,慢慢享受房地产带来的实际利益。

 ▌地产投资是可以稳健地传递给下一代的传家宝

房子可以倒塌,纸币可以被烧毁,欠款条可以被撕毁,战争可以毁灭一切,可是只要地球上还有人类社会,你的土地是谁也拿不走的硬通货。现在的年轻人最大的问题,不是找不到工作,因为他们迟早会找到适合自己的职位;不是找不到漂亮的女孩结婚,因为大多数人都要结婚,不管你的太太是否漂亮。现在最大的问题是年轻人买不起住房,特别是拥有土地的.

对于移民来讲,这个问题已经达到了切肤之痛的程度。不少移民漂洋过海,希望能够过上更好的生活,不曾想,自己的子孙竟然还不如自己当时赤手空拳,更有能力购置自己的住宅。现在高高在上的房价,已经击碎了太多的年轻人的梦想。这是一个全球性的问题,随之而来的就是啃老的问题。不啃老,年轻一辈是无法购进独立屋的。无论你多么优秀,多么能挣钱,大部分年轻人无力购进城市中的独立屋。因为你攒钱的速度无法跟上房产涨价的速度。那些拥有多处房产的投资人,则可以把房产交给下一代,这是真正意义上的“传家宝”。

 ▌地产投资才是绝对意义上的RRSP

长期持有房产,实际上是起到了延税的功能如果是你的自住房,当然,你不存在税务问题。可是如果是投资,在一个较长时间段内,你的投资本身并没有受到税务的干扰,你只是把税收延时了。这里面有几点好处:   1)  无论你的房产增值多高,只要你不卖,你就不用交增值税。2)  如果你的房产是负现金流,只要你有收入,你还可以把房产作为抵税的工具。

从第二点,我们看到,长久持有物业,其税务功能非常类似于RRSP的退休功能。不仅如此,由于地产拥有惊人的高回报,她比一般的退休产品更具有诱人的前景。许多投资产品是概念性的投资工具,而且,你自己直接管理投资产品的可能性为零。可是地产就不一样。从世界级的大公司,到加拿大本地的富有阶层来看,他们的投资组合里,地产是占有非常大的比重的。原因非常简单,谁会放着最少每年30%的投资回报而不顾,另辟蹊径呢?”

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

将地产投资做为你退休计划的基石(二)

2018.12.25

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416)893 2060

上期文章介绍了为何地产投资是保障人们退休的一种比较实用,切实可行的方法。其核心概念是基于地产增长潜力的稳定性,可操作性,以及惊人的回报率。那么什么样的地产值得我们将它作为退休收入的保障呢?

说到这个问题,我们必须触及一个投资地产的核心问题: 你是准备长期持有,还是短线炒作?  在这里,短线炒作不是贬义词,不少人在近些年通过短线运作,积累了不少财富。问题是,这样的炒作是否有可靠性,你是否能够连续炒作20年,而且保持不败纪录?即使你长袖善舞,每战必胜,还有一个因素是对于短线炒作非常不利的。税务是短线投资无法回避的问题

不可否认,长线投资也同样存在税务问题。至于有些人一直询问,如何规避税务问题?  答案是,你无法完全避税,可是你可以通过拉长投资的方法,延缓税务问题。税务局对于短线投资有着模糊不清的税率划分,稍有不慎,你的投资所得就要按照当年收入上税,让你很大一部分的辛劳所得上缴国库。而长线投资再惨也会按照Capital Gain的方式收税。这就极大地减少了你所应付的所得税。

如果我们统一了长线或者短线投资地产的概念,接下来就会是一个非常实际的问题:什么样的地产值得投资?回答这个问题其实一点也不难,可是判断起来并非易事。投资物有所值的地产就是投资未来有价值的土地。判断一个好的地产投资要从以下几个方面来看:

 ▌所谓的地产投资其实首先是投资社区

如果你的投资房产好得如日中天,人见人爱,可是周围的社区破败不堪,或者流于庸俗,你的投资物业未必就是一个好的投资地产。社区的现状和未来决定了你的投资房产的走势。大多伦多地区不乏值得投资的社区,你可能需要问自己几个问题:我想投资的社区的现状是什么,她的未来是什么?从哪些迹象可以分析出社区未来的光明前景,或者是一片惨淡。

一个著名学校的迁入未必会造成周围独立屋房价的飙升,可是它一定会造成周围出租屋行情的上涨,独立房演变成出租房会是一个周边的群体效应。随之而来的反而可能会是社区安全性的下跌,主流群体的迁移。你什么时候见到高档社区的小区里面布满出租屋的?

