25 十二月

将地产投资做为你退休计划的基石(二)

作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416)893 2060

上期文章介绍了为何地产投资是保障人们退休的一种比较实用,切实可行的方法。其核心概念是基于地产增长潜力的稳定性,可操作性,以及惊人的回报率。那么什么样的地产值得我们将它作为退休收入的保障呢?

说到这个问题,我们必须触及一个投资地产的核心问题: 你是准备长期持有,还是短线炒作?  在这里,短线炒作不是贬义词,不少人在近些年通过短线运作,积累了不少财富。问题是,这样的炒作是否有可靠性,你是否能够连续炒作20年,而且保持不败纪录?即使你长袖善舞,每战必胜,还有一个因素是对于短线炒作非常不利的。税务是短线投资无法回避的问题

不可否认,长线投资也同样存在税务问题。至于有些人一直询问,如何规避税务问题?  答案是,你无法完全避税,可是你可以通过拉长投资的方法,延缓税务问题。税务局对于短线投资有着模糊不清的税率划分,稍有不慎,你的投资所得就要按照当年收入上税,让你很大一部分的辛劳所得上缴国库。而长线投资再惨也会按照Capital Gain的方式收税。这就极大地减少了你所应付的所得税。

如果我们统一了长线或者短线投资地产的概念,接下来就会是一个非常实际的问题:什么样的地产值得投资?回答这个问题其实一点也不难,可是判断起来并非易事。投资物有所值的地产就是投资未来有价值的土地。判断一个好的地产投资要从以下几个方面来看:

 ▌所谓的地产投资其实首先是投资社区

如果你的投资房产好得如日中天,人见人爱,可是周围的社区破败不堪,或者流于庸俗,你的投资物业未必就是一个好的投资地产。社区的现状和未来决定了你的投资房产的走势。大多伦多地区不乏值得投资的社区,你可能需要问自己几个问题:我想投资的社区的现状是什么,她的未来是什么?从哪些迹象可以分析出社区未来的光明前景,或者是一片惨淡。

一个著名学校的迁入未必会造成周围独立屋房价的飙升,可是它一定会造成周围出租屋行情的上涨,独立房演变成出租房会是一个周边的群体效应。随之而来的反而可能会是社区安全性的下跌,主流群体的迁移。你什么时候见到高档社区的小区里面布满出租屋的?

看一个社区是否有潜力,主要要看社区人口的构成和未来迁移进来的人口的素质。孟母三迁是为了给孩子找到一个好的邻居,其实也是一个好的社区。所谓物以类聚,一个社区的整体素质同每个家庭的构成密不可分。一个社区工作机会的增加,大型项目的未来规划,一个高速公路的密集施工,一个非利好因素的关停等等都会让整个社区的人口结构发生变化,工作机会的增加直接会导致社区人口的膨胀。毛泽东所说的人多好办事,用在地产上就是,人多好投资

 ▌既然要投资地产,在土地上的房子就会显得不那么重要了

如果你还在寻找好看的投资房产,你可能把投资地产同购买自住房产混淆了。让我引用以前我撰写的文章的一些观念作为铺路石,希望为读者开启一扇不同的思维大门。

多伦多独立屋兴建的住宅占地正在逐步缩小,但是随着时间的推移,这样的占地将会不具有长期的再利用价值。”   这个特点在多市的北部尤其明显。政府从房地产市场的平稳发展和经济增长的角度出发,采取多方措施来促进房地产业的健康发展。房地产商则不会顾及房地产市场的现状,而是以自己的利润最大化为目标。房地产市场的消费者或投资者,也是从自身的利益出发,希望自己的收益短期达到最大化。

地产开发商利益最大化最简便的方式就是,在一块面积固定的土地上兴建最多数量的新房。而购房者为了自己利益的最大化,会在第一时间购进这样的住宅,以减少未来更大的资金投入。这就造成了一个“绝佳的组合”。一方面建筑商把住房的占地面积逐步缩小,另一方面大量的购房者推动着开发商持续减少占地面积。占地前宽和后深较小的住宅,在经过30年之后,就会变成老宅,这样的旧房是不具有推倒重建的价值的。随着时间的进一步推移,可再次开发的价值将会非常微弱。

相反,随着时间的推移,多伦多老城区的住宅将会进入一个老年期。但是相对于现在的新城区,她们具有绝对的重建价值。再过20年,多伦多不少老城区的物业将要进入60岁的年龄,甚至100年以上的高龄。其房产的绝对价值将会出让给房产本身的土地,而房子本身的价值会变得非常弱小。也就是说,土地价值超过了房屋价值。再加上这些物业在交通线附近,靠近工作机会,20年之后,这些房产将会大放异彩。其中一个重要原因就是,其房产的占地面积比起其他地区来讲,可以用超大来形容。现在的世嘉宝,北约克的一些物业将会成为豪宅翻建商的最爱。” 

上面一段文字是我在去年六月时间能够改变地产的价值》的文章里对于多伦多老旧社区的总体评价。不要看现在世嘉宝一些地区不被人们看好,其实她们的发展潜力巨大。不要看大多地区的一些社区的房龄老掉了牙,其实她们都是价值连城的“和氏璧”。

 ▌投资地产要具体情况具体分析

许多人一听说有大地的房产就急不可耐地要下单,一看到湖景房就心动。不可否认这些都是投资上的利好因素,但不是决定因素。没有任何一条地产的金科玉律可以让你的投资所向劈泥的。有关这方面的投资经验我们可以在下期文章里分享。 

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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