11 十一月

如何迎合当下地产格局的变化(二)

  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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紧接上期文章,既然未来地产新趋势是投资周边卫星城,被婴儿潮看中的重点区域,但这并不意味着你就知道了投资方向,有决战决胜的把握;也并不是说投资任何周边地区,就会大赚特赚。任何社区都有档次之分,社会也有阶级的区别,现在投资这些卫星城市,应当说是正当其时。

从价格上来讲,现在这些地区的价格并不贵,甚至是便宜;从贷款的可能性来讲,相对也很容易;从投资的费效比来讲,比多伦多传统的社区更容易长期持有;从租客的质量来讲,很多朋友不知道的是,这些地区的一些社区,更容易找到AAA级别的租客。

那么作为投资人,应当注意什么呢?

当今的市场,充满了“捡漏”学说。不能说捡到便宜的物业就是不对的,可是仅仅价格低廉,并不是投资的关键要素。应当说,相对便宜的物有所值的投资物业,才是投资人的首选。

这里的重点是“价值”不是价格。一般来讲,好的物业都不会便宜。不过这是相对的。请回忆一下2008年金融危机的时候,即使是绝对价值连城的物业,除非业主走投无路,否则他们是不会割肉甩卖的。

“价格昂贵”都是相对的。2008年到现在,即使是地产市场已经经历了波动,可是这十年来,你购买了一处价格并不便宜,可是在稀缺性上绝对值相对较高的物业,即使物业破烂到底,十年之后,你也是笑到最后的那一位。

上期文章我讲到了稀缺性,可是大家是否注意到了,物业的稀缺性同时还存在于社区和城市的稀缺性上?当一个社区或者城市被极大忽视的时候,你购买的房产,即使在物业的稀缺性上并不明显,可是由于大多数人并没有意识到你投资社区的重要性,你依然会借助社区在被“大众认识的稀缺性“上独占头筹。

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所谓心急吃不了热豆腐,就是吃豆腐脑也要从磨豆腐开始。希望短期翻倍的想法不是不可能,只是在当下的地产市场里,不太现实。 我们都经历了2017年,一些社区几个月涨20-30%的惊人增长幅度,可是最后等待我们的同样是惊人的下跌幅度。拔苗助长是危险的,也不符合客观规律。

巴菲特说过:“若你不打算持有某隻股票達十年,則十分鐘也不要持有;我最喜歡的持股時間是……永遠。”他说的同样适用于房地产投资。李嘉诚同样提到稳健的重要性,“我猜不到未来。但无论怎么样,发展之中一定不会忘记稳健,这是一个固定的政策。”他称这个策略帮他躲过很严重的危机。但只有稳健是难以取得如此成就的,关键时刻他善于利用杠杆,看准机会用力很猛,也善于利用资本市场支持。

再看看巴菲特吧。这位股神的大部分的财产是在他50岁生日以后赚到的。神奇吗?巴菲特为了成功,可以准备,再准备,积累再积累了几十年。他每天大部分时间是在读书。从他的身上,我们推出了一个特殊的关系:时间是投资战略的最佳合伙人。

过去,我们看到了不少多伦多整体社区一开始并没有多少上涨的趋势,可是随着越来越多的人群涌入,其增幅开始呈现跳跃式的增长。这样的增长规律几乎适用于大部分社区和城市。我刚移民加拿大的时候,房产便宜的要命,可是经历了20年之后,房产价格如同坐上了火箭,一路蹿升。

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我们经常说,要吃着碗里的,看着盘里的,瞟着锅里的。现在碗里已经没有肉了,盘里也没有太多了,可是锅里有的是酱牛肉。这时候,我们却胆怯了,因为从来没有从锅里面挑肉吃,反倒觉得不习惯了。殊不知,碗里的,盘里的,锅里的肉没有区别,那些都是让你解馋的好东西。

我们现在正在经历一个全新的投资时期,我提出过“占领两厢,让开大路“投资说法。指的就是占领这些不起眼的,被多年诟病的,可是近在咫尺的城镇。这些社区是被封尘多年的钻石,一旦被发掘,就会放射闪耀光芒的未来地产明星。

这不是在胡言乱语,事实也证明了这一观点。不少2017年之前购进土地的开发项目,现在不少举步维艰;可是同样是2017年之前购进的土地,周边城市的地产开发回报率高得惊人。这说明了一个非常明显的事实:周边社区正在崛起。未来将会是从周边向多伦多挤压的态势。这也从侧面说明了,多伦多未来还是大有可为的。

让我用巴菲特的话来结束本期文章:“人们买股票,根据第二天早上股票价格的涨跌,决定他们的投资是否正确,这简直是扯淡。你应当把股票看作是许多细小的商业部分、把市场的波动看作是你的朋友而非敌人、利润有时来自对朋友的愚忠而非参与市场的波动,以及关于投资最重要的几个字眼‘安全边际’概念。”

请让我把这些话翻译成地产投资的用语:投资地产不是看明天你的房产涨了多少,投资地产也不是跟随市场波动来投资。投资要有韧性,只要是对的,你的坚持就会化作巨大的利润

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

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