看一个社区是否有潜力,主要要看社区人口的构成和未来迁移进来的人口的素质。孟母三迁是为了给孩子找到一个好的邻居,其实也是一个好的社区。所谓物以类聚,一个社区的整体素质同每个家庭的构成密不可分。一个社区工作机会的增加,大型项目的未来规划,一个高速公路的密集施工,一个非利好因素的关停等等都会让整个社区的人口结构发生变化,工作机会的增加直接会导致社区人口的膨胀。毛泽东所说的人多好办事,用在地产上就是,人多好投资

 ▌既然要投资地产,在土地上的房子就会显得不那么重要了

如果你还在寻找好看的投资房产,你可能把投资地产同购买自住房产混淆了。让我引用以前我撰写的文章的一些观念作为铺路石,希望为读者开启一扇不同的思维大门。

多伦多独立屋兴建的住宅占地正在逐步缩小,但是随着时间的推移,这样的占地将会不具有长期的再利用价值。”   这个特点在多市的北部尤其明显。政府从房地产市场的平稳发展和经济增长的角度出发,采取多方措施来促进房地产业的健康发展。房地产商则不会顾及房地产市场的现状,而是以自己的利润最大化为目标。房地产市场的消费者或投资者,也是从自身的利益出发,希望自己的收益短期达到最大化。

地产开发商利益最大化最简便的方式就是,在一块面积固定的土地上兴建最多数量的新房。而购房者为了自己利益的最大化,会在第一时间购进这样的住宅,以减少未来更大的资金投入。这就造成了一个“绝佳的组合”。一方面建筑商把住房的占地面积逐步缩小,另一方面大量的购房者推动着开发商持续减少占地面积。占地前宽和后深较小的住宅,在经过30年之后,就会变成老宅,这样的旧房是不具有推倒重建的价值的。随着时间的进一步推移,可再次开发的价值将会非常微弱。

相反,随着时间的推移,多伦多老城区的住宅将会进入一个老年期。但是相对于现在的新城区,她们具有绝对的重建价值。再过20年,多伦多不少老城区的物业将要进入60岁的年龄,甚至100年以上的高龄。其房产的绝对价值将会出让给房产本身的土地,而房子本身的价值会变得非常弱小。也就是说,土地价值超过了房屋价值。再加上这些物业在交通线附近,靠近工作机会,20年之后,这些房产将会大放异彩。其中一个重要原因就是,其房产的占地面积比起其他地区来讲,可以用超大来形容。现在的世嘉宝,北约克的一些物业将会成为豪宅翻建商的最爱。” 

上面一段文字是我在去年六月时间能够改变地产的价值》的文章里对于多伦多老旧社区的总体评价。不要看现在世嘉宝一些地区不被人们看好,其实她们的发展潜力巨大。不要看大多地区的一些社区的房龄老掉了牙,其实她们都是价值连城的“和氏璧”。

 ▌投资地产要具体情况具体分析

许多人一听说有大地的房产就急不可耐地要下单,一看到湖景房就心动。不可否认这些都是投资上的利好因素,但不是决定因素。没有任何一条地产的金科玉律可以让你的投资所向劈泥的。有关这方面的投资经验我们可以在下期文章里分享。 

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

将地产投资做为你退休计划的基石(三)

2018.12.25

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

 ▌投资地产要具体情况具体分析:

