25 七月

如何让AAA级别的租客自己来找你

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这个题目比较大,一篇文章很可能说不清楚。就让我简明扼要地说一些要点,供读者参考。应当说,没有一个地产投资人愿意找烂租客,可是在新闻里,在坊间,在信息群里,烂租客把老实的房东折腾的死去活来的案例似乎非常多,而且遇到烂租客的几率非常大。

似乎在加拿大,随便一个租客就是不支付租金的,随手一个出租物业就会被租客搞得破烂不堪。出租这个生意已经是风声鹤唳,不少没有进入这个行业的业主,都是步步惊心。可是事实上是这样吗?
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非也,你永远会听到吃枣子的人有把枣核吞进肚子里的,但这并不说明枣子是不好吃的;坐飞机摔死的也大有人在,可是几率非常低。我们不能因噎废食,更不能听到一些不好的案例就裹足不前。那么如何避免烂租客进入呢?我总结了这些年我们帮助投资人购买房产,帮助他们打理租客,挑选租客的一些经验,仅供参考,不妥之处敬请原谅。

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4年前我们在一个社区开始帮助客户购买投资物业,那时候,整套独立屋出租的价格才$1600到$1800。我们直接把价格调到$2100到$2300。读者一定会问,别人的租金跟我们客户的租金差了相当大的金额,凭什么?我会在下一个标题回答这个问题。

我们多年的出租经验告诉我们,烂租客往往有经济条件上的不足,而且经济状况可以说是非常差。当一个高租金出现在市场上的时候,往往会屏蔽一大批这样经济能力不够的人群。要知道,好租客是不差钱的。他们需要的是服务。

我们不能够排除烂租客充当好租客的案例。就在去年,我直接拒绝了一个通盘造假的租客。从工作信,信用评分,到税局的NOA,无一例外,都是假货,而且假的跟真的一样,甚至更像真的。

这里不想过多介绍如何分辨这些造假的社会人士,有一点可以着重强调一下:你在这个社会里混的时间越长,你越能看出来谁是好人,谁更像有问题的人。大多伦多地区非常大,只有在这个社会里同不同层次的人,同不同的种族有过深入接触的人,才会明白这个社会的复杂程度。

高租金是一条防火沟,你的租金越高,沟就越深。仅仅靠沟深有时候还是不够的,还要填满水,让那些不知深浅的人望而生畏。这些水就是你审查租客的程序。程序是有严格限制的,少一条都不行。

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这个标题是上面一个题目的延续。之所以你能够租一个奇高的价格,并不是你多么能说会道,长得多帅,其实归根结底是你的投资物业的状态。

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我总是说,租客同购买房产的买家,其实是殊途同归的。他们都是在选择一个适合居住的“家”。唯一不同的是,一个是“租”,另一个是“买进”。

为什么有些买家愿意出高价购进房产?而有些房产乏人问津?这同为什么有些出租屋很快就被租出去了,而且价格奇高;有些物业问者寥寥,不得已还要降价出租。这其实是一个问题。

出租物业是否有特点,这些特点是否直指租客的需求,我认为这些才是关键。一条大街上,物业长得基本都一样,不少房产也都在出租,那么租客选谁呢?他们一定会选叫价最低的那一套。这就又绕回到究竟应该买什么样的物业作为投资物业的问题上来了。

我一直强调,从投资人购进物业的那一天起,就已经决定了这套物业是否比较好出租,今后是否有极大的升值潜力,这套物业会招来什么样的租客,其实都是物业决定的。

我们可以改变物业的一些不利因素,让高质量的租客住进来。这是完全可以实现的。但是,我遇到一些投资人不愿意花费一些起码的费用,来改变物业的状态,不仅如此,还要求租出高价。这就比较困难了,甚至是不可能。

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这个题目很大,不过也可以用一句话概括。好租客需要的是符合他们心意的房产,同时需要入住后有专人负责管理。

这句话包含两层意思。

第一点:这帮人的眼界都比较高,他们不是没见过世面,从来没见过好房子的那帮人。这里的好房子不是在说价格。

一套60-70万的物业的租金可以达到$2500,而一些一百二十万的物业租金却只有$2700。是租客有病吗?不是,能够支付每个月2500大洋,再加水电瓦斯的租客可不是一般人,他们基本上是高收入人群。

这些人的眼里看房子都和别人不一样。他们对于物业的独特性,功能性,距离交通要道的方便程度有着较高的要求。同时,更重要的是,物业周围的邻居是什么样的人群,他们非常关注。这基本上不需要你去介绍,他们早就研究好了。不找你则已,一旦找你,他们就已经明白未来一年甚至更长的时间里,谁会同他们打交道。

第二点更为关键:一套被高收入人群看上的房产,如果入住之后出现问题,没有人关心,让租客自生自灭,或者推三阻四,让所有维修费用租客自己承担,那么我担保,这样高质量的租客会在瞬间变成CCC级别的租客。

我自己就接到过这样的投诉,租客愤怒至极,业主不知道从哪里找到我,让我帮忙调停。故事的原委我就不讲了,等我打电话给那个租客的时候,我听到了“北极熊式”的咆哮。等到租客发泄完了,我知道了故事的起因,真的让我哭笑不得。

经过我好言相劝,业主同租客才言归于好,从新开始。业主也明白了一个道理:出租不是当甩手掌柜,就如同你在出租车行,租到一辆奔驰车,刚上高速就抛锚了,你能说让租车的客户负责维修吗?

投资地产很多时候会遇到出租的问题,有一点需要紧紧把握,租客是我们发财的生命线,好的租客更是我们的财神爷。对于这些人,我们应当提供优质的服务。

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