13 十一月

在高呼北进的投资浪潮中,我们为何两年半前 却掉头杜兰郡(六)

上期文章讲到了投资杜兰郡的投资策略。特别是在战术层面上的运用。在我的《战略,战术,谈判艺术—地产投资的全部内涵》的系列文章里,我讲到了:“想当年,美国地产崩盘,很多从美国过来的地产投资公司巧言令色,鼓吹某某地区价格腰斩,极为便宜,鼓动多伦多的地产投资人去投资。事实上,无论那里有多便宜,有多少物业管理公司为你打理,都是天高皇帝远。你只能神往,而无法看到。相反,多伦多地产市场从2008年一路过关斩将,价格翻倍,甚至是几倍。到底哪里是2008年的投资洼地,事实上并不是美国,而是在我们的家门口,就在我们脚下。有些朋友视而不见,错过了大好机会。”

可以这样说,杜兰郡的某些社区的发展和升值潜力,可以媲美2008年的多伦多的地产状态。当时不少人没有看清楚多伦多这盘大棋局的奥妙,开始“走西口”,到别处发展;还有人没有看清楚应当投什么,什么不应当投资,什么样的房产是投资回报最大的物业。我一直问一个问题:什么样的物业在多伦多过去十年里翻倍了,甚至是几倍?当然是独立屋。那么当时独立屋便宜吗?从今天看,是太便宜了,便宜的像是捡白菜。可是当时却是不便宜,甚至是贵得要命。2008年以后,专拣便宜的物业类型购买的投资者,十年以后,回报率比不上当时看着贵,却是投资聚宝盆的独立屋。俗话说得好,投入与产出是成正比的。这个世上基本没有太多奇迹,有的都是教训。

中国当时歼十飞机立项,历经坎坷,投资巨大;辽宁号航母从一堆废铁浴火重生,变成了当今具备战斗力的航空母舰,她的代价是用一批中国工程师的生命换来的。这个投资巨大吗?可是回报同样无可限量。中国一夜之间从无到有,甚至可以生产自己的航母。希望投资小,用小量的资金撬动巨大回报的朋友可能要失望了。投资地产的黄金原则是杠杆原理,但是你撬动的力量同你想要撬动物体的体量是成比例的。

回到投资杜兰郡的战术问题。地产投资里有一个多普勒效应。也就是说,距离物业增幅最大的地区越近,受到的影响越大。我们两年前,甚至是今天,也没有在远离多伦多的杜兰郡偏远地区投资。我们只在这三个城市投资:Pickering, Ajax, Whitby。我坚信一个观点:杜兰郡就像是一个从来没有被搅动的湖水,我们的投资行动,搅动了一池春水。当你投一块石子到大海里,你不会看到什么变化,可是当你投一块石子到池塘里,你就会看到惊涛骇浪。事实上也是如此。据最新的统计数据,杜兰郡是当前大多地区,地产价格降幅最小的地区。这个数据一点都不会让我惊讶,因为当时投资杜兰郡的最基本出发点就是,杜兰郡不存在炒作因素,这里是刚性需求的所在。无论地产市场如何变化,这里没有泡沫,只有购房需求。那么你还担心什么呢?

就在我写这篇文章的六天前,我的客人的三套出租物业上市了。这些物业都是刚刚交房,结果是全部在六天之内租出去了。而且是不错的价钱。其中一套是87万的购买价格,出租的价格是$2650。租客是何许人也?这位可是高级白领,亚马逊从美国派驻多伦多的高级顾问。他可是要在多伦多市中心上班的,但是人家就是要住在杜兰郡。我问对方经纪,为何租客不愿意住在多伦多?对方的回答也非常具有深意,他反问道:Michael,你还愿意住在多伦多吗?这句话把我问住了,事后半天才缓过劲来。

为何老外愿意住在多伦多的周边?这同纽约有些相似。许多纽约的有钱人住在郊外,并不住在市区里面。多伦多今后也会有这样的发展趋势。那么为何他们愿意住在杜兰郡?那里究竟有什么吸引他们呢?这其实没有什么神秘的。看看老外的喜好与我们不同,你就不难理解这里面的文化差异了。

另外一套出租物业的租客其实是要上面那套房子的。可是他们办错了一件事:砍价。我非常清楚我客人的物业应当租到多少价位。当这两个offer同时递进来的时候,我告诉他们,你们还有一次机会改变价格,否则我就要给最高的那位。这两个租客同时提高了租金。不但如此,第三个经纪打电话也要下单。但是一听说有两个offer了,给吓回去了。结果,亚马逊高级白领获胜。这位租客其实根本就没看过物业,他人还在美国呢。他的经纪人全权代理了。这样的案例我接了不少。高质量的租客比比皆是。最后的结果是,超过叫价成交。

失败那一方的经纪人是当地的著名地产经纪,也是我的好朋友。她急了,因为客户是她的发小。经纪人马上问我手头还有没有要出租的物业。我告诉他另外一套的地址,其实不远,就在第一套的附近。这位经纪二话没说,带着客人直奔物业,十分钟之后告诉我,要了。她的发小有的是钱,手头宽裕的很,信用评分超过750分。可是毛病又来了:砍价。我告诉他们,砍价就回家睡觉去吧。我一分钱不降。对方没辙了。原价$2500成交。那栋房子买进价是79万。其实租客就砍了一百块。为何我不给面子?因为我必须让市场上我代理的出租物业都能够租到一个高价位。这样才能够让客户有利可图。市场是要培养的,一旦人们习惯了高价位的租金,高价位就不是事儿了。但是前提是,你的房产要有自己的特点,没有特点的房子租不上高价,甚至租不出去。还是那句话,从你买房子那天起,就已经决定了谁是你的租客。

第三栋物业更有意思,几个租客看过房产之后并不买账。认为租高了,不值那个价钱。我告诉客户,这是因为我们还没有遇到适合的租客。一个字:等!第六天,一对夫妻看上了这处房产。老公在一家电脑公司上班,是个主管。这家公司很有来头,是给多伦多电力局,市政府等部门管理电脑的。这个老公管着28个员工。老婆是苏格兰人,老公是混血,带有英国血统。很有意思的是,这个老公在Richmond Hill上班。我问他不觉得远吗?他说,这算什么,他要的是这栋房产提供的美景和安静的社区。生活质量是不能打折扣的。我笑道:那么房租你出多少?租客没有任何犹豫,脱口而出:原价。

高级白领,公司主管等等高质量的租客不会是傻子,他们看中了我的客户的物业,其实是看中那里的社区。高租金都不在乎,其实只能说明一个问题,那里的社区潜力巨大。

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael WangMichael Wang拥有美国硕士学位, 美加两地十余年房地产买卖,投资和物业管理经验Michael 以其广博精深的专业知识,丰富的实战经验,超强的谈判能力,紧密的团队协作,助您高价快速卖房,超值无忧买房。

作者

Michael Wang  Broker

资深房地产买卖投资经纪人

Right At Home Realty Inc., Brokerage

直线:(416)893 – 2060

 

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注