中国古代对于人们应当根据事物的变化,而改变行事的风格,有着非常深刻的解读。世事变而行道异 : 先秦法家的政治主张。意即治国的手段随着时代的变化而加以改变。《商君书·开塞》说:“然则上世亲亲而爱私,中世上贤而说仁,下世贵贵而尊官。上贤者以道相出也,而立君者使贤无用也。亲亲者以私为道也,而中正者使私无行也。此三者非事相反也,民道弊而所重易也,世事变而行道异也。”

翻译成现代的话就是:远古时代人们爱自己的亲人喜欢私利,中古时代人们推崇贤人而喜欢仁爱,近世人们的思想是推崇权贵而尊重官吏。崇尚贤德的人所遵循的是推举贤人,可是设立了君主的地位崇尚贤人的方法就没有用了。爱亲人是以自私自利为原则的,而奉行不偏不倚的公正之道,自私自利便行不通了。这三个时代,不是行事相互违背,而是适世风变化使人们所重视的东西变了,社会形势变了人们所要施行的政策也就不一样了。

地产投资也是一样,我们不能说投资condo永远是对的,也不能说投资独立屋就是永远正确。时间变化了,事物也在变化,投资的观念也要与时俱进。不然就是刻舟求剑,不思进取了。现在大多伦多地区的土地价值一直在攀升,现阶段来讲,购买拥有土地的物业对你的退休计划会有深远的影响因为你并不急于套现,而土地以及附加在土地上的房屋就会随着大多地区土地价格的上涨,自然而然地升值。多伦多现在的高层住宅同独立屋的巨大差价就已经说明了这一点。未来20到30年,我认为这个差别还会进一步加大,今后谁在多伦多较好的社区拥有独立屋,谁就会是富翁,或者说是极高收入人群。

未来20年,首次购房的普通人群就会被推剂到condo,镇屋等相对缺乏土地支配权力的物业之内。到了那个时候,现在接近50岁左右的人群也退休了。坐拥几套独立房产的你,早就已经自动加入了富有阶层的行列,还会担心退休收入吗?而现在还在购买一些并不具备土地支配权的房产的投资者,今后会面临一个两难的境地。物业管理费用逐年攀升,物业价值同管理费用不成正比,到了最后,物业的管理费用会变成一个天文数字,从而使物业变成烫手山芋。对于这样的预测,不是危言耸听,其实从现在多伦多正在发生的巨变上,不少人已经看到了未来的大趋势。

不少人没有意识到自己实际的经济能力,他们往往极大地低估了自己投资房产的金融能力。

投资地产需要看你的工资收入,也要看你的偿还能力。但是仅仅看工资收入,你就极大地忽视了你所具备的经济能力。不少人已经把自己的住房付清,通过银行信贷方式,你就可以非常轻松地以自己的房产作为抵押,借到一大笔资金,同时把这笔款项作为投资房产的首付款,而无须动用自己的现金储备。这是一个一本万利的好事。它不但让你轻松借款,同时可以运用这笔借款作为减税的工具。这里面的操作方式有许多种,有兴趣的客户可以联系我。

我在美国遇到过一个投资客,他本身没有什么现金,可是他却以空手套白狼的方式极快地购进了不少物业。这里面需要技巧,同时也需要时势造英雄。当时他购进的物业所在地区,房产正在下跌,他利用了人们急需甩卖物业的心理,大快朵颐地购进。从他的身上,我们看到不是你有多少钱才可以买进多少物业,而是你有多少地产知识才可以购进多少有价值的房产。

认识的一位投资客户,他拥有几十套投资物业。有趣的是他是一个单身,没有外来援助,没有富有的长辈,他仅仅依靠自己的力量,拥有了超过大多数人的房产王国。如果仅仅靠收入,他是不可能拥有这样多的房产的。他依靠的是胆识,知识,经验和贯穿始终的坚持精神他现在只有一个困惑,如何尽可能地避税,因为他的收入实在是太高了。

 ▌多伦多的房产已经高不可攀,应当去哪里买房投资

在任何一个地产市场里,都有投资洼地的出现。要回答去哪里投资的问题,首先要看你是否能够认识到哪里是投资洼地。有些时候,就算专业人士手捧着黄金,有些人还会认为那是黄铜。投资洼地不是别人告诉你的,因为很多时候为了避免大量的投资人的进入,许多投资者往往对于有价值的地区讳莫如深。

