22 七月

如何让AAA级别的租客一直是AAA级别(一)

  • 作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人
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找到了AAA级别的租客并不就是万事大吉了。他们就如同苗圃,是需要你精心呵护的,但是你给青苗打上阳伞,生怕它们被雨淋到,被太阳晒到,那么青苗就会枯竭,因为你爱护的过分了。
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如何管理租客,我认为有几个关键性的问题需要房东牢牢把握。

 

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没有租客会把房东的利益放在第一位,也绝对不会有租客在经济上出了问题的时候,首先想到的是保护房东的经济利益。那么,作为房东,我们如何防患于未然,如何让租客在为自己盘算的时候,也为我们房东想一想呢?

 

由于加拿大的租房法已经走火入魔,把房客的利益放在了圣坛之上,房东们有时候的确敢怒不敢言,说多了都是错。那么上有政策下有对策,我们也不是白给的,既然你保护房客太过分,那么我就从筛选租客上下功夫,把“腐鱼烂虾”都筛选掉。

 

一个好的租客,其实是在人性上有别于其他一般的租客的。这样的人有责任感,有爱心,工作稳定,家庭恩爱,信用评分比较高。特别关键的是,他们把你的出租屋当作自己的家。

 

当一个租客对于你的物业有了“家”的感觉,那么什么事情就都不一样了。一般人都不会随意破坏自己的家的,何况一个优秀的租客。

 

当我同业主见租客面试的时候,我都要观察租客的一举一动,如果是家庭,那么他们的孩子就是最好的透视镜。有什么样的父母,基本上就有什么样的子女,当然也有例外。一个彬彬有礼的孩子,说明了其父母是有教养的人,言谈举止落落大方的孩子,说明了其内心坦荡磊落,没有不可示人的阴暗面。

 

如果是单个租客,那么你最好提及一些社会上的琐事,看看他/她的反应。人是很难长时间隐藏自己的,一旦触及一些敏感神经,特别是老外,话匣子一旦打开,你就很容易判断这个租客的世界观。

 

你挑选到了AAA级别的租客,仅仅是第一步,出了事情,才能看出来,你挑的租客是真正的好人,还是变色龙。

 

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举一个例子,是我亲身经历。两年前,我的一个客户,买了投资物业之后,就回国了,所有的物业管理都在我身上。业主甚至从来都不知道自己的租客长什么样子。

 

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我挑到的一对夫妇,年收入40万,信用评分750以上,有两个孩子。我见过他们之后,告诉业主,就是他们了。读者一定会问,他们干什么的挣这么多钱。男士是一家手机公司的主管,由于从别的国家调回加拿大,所以还没有买房。

 

一切都是那样祥和,一切都是顺其自然。突然有一天,也就是租客入住之后的第四个月,男租客发来了短信,告诉我他被公司“干掉了”。如果读者出租过物业给当地人,你就一定会知道,没有了工作对于租客意味着什么,对于业主意味着什么。

 

我紧急联系业主,告诉她情况不妙,要有心理准备。让我大吃一惊的是,业主竟然泰然自若,安慰我说,要体谅租客,不要给对方压力。虽然业主这样说,我可是不能顺水推舟。我立刻启动了Plan B。我约见了租客,喝着咖啡,他把自己的苦水统统倒给了我。

 

我意识到,他不可能在短时间内找到工作,因为他是超高薪水的打工贵族,这样的工作并不多。这个男士开始拖欠租金了,不过人性在这个时候起了关键性的作用。

 

他在短信里,一直自责自己,告诉我说平生从来没有这样丢脸过。他甚至同朋友开了一家装修公司,想临时挣些钱补贴家用,也还一些欠款和租金。可是,他不是那块料,装修公司很快关门了。

 

这个租客虽然拖欠房租,但是,一旦有钱就立刻还上。他每次给租金的时候,总是非常不好意思并让我转达他对于业主的歉意。就这样过了八个月的时间,最后他也就欠了不到一个多月的租金。

 

突然有一天,他兴奋地告诉我,他找到了年薪60万的工作,在洛杉矶。他还把公司给他的Offer拿给我看。我祝贺他,顺便问他欠款的付款方式。他给了我这样一个结算方式:立即付清所有拖欠的房租,另外再多支付一个月的租金,作为对于房主的心理补偿。

 

由于他的租约也快到期了,这位仁兄也很快搬走了,去了洛杉矶。临走,他把物业打扫的很干净,并一再抱歉。我经手过数百个出租案例,出事的极少。

 

这个案例是我经历过的比较需要技巧的一件,可是租客最后的行为举止让我感受到了温暖的善意和AAA级别租客人性的不同。如果当时我用完全不同的解决方案对待这对夫妇,我相信,结果一定不同

 

对于好的租客,多一分体谅,对方同样会铭记于心。同他们对薄公堂,未必是一个上策。

 

未完待续。。。。。

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作者: Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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