18 一月

2019年是地产价值回归的一年 (二)

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

紧接上期文章,既然是价值回归,有一个问题接踵而至,我们还可以投资吗?现在还值得投资吗?现在去买房子的人是否有些不太聪明?这个问题我是这样看的:

  市场不会因为你的喜好而变化,市场只会跟随资本而起舞,但是资本的价值取决于其稀缺性。

谁都买得起,多数人负担得起商品就是大众消费品。资本同样会去,但是没有太多的利润。只有供需关系的不平衡性,或者资源信息的不对称性才会造成资本流向的稀缺性,也就创造了高价值的资本。我在房东群最近的音频采访里重点介绍了“房产投资洼地”的概念。这个概念的首要条件就是对于洼地认识的信息不对称性,误导性才能造成洼地的确定性。大家都去的社区,那叫“热点”,不是洼地。2017年4月以来,我们看到了大多地区曾经热点地区痛苦的结局。这是偶然的因素造成的吗?非也,这是一个必然。当所有人都知道“热点”的位置的时候,也是资本稀缺性丧失的时段,资本这个时候就会退潮,只是时间长短而已。

资本就像水一样,用好了则是从善如流,用得不好就变成了洪水猛兽,造成流动性泛滥。而水都是向低洼地段流淌的。资本一旦看到了利益,特别是别人还没有看出来的利益,它就会静静地流向洼地,当众多的资本以排山倒海之势冲向洼地的时候,洼地就会被瞬间填平,资本外溢,水漫金山,冲破堤坝。

在2019年的地产市场里,会出现这样一些景象:一些过渡投资过的地区还需要假以时日,把以前过渡投资的“旧债”还清;一些已经还清旧债的地区,还需要人们在心理上重新接受;洼地的房产会逐步被人们看清楚,资本开始静悄悄地流入。这一切都是地产价值的逐步调整,回归其真实面目的过程。

但是,仅仅拥有资本也很难把2019年的洼地变成平地,因为现在全世界的资本流动很慢,世界上的热钱进来的并不多。但是这确是地产投资人的绝佳时机。现在现金为王,谁手头有资本,谁就可以呼风唤雨。因为大多数人负债累累,而且是资不抵债,而你却可以挑肥拣瘦。难道拥有资金的投资人还要等到众人腰包再次膨胀的时候,同众人再次一博吗?

警惕假地产洼地的宣传,警惕虚假信息的侵蚀。

如果潜在的投资洼地都已经上了报纸头条,或者被街头巷尾热议之中,那么这些地区就不会被称为洼地,而是高地了。我参加过不少西人的投资讲座,他们无一例外地推崇几个所谓的投资洼地,这些洼地从2000年被推出,直到现在还大有市场,持续被炒作到现在的“洼地神话”。我最近有几个客户,就是从这些被神化过的“洼地”走出来的投资者。从他们的“成功经验”里,我没有听到“投资奇迹”,我只看到了投资人急于摆脱物业的焦急心态。有些投资人还无可奈何地讲,还有不少偏听偏信的来自多伦多的“投资人”纷涌而至,希望抢占市场。这些所谓的投资洼地,都是不知道被那位投资神仙,一路包装,在报纸上,在电台里,在讲座上大张旗鼓地宣传,生怕没被人听到。结果是,随着时间效应的显现,再差的投资机会,在无数次宣传中功成名就了。

地产投资的美妙之处,有一个特点是非常诱人的,那就是伸手可及的触摸感

地产不同于其他大额投资的商品。地产是可以让你触摸到的商品。有些朋友会说,李嘉诚投资伦敦的房产,也无法触摸,为何他还要去?很遗憾,我们不是李嘉诚!我们也没有李嘉诚的视野,没有他的人脉,没有他的勇气,更没有他的资本。我们同他玩的不是一个游戏种类,他玩的是高大上,我们还在弹奏下里巴人。那些想玩一票大的朋友,在投资资源上首先要向李嘉诚看齐。

异地投资并非不可,但是要看你是否真正明白你自己在干什么。我在美国堪萨斯州一个小镇读书的时候,一栋豪宅也就30万美金,那是25年前的事了。等我几年之后到了洛杉矶,同样的房产价值几百万。但是,即使我在洛杉矶住了三年多,也没搞明白为何这里面的价格差距如此之大。我想说的是,即使我身在美国,不同的州,其房产价值都有巨量的不同,我们异地投资的朋友,可曾想过这里面的功课自己是否做足了。

异地投资的最大疑问就是,为何当地人不买?或者无法消化全部,需要外来人购买?这里说的异地投资指的是距离我们生活的距离起码在几百公里以外。生活在北美的经验告诉我们,真正好的东西,不用等外地人,本地人就已经抢购一空了。

不要相信任何没有经过验证的消息和经验

我有一个好朋友,去年他告诉了我一个投资利好的消息。说句实在话,我没必要去求证他是否讲的是事实。因为他不会骗我。但是,兹事体大,我还是去了市政府,把他告诉我的让市府办公人员再说了一遍。事后,他知道我去了的经过,非但没有不高兴,反而大加赞赏。他说了一句我至今记忆犹新:不要相信任何人告诉你的消息,一定要自己求证。对方不一定是在骗你,问题是消息的来源可能在被传送的过程中走了样。

而没有经过时间验证的经验就更不值钱了。在现在专家帽子满天飞的时代,没有经过时间检验的经验,那都不叫经验。到了北美才知道任何刚毕业的人都可以叫自己是专家,国内逐级评审的头衔,在这里可以自己随便戴上。加拿大一个车祸可能会撞伤一群专家,学者;走在大街上迎面就是一个人才。区别在于,这种经验必须经的起时间的考验。

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作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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