我见到过不少钓鱼爱好者,见到我这个“菜鸟”,他们往往不愿带我去他们熟知的一些湖面钓鱼,当得知我对于钓鱼没有丝毫兴趣之后,他们反而热情邀请我参加。原因非常简单,鱼就那么多,懂行的人来得太多,大家就都没鱼钓了。市场上不乏宣传某某物业闪亮登场的广告,可是我们要问问自己,如果是黄金,你还需要吆喝吗?早就被人抢光了。需要被宣传的东西,我们总是要问,它值那个钱吗?5年前我告诉不少人投资一些带有土地的房产,而且指出了应当投资的地区。有些人听进去了,不少人没有实际操作。听进去的人往往是对于地产投资具有自己的主见,不跟随大众的脚步。他们喜欢接受能够被事实检验过的投资理论,而且他们也会看我是否在投资自己的物业上,理论正确。

多伦多还有不少值得投资的地区,而且我认为未来会效益惊人,懂得这些洼地的投资者首先要懂得投资的基本概念,而不是到处打听,咨询别人的意见。投资学上一个关键点就是,没有人会为你的投资结果负责,你就是董事长,也是负责人。如果董事长都不知道要如何赚钱,你会期待一个走在大街上的人为你指点迷津吗?

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

将地产投资做为你退休计划的基石(四)

2018.12.25

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

紧接上期文章,应当购买什么样的地产作为你的投资项目:

 ▌购买投资地产,应当极力避免Michael Jackson效应

Michael Jackson 摇滚乐的首席天皇,其名声如日中天。可是随之而来的谣言也与日俱增。以至于让这位不善于同媒体打交道的歌星披上了许多莫须有的罪名。让我们看看有关他的谣言是如何引导大众的眼球,又如何让许多不明真相的普通百姓糊里糊涂地接受了Michael Jackson是一个歌星加恶棍的概念的。请让我引用一下一篇文章的内容:

“首先,媒体宣扬这位歌星为了长得更像一个白人而漂白皮肤。事实是,迈克尔杰克逊患有重度白斑病(俗称白癜风)全身大多数皮肤失去黑色素, 另外显得异常白的原因是肤色由于有大块白斑不均衡, 为了表演必须在化妆的时候用大量粉底. 这个谣言产生的主要目的是将迈克尔杰克逊塑造成仇视黑人的人, 使成为当年黑人的精神领袖的他不再拥有号召力。

其次,媒体把他塑造成了恋童者。事实是,几乎每个月美国法院都能接到有妇女声称怀有迈克尔杰克逊的小孩, 要求杰克逊支付抚养费。迈克尔杰克逊去世后,FBI在FBI官网公开了调查历时长达十年的333页的调查报告(并未完全公布),一切调查结果表明Michael Jackson完完全全无罪(直至他离去后, 美国才还他清白). FBI发布这份调查后绝大多数美国主流媒体都突然开始缅怀悼念并为他正名,仿佛他们一直都知道他是清白的一样.”

这个美国著名歌星被诽谤的案例,提醒了许多当初被蒙在鼓里的普通老百姓,所谓具有公信力的新闻,如果不加思索,你就会被极大地误导。许多看似真实,其实是谎言的“真理”在当今社会从不缺乏市场,因为这里是自由世界,已经自由到了一个非常有趣的级别。

我们在最近的几年,接二连三地看到了不少专家学者对于地产市场的分析,其中不少是冠有顶级学者,银行分析师头衔的大人物。令人遗憾的是,这些学者的分析,让我们普通大众无所适从。这些分析结果,让我们对于地产市场的预测就像坐过山车一样,一会看到了谷底,一会又直上云霄。而事实让我们看到,近几年,地产一路走高,没有谷底,只有向上。但是到了2017年,一切都变了。专家们却没有变,还是在一路忽悠,自己都不知道自己在说什么。那些轻信了专家预测的朋友,不知道心里是什么滋味。

