27 七月

稀缺性造就了地产投资的独特性

  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人
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在多伦多你很少能够看到非你莫属的,具有独特个性的地块和房产了。原因是这里的地质构造比较整齐划一,没有自然界鬼斧神工的雕琢,仅仅依靠绿地,溪流和宽敞的土地,已经很难在自然风景上做出独一无二的选择。
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然而,稀缺性恰恰表现在这些仅有的绿地,河流上面。那些还而没有被争抢的,具有独立个性的物业,正在静静地等待着下一次地产高潮的到来。能够发现并且快速并购这些土地的投资人,则是具有长远发展眼光的先驱者。
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所谓地产的稀缺性可以表现在以下几个方面:

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这样的物业在多伦多的老城区比较多见。可是人们往往被社区的老化程度所吓倒。但是从一个10年到20年的发展眼光来看,有些老旧的社区正在焕发出夺目的“金光”。这就要看你是否具有战略性的眼光,和并不从众的良好的心理素质了。

你可以买在一个问题重重的社区,你也可以买在一个文化底蕴深厚的,历史悠久的社区。凭什么能够判断这些地区会涨价?这要靠日积月累的实践,同时也要听从专业人士的建议。

我见过一个客户,买了几处据说可以翻建镇屋的老旧房产。其实明眼人一看就知道,那是一个非常难以完成的任务。事实上,市府也根本不会批准。

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首先让我们看看整个多伦多的湖滨区的分布。多伦多的湖岸线虽然非常可观,但是可以利用的地块确实并不非常多。我这里指的是可以建造豪宅的地块。

有些朋友几经周折,终于找到一些大的地段,可是购入物业之后却发现周围相同的地块并不多见,自己的住宅变成了社区的豪宅。这样就失去了豪宅的意义。

真正可以称作豪宅的物业,或者地段并不是你的住宅有多么豪气,而是整个社区豪气冲天,相应的来讲,你自己的物业也就是名符其实的豪宅物业了。

大多地区的湖滨区是一个非常独特的社区。这里以加拿大本地的白人为主,有不少地段的物业濒临安大略湖。这里的湖景也独树一帜。他们是那种登高俯视的景观。

由于地质变迁的原因,士嘉堡的湖岸线绵延14公里,最高处可以达到65米的高度。站在有些物业的后院,不但你可以有一览众山小的俯视感,同时也可以享受水天一色的美景。

据当地的人讲,他们天天可以观赏日落,日出。在夏季的夜晚,湖边的居民可以看到银河像一条玉带一样横跨天际。这里的人们可以在夜晚独享这自然界的美景。多伦多士嘉堡悬崖区的高度可以达到17层楼高,也就是65米左右。这样的景观的确动人心魄,非常震撼。

再看看多伦多湖岸线的西侧,也就是市中心的西侧,那里的物业,占地普遍不大,到了Mississauga情况又有所变化,而且好的景观物业也已经价格不菲了。而士嘉堡的沿湖物业,可以轻松找到前宽70到100尺,后深250到300尺的物业。重要的是,这里的大地段比比皆是。

由于长时期以来,这里的社区没有受到大的干扰,民风非常淳朴,自然环境得天独厚。无论从地理位置,社区的安全程度,土地的占地面积,自然环境的评级来看,这里从长远投资来讲,已经被证明是一个豪宅热点地区。

大多地区的东部,近些年异军突起,湖岸线沿线的物业价格一路蹿升,直到今天也没有停息下来的意思,非常值得关注。1

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所谓高价值,指的是两百万加币以上。所谓曲高和寡,当condo卖到了这样一个价格的时候,整栋大楼的出租单位就会相对大幅减少,而真正希望享受condo独特的人文和地理环境的家庭数量,则会大幅上升。而这,就会造成公寓内部的管理相对稳定,物业设施的老化速度相对减缓。这一切就会造成物业价值的上升。

这些年来,由于condo的出现,造成的公寓内部的管理问题层出不穷。加拿大Maclean’s杂志最近还专门报道过一些案例。而这些案例大都发生在低价位的公寓内部。由于出租单位的大量涌现,管理的相对滞后,造成不少大楼变成了出租公寓。稀缺性也就不会同这些物业有任何关联了。

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我经常举例,北京王府井的一栋破旧的老宅,可能无法引发一个美国小伙子的购买欲望。可是她却会让一个北京大妈垂涎三尺。这位大妈就代表了北京人在购房意识上的主流意识。为什么会是这样?文化的认同是根本的原因。我们同样应当意识到我们在主流意识上的缺失。

那么什么是主流意识。任何社会都有其主流意识。其核心应当是消费意识,精神意识,发展意识和价值观意识。北美中产阶级和高档消费群体的价值观意识是比较超前的。但这绝对不是说他们就是浪费和花费无度的代名词。

其实主流的中等收入的家庭,也是在谨小慎微地过日子。但是,他们绝不会为了节省而亏负自己的一生。这群人认为“人生在世,是需要为自己丰富一些赏心悦目的经历的。”

而主流的消费意识是基于其价值观意识而来的。由于人生苦短,再加上收入可以提供其享受生活的资本,那么有些可以需要别人提供的服务,主流社会也是可以愿意接受的。这样,许多人就可以有时间集中于其他重要的日常事物上。

比如说高档社区的附近,干洗店的生意总是比较兴旺,你很少听说一个高收入的家庭会自己经常洗衣烫衣。非常高档的社区,普通的干洗店还不容易接到生意,因为,你的质量是客户最为关心的核心,高消费群不会因为几块钱的节省而带来今后无穷的烦恼。他们需要一手交钱,一手交货的“无忧”消费。

多伦多在房产上最具代表性的主流意识,你可以毫不费力地在多伦多的市中心找到。这里的物业100年的房龄,可以算是“新的”,地下室矮的直不起腰才算是货真价实的老宅。可是这里同样具有楼高10尺,宽敞舒适的老宅,她们的“芳龄”可以达到100年以上。你不得不佩服西方人在100年前,超前的主流意识。

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你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

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