Michael Jackson效应在多伦多,同时体现在一些楼盘的销售上。前几年,Yonge街的一个楼盘,开发商卷款而逃,只留下一个韩裔律师“顶缸”的案例再次提醒我们,这样的楼盘不会是个案。投资者必须保持清醒的头脑。没有人希望自己在购买房产之后“恍然大悟,捶胸顿足”,也没人希望自己投资的物业上了头条新闻,投资的资金付之东流。

避免这样的事情发生,只有一个办法,提升自己的地产投资鉴别能力。在你一无所知的时候,是最容易被人误导的;相反,在你认为什么都知道的时候,也是会变成井底之蛙的。

 ▌不少租客是不付租金的谣言,让不少人对于投资地产望而却步

我们应当承认,是有些被称之为“职业租客”的租房者,他们的目的不是租房,而是免费租房。他们利用了加拿大的租房法律,钻法律的空子,无所不用其极地拖欠租金。然而,我们不能用一叶障目的分析手法,误认为不少加拿大的本地人就是不付房租的烂房客。事实是,在多年的租房过程中,我们发现,不少本地的租房者,不仅仅是一个房客,他们往往会把出租房当作是自己的家。请注意这个“家”的概念非常重要。如果租客不把你的投资物业当作一个“家”的概念来看待,即使他们交付租金,也会对于你的出租屋在某种程度上,产生某种破坏效应。

Landlord credit checks Ontario Landlords Association review

我记得几年前,我的一个投资客户的租客搬家,客户因为当天有事,请我帮助他看一下房子的状况。我一走进房子,迎面看到的情景让我非常感动。租客的女主人,正趴在地上一点点地擦拭地板。我注意到,那块地板由于有些食品的液体滴落在上面,颜色有些变深了。这位女主人非常仔细地把那块地板擦回了原先的颜色。这对夫妻的男主人是拥有美国,加拿大双重国籍的白人,他的太太是菲律宾来的移民,由于经济原因,他们无法支付一个独立屋的租金了,可是,这并不妨碍他们在搬走的时候,把房屋打扫干净。男主人看到我来了,立刻问了我一句话,Michael,你看有哪些地方需要我们再打扫一下,请尽管说出来,我们希望房产的主人满意。这对夫妻是当初我帮助客户找来的,他们的人品我非常赞赏。即使是到了最后分别的时刻,他们依旧为他人着想,这点让我非常感动。

送走了这对夫妻,我们迎来了三位从卡尔加里来的年轻人,他们的行为可以用让我“目瞪口呆”来形容。他们搬进出租屋之后的两个月,我开车经过房子,我看到了一个让我不敢相信的场景。这栋出租屋物业前宽超大,拥有巨大的草坪面积,可是草坪上一根杂草也没有,草坪被修剪得可以参加花园比赛。我发了一个短信给其中的一个租客,感谢他们爱护草坪。她立刻回复到,他们非常喜爱这栋房产,每天都不想上班了,就想呆在后院的草坪上休息。她还不忘了感谢我为他们找到了这样一个好的居所。其实,这都是他们自己找上门来的,我只是帮助客户挑选了一下而已。

从这件出租案例引申出一个至关重要的投资观念,什么样的出租屋物业既兼顾了未来的投资升值潜力,又能够长治久安地找到良好的租客。如果你的物业投资非常成功,除非你做短线投资,长线投资都绕不开出租,而且是长时间的出租问题。要知道,许多时候,什么样的出租屋就会找到什么样的租客。

你的出租物业如果有特点,就能找到好的本地租客。同时,这些特点又是你今后卖出高价位的催化剂。试想,被大量信用评分超过700分以上的出租客户追捧的物业,今后还愁卖出吗?

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

将地产投资做为你退休计划的基石(五)

2018.12.25

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

紧接上期文章有关应当购买什么样的地产作为你的投资项目的标题:

为何美加两地的大部分地产投资讲座只是涉及了出租概念。

首先,出租是地产投资最基本的概念,也是地产投资的基石。如果,对于如何出租,应当出租给谁,出租对象应当如何寻找,如何筛选租客,如何管理租客,在租客出现问题的时候如何化解矛盾,如何让租客长久地租赁你的物业等等这样的问题,对于一个地产投资者来讲非常陌生,甚至从来都没有涉及过,那么只有以下几种可能性可以解释。A)此人资金充沛,没有涉足过地产领域,一开始就玩大手笔,只想把出租这样的业务交给专业的管理公司。B)家族在地产领域经验十足,不需要从基础做起,向来只做大生意,例如推倒重建盖商业物业。C)是最要命的。没有在地产领域涉足太长的时间,总想一口吃个胖子,从来都不想先当士兵,再当将军,而是直接想当军委主席。

出租物业属于长线地产投资的一种方式。由于历史的原因,不少人对于赚快钱情有独钟,跃跃欲试。可是如果你冷静下来,仔细分析一下加拿大的国情,你就会发现,这里地广人稀,即使是多伦多这样的大城市同国内相比都是小巫见大巫。从风土人情来讲,加拿大人性情温和,生活不温不火,本地人没几个人天天满脑门子想着发财致富。如果少数人着急上火,非要在短时间里大赚一笔,这就有可能出现一个现象。中国人炒菜是要把锅烧热之后才把菜下锅翻炒的,如果你心急火燎地没等加热到一定温度,就把冷菜倒进炒锅,你炒出来的不是半生不熟的夹生菜,就是变了味道的怪味菜了。

不少人想做推倒重建,希望就此能够把自己变成一个开发商。我也接到了不少这样的电话。我想知道的是,作为开发商,你手头的资金是否十分充足。你是否意识到,在整个开发的过程中,你会遇到许多甚至是行家里手都没有遇到过的问题。而这些问题都是伴随着金钱作为化解问题的铺路石的。其次,你的施工队伍是否专业,你的设计人员是否同政府层面有过良好的合作关系。你的开发项目是否具有真正的活力以及实际可操作性,还是你想象出来的,只是为了赚钱,自己添加上去的一些不能够被称为亮点的“亮点”。

我们很难听到北美本地的地产投资讲座里,大讲特讲一些需要极为专业的工程设计人员介入的投资行为。原因很简单,这里面涉及的知识层面,危机管理,现场处理,人力资源管理,建造监理等等层面非常复杂。这不是一般的投资者可以胜任的工作。有时稍有不慎,会把一个普通的地产投资梦想变成一场噩梦。这个游戏是为那些久经历练的地产投资人设计的,即使如此,非常专业的人员也无法保证不会出任何问题。最近我的一个客户请来了一家专业的西人装修队伍。这是一个比较复杂的装修工程。装修经理听完我们的设想之后,非常礼貌地回复道:“我们会按照你们的设想施工,当然这取决于建筑设计师的构想,但是,是否能够变为现实,这一切要看施工的复杂程度。因为我们谁也不知道这面墙的背后,以及推捯一些支撑结构之后,会发生什么。这意味着,工程的施工款项可能会有所追加。但这并不意味着一定会抬高工程费用,可是如果问题棘手,施工进度一定会被延迟。”多么好的回答,这位施工经理一定是一个身经百战的老手,他不会冒着风险承担他看不见的责任。可是我们做为投资者,我们都对于风险了如指掌了吗?

有些地区是非常难找租客的谣言让不少投资人在不明就里的情况下,放弃了一些非常有价值的投资物业

大多地区有不少我们还没有涉足过的社区,如何判断是否适合长期投资的关键点就是,是否容易出租。在没有任何实际经验的情况下,不少人出现了西人恐惧症。道听途说得来的“经验”,被绘声绘色描述的个别案例都成100%会发生的恐怖传单。我们听到不少人告诉投资人,某某地区是找不到租客的,某某地区充斥着烂租客。可是实际情况是,这些传播者既没有在这些地区投资,也没有太多的投资经验,他们的所谓“经验”也都是小道消息。

如何判别投资社区的房产具有出租价值,这是一个见仁见智的课题。特别是不太被涉足过的社区。从我个人的经验来看,如果社区不是罪案频发的地区,是一个正常的地区,那么如果社区的出租状态并不活跃,而且买卖并不频繁,交通便利,社区人口稳定,这就说明,这里的人群居住环境稳定,很多人并不依靠出租谋生,那么这将会是一个非常好的出租社区。

我们都见过国内小贩兜售蔬菜瓜果的场景,由于大陆开放了很长一段时间,我们现在对于菜市场已经习以为常了。可是1976年初的时候,没有几个人敢于做生意,敢于在路边兜售商品。而恰恰是这个时候,生意是最好做的。因为你缺乏竞争对手。地产也一样,缺乏出租物业的地区,可能是一个非常好租,而且是可以租出超高价钱的地段。

几年前,我的一个客户购进了一套出租物业。不到一周的时间,经纪就带来了一家租客。这位当地经纪人在电话里非常紧张地说道:Michael,我必须告诉你一件事,这个租客家庭是黑人,你的客户介意吗?我笑了,回答道:我才不管你的租客是黑人还是白人,黄种人还是棕色人种,我只关心一件事,那就是,他们支付得起租金吗?如果租金不成问题,即使是外星人,只要他们愿意,我的客人也愿意租给他们。对方放声大笑。这个租客家庭非常好,以后发生了一些事情,这个家庭面对问题的态度让我感受到了他们的大度和包容,也让我的客户感动不已。

如果你做为地产投资人,希望自己在有生之年投资几个地产物业作为退休之后的“小金库”,那么出租物业可能是一个让你花费最少的时间,收获最大回报的地产投资。而这一切的前提是,你要找到一些高质量的租客,那些为了出租而出租的投资者,可能会因为匆忙的决定让自己的出租物业变成一个沉重的负担。租客可以是让你的出租物业锦上添花的“开心果”,也可能会变成让你烦恼不已的“牛魔王”。这一切的始作俑者不是别人,而是投资人自己。

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

将地产投资做为你退休计划的基石(六)

2018.12.25

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

 ▌投资地产首先要量力而行,同时应当听得进专业意见。

固执己见的人往往生活在一个固定的模式之中。跳出这个圈子,大脑就不好使了。可能读者听过一个笑话:一位中国老人在韩国金浦机场海关翻找护照,韩国女警不耐烦的问:“您第一次来首尔?”老人点头,“第二次”。女警一瞪眼:“既然第二次,怎么不知道提前拿护照?”老人说:“我第一次来没用护照。” 韩国女警不屑:“不可能!中国人来韩国都要护照,你上次是什么时候来的?”中国老人平静地说:“1951年,开坦克来的,当时叫汉城。”这位女警已经习惯了她的固定模式,绝对想不到这位半路杀出来的中国大爷,是一个“程咬金”。

有些朋友听说某种投资方式赚大钱,就会不顾一切地打听,而且非常容易相信。司马南在评价“气功大师”王林的时候,说过这样一段话:“我对采访的女记者说, 胡同大爷从来不怕特异功能,只怕正常功能, 他王林若拿着刀子过来,我撒腿便跑。”且不说王林到底是否有问题,这位司马南倒是对于江湖行骗的术士有着深刻的解读。因为他知道,许多听起来非常玄妙的故事,大都经不起仔细的推敲。就如同地产界著名的金科玉律一样:任何听起来非常容易,不需要花费精力就可以达到目的的说教,在现实中基本上都是非常难以实现的。

地产投资有时需要量力而行。不只是为了安全起见。对于一般的大众投资者,手头资金并不充裕的情况下,这一点更是需要再三强调的。不仅如此,任何低价位的物业,在一个活跃的市场里都是最容易被首先关注到,最后以竞争的方式卖出的。所谓曲高和寡,越是高端的物业,随着价格的攀升,能够达到这个级别的人就越少。但不是说,这不能够投资。

我有一个客人,在我的配合下,耐心等待了将近两年的时间,把一个超高叫价的豪宅以低于叫价330万的价格买进。这套物业经过几年的等待,可以轻松赚进相当大的利润。因为这才是这套物业的真实价值所在。豪宅是大多数人心中的梦想,可是由于豪宅的独特性和唯一性,造成了豪宅基本上没有可比性。同一个社区的豪宅基本上来讲,在建筑风格上,内部装饰上都有极大的不同。如何判定豪宅的价值,是需要经验的。这有些像古董鉴定。不是行家就很难看出门道来。上面的案例是一个典型的利用对手的叫价错误,购进投资物业的例子。

普通大众的房产无法在物业价格上同豪宅相提并论,可是观察物业的价值所在,其评定价值的标准,却有异曲同工之妙。10年前,有位客人买进了一套出租屋业,出租了两年之后,找到我希望卖出一个高价。我看了房子的结构和位置之后,告诉客户,不能保证一定卖到一个固定的价格,但是高价是没有问题的。条件是按照我的办法装修房产。他听从了我的建议,大胆利用色调,把房子内部整个翻新。花费了大约6万加币。收offer那天,门外挤满了人,最终房子以超高价卖出。这位客人净赚20万。

对于普通老百姓来讲,每年净赚10万的利润是非常好的投资了。可是除了看别人赚钱眼红之外,你是否理解了为什么他们能够赚到这样的利润?有些时候,跟随别人,亦步亦趋的时候就是在犯错误。有些时候就是跟对了潮流。而作为投资人的你,应当心里有杆秤,什么是适合自己的,什么是自己无法实现的,要非常清楚。

 ▌投资地产切忌追求速度大跃进,好大喜功、急功近利。要形成自己的地产品牌

中国人做事喜欢讲究立竿见影,讲究所谓效率和速度。这没有错误,但是,这样做的直接结果是缺乏质量的保障。与其说匆忙购进10套物业,还不如仔细斟酌,购进4套非常有价值的物业。很多人没有意识到,你在投资地产的同时,其实也是在建立自己的地产品牌。为什会这样说的呢?其实,你在投资的同时,就会逐渐形成一种投资模式,而且是对于你行之有效的投资方式。你所购买的物业具有鲜明的“你的个性”。也就是非此种类型的物业不买。

让我引用一段话:“所谓“快”,首先要以保证品质为前提,只有这样的快,才有意义,否则来得快也去得快,生得快也死得快,建得快也倒得快。我们任何的发展都应该遵循自然科学规律,不要想一蹴而就,违背自然规律的拔苗助长,注定要以失败而告终,做品牌也是如此。”

当一批人在某个地方大排长龙的时候,你必须克制住自己对于非正常利润的诱惑。别人大讲特讲的投资利好因素,可能只是一些销售语言,距离真实的世界还差着十万八千里。而心急的人是会不顾一切地投入的。我见过一些朋友,见到楼花就买一个,见到众人排队的物业就下个单。反正可以在一定的时间里退掉物业,就何乐而不为呢。这样的习惯一旦养成,你就会迷失自己,因为你没有专注自己的投资品牌。为何我们骂了日本人这么多年,可是日本车还是风靡世界。因为他们专注于一件事,就会一头扎进去。可是我们经常是吃着碗里的,瞟着锅里的,闻着别人家灶台上的,生怕丢了哪次机会,让自己没有赶上。

机会是给那些有准备的人的,同时也是给那些专注于某个领域的人的。没有全身心地投入,自然不会有高质量的产出。除了自己的领悟,你还需要一个走过投资风雨的人为你一路护航。最近我帮助不少客户投资了房产。当初投资人雄心勃勃,希望连续买进。我劝告他们,在没有把刚刚买进的物业出租出去的时候,不要贸然买进下一套。物极必反,所有的投资都同打仗相似。连续作战之后的士兵必然疲惫。没有休整,遇到问题就会出现差错。好在这些物业都在极短的时间里租了出去,投资人心里有了底,兜里有了进账,就会把投资当成一个事业来做,而不是简单地为了赚钱而投资。

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人